Encadrement des loyers

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers en France ?

Définition des loyers encadrés

L’encadrement des loyers est un dispositif légal mis en place en France pour limiter les augmentations excessives des loyers et garantir un accès plus équitable au logement, particulièrement dans les zones où la demande dépasse largement l’offre. Ce mécanisme vise à protéger les locataires tout en maintenant un marché locatif équilibré.

Sur des habitations en meublé ou non meublé

L’encadrement du montant des loyers s’applique aux logements loués comme résidence principale, qu’ils soient meublés ou non meublés. Ces contrats sont soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les relations locatives en France. Les logements doivent être occupés au moins huit mois dans l’année par le locataire ou sa famille pour être éligibles.

Cette réglementation s’applique également aux groupes d’immeubles, lorsque ces ensembles résidentiels relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Chaque logement situé dans un groupe d’immeubles est soumis aux plafonds définis par arrêté préfectoral

Logements exclus

Certaines catégories de logements et contrats de mise en location ne sont pas concernées par l’encadrement du montant des loyers, notamment :

• les baux commerciaux ou autres baux professionnels ;
• les locations saisonnières (par exemple, via des plateformes comme Airbnb) ;
• les logements soumis à la loi de 1948, qui sont déjà régis par des plafonds de loyers spécifiques ;
• les logements sociaux (HLM) ;
• les résidences secondaires.

Cas des résidences avec services et loi de 1989

Les résidences avec services sont généralement exclues de l’encadrement des loyers, car elles relèvent souvent de régimes juridiques spécifiques. Ces résidences proposent un contrat de location qui inclut à la fois un logement et des services associés (ménage, repas, animations, etc.). Ce contrat est davantage considéré comme une prestation que comme une location.

Encadrement des loyers : quelles lois sont concernées ?

Loi ALUR : loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

Introduite par la ministre du Logement Cécile Duflot en 2014, c’est la loi initiatrice de l’encadrement des loyers. Elle a pour objectif de lutter contre les loyers excessifs dans les zones tendues et prévoit la mise en place d’un loyer de référence basé sur les prix pratiqués localement. Elle n’est applicable que dans les zones tendues définies par décret.

L’avenir de ce dispositif polémique et vu comme entravant la liberté des propriétaires a été longuement discuté devant les tribunaux. Aux termes de plusieurs décisions des juridictions administratives, elle a été supprimée en 2017.

Loi ELAN : loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique

Avec la loi Elan (articles 139 et 140), l’encadrement des loyers type loi “Alur” est de retour. Il porte toujours sur les baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, y compris sur le nouveau bail mobilité. Cette loi donne un caractère expérimental à l’encadrement des loyers pour une durée de cinq ans (2019-2023, prolongée depuis).

Elle permet aux collectivités locales (comme Paris ou Lille) de demander l’application de l’encadrement des loyers sur leur territoire et autorise les préfets à établir par arrêté les loyers de référence pour chaque zone concernée. Elle institue aussi des sanctions en cas de dépassement des plafonds.

Un double contrôle possible en zone tendue

Les deux dispositifs d’encadrement des loyers se cumulent sur un même territoire : un bien situé en zone tendue sur Paris sera encadré par le plafonnement, mais aussi par l’indice IRL lors du renouvellement du bail. Ainsi, dans ces zones tendues, un double mécanisme est applicable :

1. Blocage des loyers lors du renouvellement du bail.
2. Plafonnement de la réévaluation des loyers lors de la conclusion de nouveaux baux.

Décrets d’application

Les plafonds de loyers et zones concernées sont définis par décret préfectoral ou arrêté préfectoral. Ces textes précisent le loyer de référence, le loyer de référence minoré (20 % en dessous du loyer de référence) et le loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer de référence).

Le loyer de base (loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas être supérieur au le loyer de référence majoré en vigueur.

Loi Climat et Résilience (2021)

La Loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, vise à lutter contre le changement climatique tout en intégrant des objectifs sociaux, notamment dans le domaine du logement. En matière de réévaluation des loyers, elle introduit des mesures spécifiques pour traiter le problème des "passoires thermiques" (classement F ou G au DPE). Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre à la location un logement classé G au DPE.

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

Logements en zone tendue : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…

L’encadrement des loyers est applicable dans les zones dites tendues, où la tension sur le marché locatif est forte. Ces zones sont définies par décret et concernent notamment les grandes agglomérations (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.). L’augmentation est régulée et ne peut être supérieure à la valeur de l’indice IRL (indice de référence des loyers).

De nouvelles zones en 2024

L’encadrement des loyers a été étendu en 2024 à plusieurs communes du Pays basque, incluant des villes comme Bayonne, Anglet, et Biarritz, afin de réguler les augmentations dans une région où la pression locative est forte.

Dans le Pays basque, les propriétaires des logements situés dans les zones concernées doivent désormais respecter les plafonds de loyer fixés par arrêté préfectoral, prenant en compte la surface et le type de location.

D’autres extensions prévues en 2025 et 2026

Après la Communauté d’Agglomération du Pays basque en 2024, d’autres collectivités ont manifesté leur intention de mettre en place l’encadrement des loyers, avec des candidatures en cours d’examen ou déjà acceptées :

• Marseille : la candidature a été déposée, et l’application est prévue pour 2025 ou 2026.
• Grenoble-Alpes Métropole : la candidature a été acceptée, et la mise en œuvre est prévue en 2025 ou 2026.
• Annemasse Agglo : l’application devrait avoir lieu en 2025 ou 2026.
• Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy : l’application devrait avoir lieu en 2025 ou 2026.

Des loyers libres sur le reste de la France

Le loyer de base est librement fixé par le propriétaire ou l’agence immobilière sur tout le reste du territoire situé hors de ces “zones tendues”, mais également pour les autres types de baux, ou encore concernant les baux d’habitation à titre de résidence principale mise en location pour la première fois.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Seulement en cas de renouvellement du bail de location

Le bien immobilier doit être proposé à la location moins de 18 mois avant le départ du dernier locataire (à défaut, le loyer pourra à nouveau être fixé librement, comme lors de la première mise sur le marché locatif).

Il y a donc encadrement du loyer en cas de renouvellement du bail pour un même locataire ou lorsque deux locataires se succèdent avec un intervalle de moins de 18 mois.

Quelques exceptions

Il existe des exceptions qui permettent au propriétaire de fixer le loyer librement entre deux locations dans un intervalle de moins de 18 mois.

• Le propriétaire réalise des travaux importants dans le logement et respecte les deux conditions suivantes : dans les six derniers mois et coût supérieur à une année de loyer (hors travaux d’économie d’énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer).
• Le propriétaire démontre que le montant du loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché.

Les délais

Si un bailleur souhaite modifier le loyer en renouvelant un bail soumis à l’encadrement, il doit notifier cette proposition au locataire au moins six mois avant la fin du contrat en cours. En cas de désaccord sur le montant du loyer proposé, le locataire dispose d’un délai de trois mois avant la fin du bail pour engager une action auprès du tribunal judiciaire.

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, un locataire peut contester un loyer dépassant les plafonds autorisés jusqu’à trois mois avant la fin de son bail, en saisissant la Commission Départementale de Conciliation (CDC).

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L’encadrement des loyers s’applique-t-il au bail mobilité ?

Principe du bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location spécifique introduit par la loi ELAN (2018), destiné à répondre aux besoins temporaires des locataires en situation de mobilité professionnelle ou de formation. Ce bail, d’une durée comprise entre un et dix mois, présente des caractéristiques particulières en matière d’encadrement des loyers.

Un bail mobilité soumis à l’encadrement des loyers

Dans les zones où l’encadrement des loyers est en vigueur (zones tendues ou expérimentales), le montant du loyer fixé dans le cadre d’un bail mobilité doit respecter les plafonds légaux du loyer de référence minoré et majoré définis par arrêté préfectoral. Ces plafonds s’appliquent de la même manière qu’aux baux d’habitation classiques.

Pas de révision ni de complément de loyer

Contrairement aux baux classiques, aucune révision du loyer n’est possible pendant la durée du bail, même si une clause de révision annuelle est prévue. Un complément de loyer peut être appliqué uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, à condition que ces éléments soient clairement mentionnés dans le bail.

Avantages pour le locataire

Le bail mobilité offre une plus grande transparence et sécurité pour le locataire en encadrant strictement le montant du loyer, tout en étant adapté à des besoins ponctuels (stages, études, missions professionnelles).

Encadrement des loyers en colocation : y a-t-il des différences ?

L’encadrement des loyers s’applique également aux colocations, qu’elles soient régies par un bail unique ou des baux individuels. Cette extension a été explicitement confirmée par la loi 3DS de février 2022, modifiant l’article 140 de la loi ELAN.

Ainsi, le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut excéder le loyer applicable au logement selon les plafonds en vigueur.

Comment sont définis les plafonds des loyers ?

Dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique, un loyer de référence, défini par décret préfectoral, est fixé. Ce loyer est déterminé en fonction de caractéristiques du logement.

La localisation du bien (quartier, arrondissement, etc.)

La localisation est un critère clé pour définir les plafonds des loyers. Les zones sont divisées en quartiers, arrondissements ou communes selon leur attractivité et leur tension sur le marché. Par exemple, à Paris, chaque arrondissement a ses propres plafonds de loyer, reflétant les disparités de prix entre les quartiers.

Cette segmentation permet d’ajuster les loyers en fonction de la demande et de l’offre locales, garantissant une régulation adaptée aux réalités de chaque zone.

Le type de logement (meublé ou non meublé)

Les plafonds diffèrent selon qu’il s’agit d’un logement meublé ou non meublé. Les logements meublés, qui incluent un ensemble d’équipements nécessaires pour vivre (lits, meubles, vaisselle, etc.), ont généralement des plafonds plus élevés en raison de leur nature prête à l’emploi.

Les logements non meublés, qui nécessitent l’aménagement complet par le locataire, ont des plafonds légèrement inférieurs, car ils supposent un investissement initial supplémentaire pour le locataire.

L’époque de construction

L’époque de construction du bâtiment influence directement les plafonds de loyer, car elle reflète souvent la qualité des infrastructures et des performances énergétiques. Les logements anciens ont des plafonds plus bas. Cette distinction vise à prendre en compte les avantages et inconvénients liés à l’époque de construction du logement.

La surface habitable

La surface habitable, exprimée en mètres carrés, est un facteur central dans le calcul du loyer total. Les plafonds de loyer sont définis en euros par mètre carré, ce qui permet de multiplier ce montant par la surface du logement pour obtenir le loyer maximal autorisé.

Cette méthode garantit que le montant du loyer est proportionnel à la taille du logement, en tenant compte des besoins et du confort associés à la superficie disponible pour les occupants.

Comment calculer l’encadrement de mon loyer ?

L’encadrement des loyers en France s’applique au loyer hors charges, c’est-à-dire au montant fixé pour l’usage du logement excluant les frais supplémentaires liés aux charges locatives comme l’eau, l’électricité ou l’entretien des parties communes.

Loyer de référence minoré et majoré

Une fois les caractéristiques du logement prises en compte, le loyer applicable doit être compris entre un loyer de référence minoré (20 % en dessous du loyer de référence) et un loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer de référence).

Compléments de loyer

Un complément de loyer peut être ajouté au montant calculé si et seulement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, comme :

• Une vue imprenable (exemple : vue sur la tour Eiffel ou la mer).
• Un espace extérieur rare (terrasse ou jardin privé dans un quartier dense), que si cette caractéristique est très peu fréquente le groupe d’immeubles.
• Des équipements spécifiques (jacuzzi, cheminée, cuisine haut de gamme).

Ces caractéristiques ne doivent pas être déjà prises en compte dans le calcul des plafonds de référence. Quant au complément de loyer, l doit être mentionné explicitement dans le bail et justifié.

Interdictions du complément de loyer

Pour les contrats de location en vigueur depuis la date du 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement répond à une des situations suivantes :

• WC et douches sur le palier.
• Présence d’humidité sur certains murs ou fenêtres mal isolées (hors grille de ventilation).
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe F ou G.
• Vis-à-vis inférieur à 10 m.
• Infiltrations ou inondations venant de l’extérieur.
• Problème d’évacuation d’eau datant de moins de trois mois.
• Installation électrique abîmée.
• Mauvaise exposition de la pièce.

Exemple pratique

Prenons un logement meublé de 30 m² situé dans le 15ᵉ arrondissement de Paris (loyer de référence : 25 euros/m²). Voici les étapes de calcul du loyer :

• Calcul du loyer de référence : 25 × 30 m² = 750 euros.
• Calcul du loyer de référence minoré : 750 × 0,8 = 600 euros.
• Calcul du loyer de référence majoré : 750 × 1,2 = 900 euros.

Ainsi, si le loyer proposé est entre 600 et 900 euros, il respecte les plafonds. Si le loyer dépasse 900 euros, il est non conforme (sauf complément de loyer justifié).

Comment savoir si mon loyer est plafonné ?

Carte des zones pour l’encadrement des loyers

Pour savoir si le bien immobilier est situé en zone tendue, il suffit de consulter la liste des communes concernées telle que fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, en collaboration avec l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), propose aussi une carte interactive des loyers. Cette carte offre une estimation des loyers au mètre carré pour chaque commune, facilitant ainsi la comparaison des niveaux de loyer pratiqués.

Simulateur officiel du Service public

Il existe d’autres outils pour déterminer si un logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers en France. Le simulateur officiel du Service public vous permet de vérifier si une commune est en zone tendue, ce qui implique l’application de l’encadrement des loyers.

Que faire en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Si un propriétaire ou l’agence immobilière dépasse les plafonds autorisés, plusieurs options sont possibles pour le locataire.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

Le locataire peut d’abord saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), qui sert de médiation, pour trouver un accord à l’amiable. La CDC (Commission Départementale de Conciliation) est une instance gratuite et indépendante qui aide les parties (locataire et propriétaire) à résoudre leurs litiges à l’amiable.

Le locataire doit rassembler tous les éléments nécessaires, puis déposer sa demande auprès de la préfecture. Les deux parties sont ensuite convoquées par la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Si un accord est trouvé, il engage les parties. Le nouveau loyer s’applique de manière rétroactive à compter de la prise d’effet du bail.

Engager une procédure judiciaire

En l’absence d’accord, le locataire peut engager une action devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) dans un délai de trois mois (à partir de la réception de l’avis de la CDC). Le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur les litiges liés à la non-conformité des loyers.

Le locataire doit rassembler les mêmes éléments que pour la CDC, mais avec des preuves supplémentaires si possible (correspondances avec le propriétaire, expertises, etc.). Le juge peut ensuite ordonner une réduction du loyer, imposer le remboursement des trop-perçus par le propriétaire, voire condamner le propriétaire à payer des dommages et intérêts.

Sanctions possibles

En plus des décisions de justice, le propriétaire ou l’agence immobilière peuvent être sanctionnés administrativement. Ces sanctions sont prononcées par l’autorité compétente (souvent la Direction Départementale de la Protection des Populations, DDPP).

Le propriétaire peut être sanctionné par une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5.000 euros (personne physique, par exemple un propriétaire) ou 15.000 euros (personne morale, par exemple une agence immobilière).

Le propriétaire peut être contraint à la diminution du loyer et la restitution des sommes perçues en trop.

Est-ce que les loyers vont augmenter en 2025 ?

Une augmentation de l’IRL

En 2025, les loyers en France ont augmenté, principalement en raison de la progression de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Au quatrième trimestre 2024, l’IRL a enregistré une hausse de 1,82 % par rapport à l’année précédente, ce qui se traduit par une revalorisation équivalente des loyers en 2025.

Mécanisme de revalorisation

L’IRL, publié trimestriellement par l’Insee, sert de base pour la révision annuelle des loyers des logements vides ou meublés. Il reflète l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et loyers eux-mêmes. Ainsi, une augmentation de l’IRL permet aux propriétaires de réviser les loyers en conséquence, selon les modalités prévues dans le bail.

Encadrement des hausses

Pour protéger les locataires contre des augmentations excessives, le gouvernement a, par le passé, mis en place des mesures de plafonnement. Par exemple, en 2024, la hausse de l’IRL a été limitée à 3,5 %. Il est possible que des dispositifs similaires soient reconduits en 2025 pour contenir l’augmentation des loyers.

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Quel est le rôle de la DRIHL dans l’encadrement des loyers ?

La Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL) joue un rôle crucial dans la mise en œuvre et le suivi de l’encadrement des loyers, notamment en Île-de-France.

Fixation des loyers de référence

La DRIHL participe à l’élaboration des arrêtés préfectoraux qui définissent les loyers de référence, minorés et majorés pour chaque zone concernée par l’encadrement des loyers. Ces valeurs sont établies en collaboration avec les observatoires locaux des loyers, sur la base de données statistiques reflétant le marché locatif.

Mise à disposition d’outils pour les usagers

La DRIHL met en place des outils d’information pratiques, tels que des simulateurs de loyers encadrés qui permettent aux locataires et aux propriétaires de vérifier si un loyer respecte les plafonds ou des cartes interactives.

Accompagnement des acteurs locaux

La DRIHL collabore avec les collectivités locales, les préfets, et les observatoires de loyers pour s’assurer de l’application uniforme des règles de l’encadrement des loyers. Elle joue également un rôle d’expertise et de conseil auprès des élus locaux pour adapter les politiques publiques à la réalité du marché locatif.

Contrôle et suivi

La DRIHL contribue à contrôler la conformité des loyers pratiqués dans les zones encadrées. En cas de non-respect des plafonds, elle peut orienter les locataires vers les recours appropriés (CDC, tribunal) et signaler des abus graves aux autorités compétentes.

Communication et sensibilisation

La DRIHL informe le public sur les droits et obligations des parties (propriétaires et locataires) concernant l’encadrement des loyers. Elle participe à des campagnes d’information pour sensibiliser sur l’importance de ce dispositif.