Encadrement des loyers à Paris : conditions, calcul et plafond

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à Paris ?

Définition et loi

L’encadrement des loyers repose sur un dispositif mis en place par la loi dite ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 qui s’appuie sur la définition de communes situées en « zones tendues ». Au sein de ces communes, un plafonnement des loyers s’applique en fonction de certains critères spécifiques. Ce dispositif limite donc l’augmentation du loyer des logements de la zone.

Le montant des loyers parisiens plafonné selon plusieurs critères

À Paris, l'encadrement des loyers a été mis en place à partir du 1ᵉʳ juillet 2019. Il vise à freiner la hausse des loyers et à faciliter l'accès aux logements en location aux Parisiennes et Parisiens.

En pratique, lors de la signature d’un bail d’habitation, le loyer proposé par le propriétaire ne peut pas dépasser un plafond fixé au mètre carré. Ce plafond qui s’entend du loyer hors charges et hors complément de loyer, est fixé en fonction :

• du type de location (meublée ou vide),
• de la superficie du logement,
• du nombre de pièces,
• du quartier considéré,
• de la date de construction du logement.

Quelles sont les zones d’encadrement des loyers sur le territoire parisien ?

Quartiers, arrondissements et villes

Les zones d’encadrement des loyers sur le territoire parisien sont les suivantes :

• Paris (les 20 arrondissements),
• Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse),
• Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).

Les autres zones tendues en France

Dans le reste de la France, d'autres villes et groupements de communes sont concernés :

• Lille,
• Villeurbanne,
• Lyon,
• Montpellier,
• Bordeaux,
• Le Pays basque,
• Grenoble-Alpes Métropole.

À quel type de logement s’applique le plafonnement des loyers à Paris et en Île-de-France ?

Logements loués meublés ou vides

Le plafonnement des loyers s’applique à tous les baux signés à compter du 1ᵉʳ juillet 2019 et / ou renouvelés depuis. Le dispositif concerne les baux relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse de locaux loués meublés ou vides à titre de résidence principale à Paris et en Île-de-France, tout comme dans les autres zones tendues. L’encadrement des loyers s’applique également aux colocations et aux baux mobilités.

Les locations non soumises au dispositif

Les locations saisonnières, les logements sociaux (HLM, conventionnés) et les logements soumis à la loi de 1948 ne sont pas soumis au dispositif.

Comment est calculé l’encadrement de mon loyer ?

Les critères qui entrent dans le calcul

Le calcul du loyer plafonné se fait en fonction de plusieurs critères :

• Le quartier dans lequel est situé le logement
• La superficie du logement et le nombre de pièces
• La date de construction de l’immeuble
• Le type de location (vide / meublé)

En fonction d'un barème fourni par la ville de Paris

Les barèmes applicables aux logements sont communiqués par arrêtés de la ville de Paris. On peut les retrouver sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l'Hébergement et du logement (Drihl). Une grille de référence de prix par mètre carré est fixée dans l’arrêté. Elle prévoit trois catégories :

• loyer de référence minoré,
• loyer de référence,
• loyer de référence majoré en euros par mètre carré de surface habitable.

Utiliser la formule de calcul

Le propriétaire doit donc choisir un prix au mètre carré compris dans cette fourchette. Pour obtenir le loyer plafonné, il suffit alors de réaliser un calcul croisant la valeur choisie par le nombre de mètres carrés de superficie. Voici la formule de calcul :

Montant / mètre carré du loyer de référence majoré X Superficie / mètre carré habitable.

Comment savoir si mon loyer respecte l'encadrement des loyers à Paris ?

Utiliser le simulateur de la Ville de Paris

La Ville de Paris met à disposition des locataires et propriétaires un simulateur pour évaluer le montant du loyer. Il suffit d'inscrire :

• le montant hors charges du loyer inscrit dans le bail de location,
• le montant des charges locatives,
• le montant du complément de loyer (facultatif),
• la date de signature du bail,
• le nombre de pièces et la superficie du logement,
• le type de logement,
• l'époque de construction,
• l'adresse du logement.

Vérifier la conformité du loyer d'un logement proposé à la location

Une extension, à intégrer à son moteur de recherche, permet de vérifier en temps réel que le loyer indiqué dans une annonce immobilière respecte l'encadrement des loyers à Paris. Elle s'applique aux annonces publiées sur :

• LeBoncoin
• SeLoger
• PAP
• LeFigaro Immo
• Orpi
• SuperImmo
• LogicImmo.

Le loyer encadré doit-il être mentionné dans le bail de location ?

Oui, le montant du loyer encadré doit être mentionné dans le nouveau bail signé. Le contrat doit mentionner les loyers de référence médian et majoré au moment de la date de signature. Ils doivent correspondre au logement décrit dans le bail. Cette clause permet au futur locataire de vérifier si le loyer proposé renvoie bien aux valeurs de référence.

À défaut, le locataire dispose d’un mois à compter de la date d’effet du bail (date de remise des clés et état des lieux d’entrée) pour enjoindre au bailleur de compléter cette mention.

Que faire si le loyer demandé par le propriétaire dépasse le plafond autorisé à Paris ?

Informer le propriétaire

Il existe plusieurs solutions : la première est amiable. Il faut contacter le propriétaire en question par lettre recommandée afin de lui présenter l’erreur commise. Un avenant peut alors être signé pour modifier le bail pour l’avenir. Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord pour la restitution des montants de loyers payés indûment.

Faire un signalement à la mairie de Paris

En cas d’absence de réponse du bailleur dans un délai de trois mois ou en cas de refus, il est possible de réaliser un signalement en ligne auprès de la mairie de Paris. Il faut pour cela se créer un compte Mon Paris sur le site de la mairie et remplir un formulaire.

Engager une action auprès de la Commission départementale de Conciliation de Paris

Le locataire peut également engager une action auprès de la Commission départementale de Conciliation de Paris et auprès du tribunal judiciaire.

Dans quels cas le propriétaire peut-il fixer un complément de loyer ?

Le complément de loyer peut être demandé par le bailleur lorsque le bien présente des caractéristiques spécifiques que l’on peut considérer comme rares ou luxueuses. Ainsi, un appartement situé dans un quartier avec une vue extraordinaire peut appeler un complément de loyer (exemple : vue sur la tour Eiffel). Le complément de loyer doit être mentionné au bail et justifié par des motifs précis.

Dans quels cas le loyer de référence peut-il être majoré ou minoré ?

Le loyer de référence est dit majoré ou minoré en fonction des valeurs établies par l’arrêté municipal de la mairie de Paris. Le choix de la valeur référence se fait en fonction des prestations proposées par le bien. Ainsi, un logement peu énergivore (classé A ou B au DPE), en meilleur état et bien équipé appellera davantage la fixation de la valeur « majorée » au mètre carré qu’un logement très ancien et non rénové depuis de nombreuses années.