Passoire thermique : définition, réglementation et rénovation

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Définition de la passoire énergétique

Le statut de passoire thermique et énergétique concerne les logements qui ne respectent pas le critère de décence énergétique applicable aux habitations situées en France métropolitaine. Celui-ci a été fixé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.

Les étiquettes F et G concernées

L’article prévoit que le logement doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Et ce, suivant la réalisation faite par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L.126-26 du Code de la construction et de l’habitation. Cela correspond aux logements ayant reçu l’étiquette F et G.

Des changements à prévoir en janvier 2026

Un nouveau coefficient

À partir du 1er janvier 2026, le DPE évoluera de manière significative. Cette réforme, officialisée à l’été 2025, vise à fiabiliser les résultats et à mieux refléter la performance réelle des logements. Le principal changement concerne la révision du coefficient de conversion de l’électricité, qui passera de 2,3 à 1,9, rendant les logements chauffés à l’électricité moins pénalisés.

Une meilleure prise en compte du chauffage collectif

La réforme prévoit également une actualisation des coefficients et des paramètres utilisés pour décrire les bâtiments anciens et les systèmes de chauffage collectif. Les immeubles construits avant 1975 étaient souvent classés de manière trop sévère. De même, les chaufferies collectives étaient parfois surévaluées ou sous-évaluées dans le diagnostic.

Conséquences sur les logements

Ces ajustements pourraient entraîner en 2026 une reclassification d’un nombre important de logements, notamment la sortie de plusieurs centaines de milliers de biens du statut de passoire énergétique. Cela modifiera mécaniquement la répartition des logements F et G dans les statistiques nationales.

Combien de passoires thermiques y a-t-il en France ?

Au 1er janvier 2025, la France comptait environ 5,4 millions de logements « passoires énergétiques » (toutes catégories confondues), soit 14,4 % du parc total. Parmi les résidences principales, le nombre de passoires est estimé à ≈ 3,9 millions, soit 12,7 % du parc. En un an, le nombre de passoires a diminué d’environ 327 000 logements sur les résidences principales.

Attention, cette diminution s’explique en partie par la modification dans la loi des seuils de calcul du DPE pour les petites surfaces (moins de 40 m²) en février 2024.

Quelle est la différence entre passoire thermique et passoire énergétique ?

Passoire thermique : un logement difficile à chauffer

Une passoire thermique désigne un logement dont l’isolation est très insuffisante, ce qui entraîne une déperdition importante de chaleur. Cela concerne le confort intérieur : le logement reste froid en hiver, chaud en été, et nécessite beaucoup d’énergie pour être chauffé. Cela est lié à des défauts du bâti : murs mal isolés, fenêtres anciennes, toiture inefficace, etc.

Passoire énergétique : un logement qui consomme beaucoup d’énergie

Une passoire énergétique, en revanche, est un logement caractérisé par une consommation excessive d’énergie, qu’elle soit due à une mauvaise isolation, à un système de chauffage obsolète ou à une ventilation défaillante. Le terme est plus large et englobe toutes les causes d’une consommation élevée, y compris les équipements peu performants.

Dans la pratique : des termes assimilés

Même si une nuance existe techniquement, les deux expressions sont aujourd’hui considérées comme équivalentes, notamment dans les diagnostics immobiliers et les politiques publiques. Dans les réglementations, l’expression officielle est plutôt « logement très énergivore », correspondant aux classes F ou G du DPE.

Quelle lettre correspond à une passoire thermique ?

On appelle passoires thermiques les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce sont les deux classes les plus énergivores du parc immobilier.

Loi énergétique pour la location

Face à l’enjeu majeur de la transition énergétique, la loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d’interdiction de mise en location pour les logements très énergivores. Cela concerne les nouveaux contrats de location, mais aussi le renouvellement ou la reconduction tacite. Les propriétaires doivent réaliser des travaux pour remettre le logement sur le marché locatif.

DPE et interdiction location

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Cela concerne environ 1,95 million d’habitations avant la révision du DPE, légèrement moins après les ajustements 2025. À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. Cela éliminera l’ensemble des passoires thermiques du parc locatif.

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

Un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le premier critère qui permet de déterminer si oui ou non l’appartement ou la maison constitue une passoire thermique. Précisons que le DPE est incontournable : il est aujourd’hui obligatoirement fourni aux futurs acquéreur(s) et/ou locataire(s) d’un logement (article L.126-23 du Code de la Construction et de l’habitation).

À noter que le DPE permet d’estimer la quantité d’énergie primaire consommée par un logement et le niveau d’émissions de gaz à effet de serre qu’il émet.

Un logement énergivore et des factures d’énergie élevées

À défaut, il faut se référer aux factures d’énergie. Elles pourront vous permettre de déterminer, après questionnement auprès de votre fournisseur d’électricité, si votre maison ou appartement est très énergivore pour sa superficie et son mode d’occupation. Des dispositifs de suivi, d’analyse et de bilan de la consommation sont proposés par les fournisseurs d’énergie.

Température basse ou trop chaude, courant d’air, humidité dans le logement…

D’autres indices peuvent vous aider : si, malgré vos efforts, vous n’arrivez pas à réguler la température au sein du logement (une sensation de froid permanente) ; si vous ressentez des courants d’air ; si vous observez de la condensation sur les vitres, de la moisissure et des fissures sur les murs. Ce sont des signes de déperditions thermiques (mauvaise isolation).

Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?

Une analyse de la performance énergétique d’un logement

Un audit énergétique est une analyse approfondie de la performance énergétique d’un bâtiment, réalisée pour identifier les faiblesses en matière d’efficacité énergétique et proposer des solutions adaptées. L’objectif est de fournir aux propriétaires des informations concrètes pour planifier des travaux conformes aux normes énergétiques et environnementales.

Le plan de rénovation énergétique

Cet audit vise à établir un plan de rénovation énergétique en plusieurs étapes, avec des recommandations précises pour améliorer la classe énergétique du logement. Chaque étape est accompagnée d’une estimation des coûts, des économies potentielles et des gains en confort thermique.

DPE ou audit énergétique ?

Contrairement au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui fournit une évaluation générale, l’audit énergétique offre une étude détaillée et personnalisée. Il examine plusieurs aspects, tels que l’isolation, le système de chauffage, la ventilation, et l’éclairage, en tenant compte des caractéristiques techniques du bâtiment.

Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?

Les passoires thermiques

L’audit énergétique obligatoire vise d’abord les logements les plus énergivores, c’est-à-dire ceux classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire qui souhaite vendre un logement classé F ou G doit fournir, en plus du DPE, un audit énergétique réglementaire. Cet audit a pour objectif :

• d’informer précisément les acquéreurs des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique ;
• de proposer un parcours de rénovation en plusieurs étapes, techniquement réalisable,
• d’estimer le coût global des travaux et les gains énergétiques attendus ;
• de garantir une transparence accrue lors de la transaction pour éviter les ventes « à l’aveugle » de passoires thermiques.

Il ne s’agit pas d’une obligation de réaliser les travaux avant la vente, mais d’un devoir d’information renforcé. En outre, la loi prévoit une extension progressive de l’obligation d’audit pour les logements E (en 2034) et certaines copropriétés dégradées (calendrier fixé par décret à paraître en 2026).

Les maisons individuelles

L’obligation d’audit énergétique s’applique en priorité aux maisons individuelles et aux bâtiments détenus en monopropriété (immeubles appartenant à un seul propriétaire). On considère que ces types de biens permettent une maîtrise directe des travaux, contrairement aux logements situés dans des copropriétés. Concrètement, cela signifie que :

• une maison individuelle classée F ou G mise en vente nécessite obligatoirement un audit énergétique ;
• un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire (même avec plusieurs logements) doit aussi faire l’objet d’un audit s’il est classé F ou G ;
• les logements en copropriété ne sont pas encore soumis à l’obligation d’audit, car les travaux concernent l’ensemble du bâtiment et nécessitent des décisions collectives.

Toutefois, une extension future de l’obligation n’est pas exclue, notamment pour les copropriétés les plus dégradées.

Puis-je vendre ou louer ma maison avec un DPE F ou supérieur ?

La location d’une passoire thermique n’est plus possible depuis 2023

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant une consommation énergétique de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être proposés à la location. La mesure s’applique aux nouveaux contrats de location conclus depuis cette date. Les logements les plus énergivores ne peuvent donc plus être mis en location.

Une interdiction élargie au 1er janvier 2025

Depuis le 1er janvier 2025, cette interdiction est élargie à tous les logements classés G, quel que soit leur niveau de consommation énergétique. Les propriétaires bailleurs de logements énergivores doivent donc entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour les rendre conformes au critère de décence énergétique avant de proposer un nouveau bail.

À partir du 1er janvier 2028, l’interdiction sera étendue aux logements classés F, suivant la même logique que celle appliquée aux logements classés G. Puis aux logements E en 2034.

Une location possible en cas de travaux de rénovation énergétique

Cette interdiction s’applique progressivement aux baux existants, au moment de leur renouvellement ou tacite reconduction. Les propriétaires doivent anticiper les rénovations avant ces échéances. Les propriétaires bailleurs de logements énergivores doivent donc entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

La vente des passoires thermiques : toujours autorisée

En 2025, la mise en vente d’un logement classé F ou G reste autorisée, mais elle est encadrée par des obligations croissantes. Le DPE doit être inclus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis à l’acquéreur. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est également exigé pour les logements classés F ou G.

Les logements énergivores, considérés comme moins attractifs, subissent une dévaluation sur le marché immobilier. Les acheteurs, de plus en plus attentifs à la performance énergétique des biens immobiliers, négocient souvent des réductions de prix pour compenser les frais des travaux.

Comment isoler et rénover une passoire thermique ?

Isoler le logement

La rénovation d’une passoire thermique implique avant tout de lutter contre la déperdition de chaleur. Il faut donc réaliser des travaux d’isolation : remplacer sa toiture, isoler ses combles, les murs du logement et le sous-sol avec de la laine de verre, des rouleaux de liège, des dalles en caoutchouc…

Investir dans un système de chauffage efficace

Autre dépense à prévoir, l’installation d’un système de chauffage performant. Maintenant que le logement est isolé, il faut y conserver la chaleur sans faire exploser sa facture. Le remplacement de la chaudière paraît donc inévitable. Pour la remplacer, plusieurs options : chauffage au bois, pompe à chaleur (PAC), système solaire combiné…

Bien choisir ses artisans

Pour éviter de mauvaises surprises, mieux vaut faire appel à des professionnels spécialistes de la rénovation énergétique (taux de TVA réduite). Les artisans RGE (reconnu garant de l’environnement) sont des professionnels à même de transformer une passoire thermique en un logement sain et de vous assurer un meilleur confort de vie.

Quelles sont les aides financières pour rénover une passoire thermique ?

Il existe plusieurs aides financières cumulables afin de venir en aide aux propriétaires de passoires thermiques. Parmi eux, on notera :

• les certificats d’économie d’énergie (CEE) ;
• les aides financières des collectivités locales ;
• les prêts travaux à taux réduit, dont MaPrimeRénov’ Parcours accompagné ;
• le Prêt avance rénovation (PAR), pour les ménages modestes ou âgés ;
• les CEE renforcés pour les rénovations globales ;
• l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), pour le reste à charge.

MaPrimeRénov’ : le principal dispositif pour une rénovation énergétique

Une aide financière pour les propriétaires de résidence principale

MaPrimeRénov' est une aide de l’État au bénéfice des propriétaires souhaitant engager des travaux de rénovation énergétique dans leur logement, qu’ils l’habitent eux-mêmes ou en location. Elle ne concerne que les logements occupés à titre de résidence principale, construits depuis au moins 15 ans (ou deux ans pour le remplacement d’une chaudière au fioul).

Une aide divisée en trois volets

Le montant accordé varie selon les revenus du foyer, la nature des travaux et surtout le gain énergétique obtenu après rénovation. Depuis les réformes de 2024–2025, MaPrimeRénov’ est recentrée sur deux grands volets :

• MaPrimeRénov’ Parcours accompagné.
• MaPrimeRénov’ « Parcours par geste ».
• MaPrimeRénov’ Copropriété (réformée).

Les anciennes aides financières MaPrimeRénov’ classique, MaPrimeRénov’ Sérénité et les forfaits simples par équipement ne sont plus proposés sous leur forme antérieure pour les rénovations d’ampleur.

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné

Toute rénovation d’ampleur doit suivre un parcours accompagné, avec l’appui d’un Accompagnateur Rénov'. Le but est de rénover de manière cohérente (isolation + chauffage + ventilation), d’obtenir un gain énergétique significatif, et éviter les « travaux par petits bouts » peu performants. Le dispositif finance un bouquet de travaux, tels que :

• isolation thermique (murs, planchers, toitures) ;
• changement du système de chauffage ;
• installation d’une ventilation adaptée ;
• amélioration de l’étanchéité à l’air.

Les aides varient selon les revenus et peuvent couvrir une part importante du coût total des travaux, en particulier pour les ménages modestes.

MaPrimeRénov’ « Parcours par geste »

Le Parcours par geste permet de financer un seul type de travaux, sans obligation de réaliser une rénovation globale. Il s’adresse surtout :

• aux ménages modestes et intermédiaires ;
• aux propriétaires réalisant un seul chantier ciblé (ex. : isolation des combles, changement de chaudière, VMC…) ;
• aux personnes ne souhaitant pas (ou ne pouvant pas) s’engager dans une rénovation complète.

Contrairement au Parcours accompagné, aucun accompagnateur n’est obligatoire. Les montants sont plus limités, car le geste unique a un impact énergétique moindre.

MaPrimeRénov’ Copropriété

Ce dispositif finance les travaux sur les parties communes des copropriétés : isolation de façade, toiture, planchers hauts, chauffage collectif, ventilation collective, etc. La copropriété doit être immatriculée au registre national des copropriétés, et le projet doit viser un gain énergétique d’au moins 35 %. La prime est versée au syndicat des copropriétaires.

Bonus énergétiques pour les logements énergivores

Plusieurs bonus s’ajoutent aux aides principales :

• Bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) : attribué si, après travaux, le logement atteint la classe A ou B.
• Majorations ZFE : pour soutenir la rénovation dans les Zones à Faibles Émissions, où la qualité de l’air est particulièrement surveillée.

À noter que le bonus de 10 % « de sortie de passoire thermique » a été supprimé en 2025 par le gouvernement.

Comment signaler une passoire thermique ?

Lorsqu’un locataire occupe un logement classé F ou G, il dispose de plusieurs voies de recours pour faire reconnaître la situation de passoire thermique.

Informer le propriétaire

La première étape consiste à signaler officiellement la situation au propriétaire. Cette démarche se fait par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel le locataire décrit précisément les problèmes rencontrés : inconfort thermique, factures élevées, humidité, difficultés à chauffer le logement…

Il est important de demander explicitement la mise en conformité du logement au regard des obligations de décence énergétique. Cette étape constitue une preuve essentielle en cas de litige ultérieur, car elle montre que le locataire a tenté une résolution amiable.

Contacter la mairie ou le DDETS

Si le propriétaire refuse d’engager des travaux, le locataire peut se tourner vers la mairie, via le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS), ou la DDETS (Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités). Ces services peuvent réaliser une inspection du logement et constater une non-décence énergétique, d’une insalubrité ou d’un risque pour la santé.

Leur intervention peut déboucher sur une mise en demeure adressée au propriétaire pour qu’il engage les travaux nécessaires. Dans certains cas, les autorités peuvent même imposer des mesures correctives ou restreindre l’usage du logement jusqu’à sa mise en conformité.

Saisir la Commission départementale de conciliation

Le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Cette instance gratuite et non judiciaire réunit locataires et propriétaires afin de tenter de trouver une solution. La CDC peut recommander un plan de travaux, une révision du loyer de la passoire thermique, ou rappeler au propriétaire ses obligations légales.

Si la conciliation n’aboutit pas, le procès-verbal constitue une pièce utile pour une éventuelle saisine du tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner des travaux, accorder des dommages-intérêts ou réduire le loyer jusqu’à la remise en conformité du logement.

Signaler une passoire thermique en tant que voisin ou tiers

Un voisin, un membre de l’entourage ou un travailleur social peut signaler un logement très mal isolé lorsqu’il met en danger la santé ou la sécurité de ses occupants. Cela concerne notamment les situations de froid permanent, d’absence de chauffage, de condensation excessive, de moisissures ou de dégradations importantes.

Qu’est-ce que la valeur verte ?

Définition de la valeur verte

La valeur verte désigne la plus-value financière attribuée à un logement en raison de ses performances environnementales, en particulier sa qualité énergétique. Elle reflète l’aptitude d’un bien à être vendu ou loué plus cher parce qu’il consomme peu d’énergie, offre un bon confort thermique, dispose d’une isolation performante ou présente un faible impact carbone.

Valeur verte et DPE

Dans les faits, un logement bien classé au DPE (A, B ou C) bénéficie d’une meilleure attractivité. Il se vend souvent plus rapidement et à un prix supérieur. À l’inverse, le prix de vente des passoires thermiques subit une décote importante, aggravée par les interdictions de location et les obligations de rénovation.

Impact économique et patrimonial

La valeur verte traduit également les économies futures dont bénéficiera l’occupant : factures d’énergie réduites, confort accru et anticipation des évolutions réglementaires. Pour un propriétaire, elle représente un avantage patrimonial majeur, puisqu’il améliore non seulement les performances du logement, mais aussi sa valeur de marché et sa capacité à être loué.