Passoire thermique : comment financer l’achat et les travaux de rénovation au meilleur taux ?

Tout d’abord, une précision essentielle qui doit aiguiller votre choix. Les banques privilégient les clients qui incluent le coût des futurs travaux dans leur prêt d’achat immobilier. «Lorsque l’on achète une passoire thermique à rénover, il est souvent préférable d’intégrer le montant des travaux dans le prêt immobilier», conseille ainsi Sandrine Allonier, la porte-parole de Vousfinancer. Pourquoi ? Parce que les banques scrutent attentivement aujourd’hui la note du diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Les passoires thermiques, sanctionnées par des notes F ou G, se vendent en effet moins cher et souvent moins rapidement que les autres logements. Du point de vue de la banque, accorder un crédit pour une passoire thermique - susceptible de perdre de la valeur avec le temps - est donc un plus risqué, en cas de défaillance de l’emprunteur. D’où l’intérêt de financer des travaux qui amélioreront in fine la note de votre logement.

Des taux plus attractifs si l’on inclut le prix des travaux dans le prêt…

De fait, de nombreux établissements encouragent donc leurs clients à financer dans le même prêt le prix de la transaction chez le notaire, et les travaux de rénovation qui en découlent. «En cas de travaux, vous obtiendrez de meilleures conditions tarifaires sur le prêt principal», ajoute Muriel Friquet, responsable des partenariats bancaires région Sud Ouest chez Cafpi. La Banque Postale, BoursoBank ou encore le Crédit Agricole, par exemple, accordent des taux réduits très attractifs pour ce type de situation. Voyons ci-dessous à quel point un taux réduit peut être avantageux pour financer votre passoire thermique à rénover.

Cet exemple permet de se rendre compte que pour l’achat d’une passoire thermique pour 200 000 euros, le coût total du crédit est presque identique si l'on intègre le prix des travaux ou non. Pour financer 50 000 euros de rénovation énergétique, l’emprunteur n’a ici besoin de rembourser qu’une mensualité supplémentaire limitée à 256 euros - de 1 434,50 euros contre 1 178,50 euros - par mois !

À l’opposé, si vous choisissez de financer vos travaux plus tard, avec un second prêt bancaire, sachez que ce second prêt relèvera certainement d’un prêt à la consommation, et non d’un prêt immobilier. Or «le taux du crédit d’un prêt immobilier est plus avantageux que celui d’un crédit à la consommation, d’environ 2 à 3 points d’écart», analyse Sandrine Allonier. En clair : contracter deux prêts différents implique de payer des taux inutilement élevés.

…mais des intérêts «intercalaires» qui s’empilent si les travaux tardent

Mais attention. Un piège peut aussi guetter les emprunteurs qui regroupent les deux lignes de dépenses - travaux et prix du bien - en un seul crédit : le piège des intérêts intercalaires. Imaginons que vous achetiez une passoire thermique à 200 000 euros, nécessitant toujours 50 000 euros de travaux de rénovation. Si, au sein d’un même prêt, vous avez souscrit deux lignes de crédit différentes - 200 000 euros pour l’achat du bien, 50 000 euros pour le montant des travaux -, vous recevrez au moment de la signature chez le notaire les 200 000 euros correspondant au prix d’achat. Mais pour toucher les 50 000 euros restants, «il vous faut prouver par facture que les travaux ont effectivement été réalisés», décrypte Agathe Ritzler, directrice d'agence chez le courtier IN&FI.

Pour débloquer les fonds, il vous faudra alors envoyer les factures à votre banque des travaux réalisés. Or vous le savez bien, les travaux de rénovation les plus lourds peuvent parfois prendre plusieurs mois. Durant toute cette période, appelée période «intercalaire», vous pouvez certes différer le remboursement de votre crédit. Cependant, votre banque peut vous demander de payer des intérêts intercalaires - qui s'additionnent aux intérêts du prêt contracté - jusqu’au déblocage total de tous les fonds. «Voilà pourquoi, lorsque l’on contracte un prêt immobilier, le délai entre le premier déblocage et le dernier déblocage des fonds doit être le plus rapproché possible», en déduit Agathe Ritzler. Le calcul complexe de ces intérêts intercalaires, si vous privilégiez cette option, vous sera alors détaillé par votre banque ou votre courtier en fonction de votre situation.