Revenus fonciers : bien choisir son régime d’imposition

Qu’est-ce que les revenus fonciers ?

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers sont les revenus qu’un propriétaire obtient de la location de biens immobiliers qu’il possède : loyers perçus pour des logements ou des locaux commerciaux, etc., ainsi que certaines recettes, comme les charges locatives récupérées. Ils sont soumis à l’impôt et doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers dans la déclaration de revenus du propriétaire.

Revenus fonciers : exemples

Sont concernés les revenus provenant de la location d’un logement nu, imposables au barème progressif dans la catégorie des « revenus fonciers ». Ce type de revenus est généré par la mise en location de propriétés (à l’année ou saisonniers) de biens immobiliers, tels que :

• des appartements ;
• des maisons ;
• des locaux commerciaux ;
• des terrains.

Attention, pour les biens loués meublés, les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux.

Quelle imposition pour les revenus fonciers ?

Une taxe sur les revenus fonciers

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt et doivent être déclarés dans la déclaration de revenus du propriétaire contribuable. Par défaut, les loyers sont soumis au régime fiscal dit « microfoncier », mais le contribuable peut opter pour le régime réel, certes plus complexe, mais plus avantageux si vous supportez de lourdes charges, notamment en cas de gros travaux.

Prélèvement à la source et déclaration de revenus fonciers

Le prélèvement à la source des impôts fonciers, via un système particulier d’acomptes automatiques, ne change strictement rien à l’affaire : au printemps de chaque année, vous devez déclarer vos recettes définitives au fisc, qui procède aux régularisations qui s’imposent dans les mois qui suivent.

Depuis 2023, les acomptes peuvent être modifiés en cours d’année directement depuis l’espace personnel du site des impôts, en cas de variation importante des revenus fonciers (par exemple, arrêt ou début de location).

Une nouvelle obligation déclarative

Une nouvelle obligation déclarative a été mise en place pour les propriétaires de biens immobiliers (personnes physiques et personnes morales). Tous les propriétaires ont ainsi l’obligation de déclarer leurs logements occupés à usage d’habitation à partir de leur espace personnel sur impots.gouv.fr.

Depuis 2024, cette déclaration doit être actualisée chaque année en cas de changement de situation (nouveau locataire, vacance locative, changement d’usage du bien). En l’absence de changement, une simple validation est exigée, sans nouvelle déclaration complète.

Quels revenus locatifs déclarer ?

Recettes locatives : définition

Exception faite des loyers issus de biens meublés, déclarables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC et micro-BIC), toutes les recettes locatives encaissées au cours de l’année, qu’elles soient issues de logements vides, de parkings, de SCPI, de murs de bureaux ou de commerces, sont à déclarer. Il s’agit des loyers nets, déduction faite des charges.

Les autres éléments à prendre en compte

Mais gare à ne rien oublier : les arriérés de loyers d’une année antérieure, les indemnités reçues d’une assurance loyers impayés et les aides à la rénovation de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sont également à déclarer. À l’inverse, le dépôt de garantie demandé au locataire n’étant pas imposable, il n’a pas à être inscrit dans votre déclaration.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Régime micro-foncier

Il s’applique automatiquement, de plein droit, si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir l’ensemble des charges. Ainsi, seulement 70 % des revenus locatifs sont soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Son avantage est sa simplicité, car le propriétaire n’a pas besoin de détailler ses charges.

Régime réel

Ce régime doit être choisi si les revenus fonciers excèdent 15 000 euros par an ou peut être opté volontairement, même si les revenus sont inférieurs à ce seuil. Le régime réel permet de déduire de manière détaillée toutes les charges réellement supportées liées à la propriété : intérêts d’emprunt, travaux de réparation, entretien, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, etc.

Ce régime est avantageux pour les propriétaires qui ont des charges importantes, car il peut permettre de réduire significativement le montant imposable.

Quel est le montant à déclarer pour les revenus fonciers ?

Dans le cas du régime micro-foncier

Si le total des loyers bruts (hors charges locatives) perçus en 2024 n’excède pas 15 000 euros, et que vos biens ne bénéficient pas de dispositifs fiscaux spécifiques, vous relevez du régime micro-foncier. Vous devez alors déclarer le montant total des loyers bruts encaissés en 2024, sans déduction des charges.

Dans le cas du régime réel

Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros ou si vous optez pour le régime réel (même en dessous de ce seuil), vous devez déclarer vos revenus nets, calculé en soustrayant les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxes foncières, etc.) de vos loyers bruts.

Déficit foncier et « superdéficit » jusqu’à fin 2025

Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous pouvez générer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Jusqu’à fin 2025, cette limite est portée à 21 400 euros si le déficit provient de travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer la performance énergétique du logement (passage à une classe A, B, C ou D).

Régime micro-foncier : comment est calculé l’impôt sur les revenus locatifs ?

Un abattement de 30 % sur les loyers perçus

Il suffit de reporter le montant total des loyers sur le formulaire ordinaire (le 2042) pour obtenir un abattement forfaitaire de 30 % (opéré par le fisc sur le montant déclaré), censé couvrir vos charges. Le solde de 70 % est ajouté à vos autres revenus et soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux à 17,2 % (l’année suivante, une partie de la CSG payée, égale à 6,8 %, sera toutefois déduite de vos revenus taxables).

Logements exclus du micro-foncier

Seuls les revenus locatifs liés à la location non meubléepeuvent profiter de ce régime d’imposition. S’ils sont issus d’une société immobilière, type SCPI, c’est aussi au régime d’imposition du réel qu’ils doivent être déclarés, le microfoncier n’étant autorisé qu’à condition de posséder en direct au moins un bien locatif non meublé. Cela exclut :

• les biens immobiliers bénéficiant d’une déduction spécifique ;
• les biens profitant d’une au titre de l’amortissement ;
• les logements classés monuments historiques ;
• les immeubles en nue-propriété ;
• les immeubles bénéficiant de réduction d’impôt Loc’Avantages.

Régime du réel : comment calculer le revenu foncier imposable ?

Principe du régime réel

Appliqué d’office si vos loyers excèdent 15 000 euros par an, le régime réel peut aussi être choisi à la place du micro-foncier. Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, dans certaines limites.

Charges déductibles des revenus fonciers

Avantage, le régime réel autorise la déduction des charges non récupérées sur le locataire. Ces dépenses comprennent :

• la gestion ;
• les primes d’assurances ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• la taxe foncière ;
• la plupart des travaux de réfection (lire ci-dessous).

Si les charges déductibles dépassent les 30 % d’abattement du régime micro-foncier, ce qui sera le cas si vous faites des travaux, vous avez intérêt à opter pour le « réel » (il s’appliquera alors pour une durée minimale de trois ans).

Déficit foncier

Si un déficit apparaît — un résultat négatif : les charges excèdent les loyers —, il peut s’imputer sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an (le double, jusqu’à la fin 2025, en cas de travaux écoénergétiques), dopant ainsi d’un à deux points le rendement. Si le déficit dépasse 10 700 euros, la part supplémentaire est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Revenus d’un LMNP (Loueur de meublés non professionnel) : quelle imposition ?

Loueur de meublé non professionnel définition

Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros ou inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).

Location meublée (LMNP) et régime micro-BIC

Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils, avec des abattements forfaitaires (ces taux abaissés s’appliquent aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025) :

• Biens classés (meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes) : abattement de 50 % sur les recettes, avec un plafond de 77 700 euros de revenus locatifs annuels.
• Biens non classés : abattement de 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de revenus locatifs annuels.

Sous ce régime, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.

LMNP et régime d’impôt réel

Si vos recettes dépassent les plafonds ou si vous optez pour ce régime, vous relevez du régime réel. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité de location meublée, telles que les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances, etc. Les déficits constatés peuvent être reportés pendant dix ans sur les revenus provenant de la LMNP.

Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Depuis le 1er janvier 2025, ces amortissements sont réintégrés, augmentant ainsi le montant de la plus-value imposable.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Remplir la déclaration des revenus fonciers 2044

Si vous relevez du micro-foncier, vous devez simplement indiquer le montant total des loyers bruts perçus en 2024 dans la déclaration de revenus (formulaire n° 2042, case 4BE). Mais si vous relevez du régime réel, vous devez remplir le formulaire n° 2044 (ou n° 2044-SPE si vous bénéficiez d’un dispositif particulier), en plus de votre déclaration principale n° 2042.

Déclaration en ligne sur impots.gouv.fr

Depuis plusieurs années, la déclaration en ligne est obligatoire (sauf exception pour absence d’accès Internet) :

• Connectez-vous à votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
• Lancez votre déclaration de revenus 2025 (pour les revenus de 2024).
• Dans les rubriques proposées, sélectionnez « Revenus fonciers » si vous êtes concerné.
• Renseignez soit le montant brut (micro-foncier), soit détaillez vos revenus et charges (régime réel).
• Vérifiez l’application automatique des prélèvements sociaux (17,2 %).
• Validez votre déclaration.

De nouvelles obligations déclaratives

Chaque propriétaire doit mettre à jour la situation d’occupation de ses biens dans son espace en ligne (rubrique « Biens immobiliers »), même si aucun changement n’est intervenu. Une absence ou erreur de déclaration expose à une amende forfaitaire de 150 euros par bien.

Attention, tous les travaux de réfection ne donnent pas lieu à une déduction d’impôts

Travaux non déductibles pour le régime réel

Petit rappel à la loi adressé aux investisseurs ayant choisi le régime réel : certains travaux ne sont pas admis en déduction et ne peuvent donc pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu global. Sont d’abord concernés :

• les travaux de construction ;
• les travaux de reconstruction ;
• les travaux d’agrandissement (que ces derniers aboutissent à la création d’un volume supplémentaire ou à l’augmentation de la surface).

Les autres dépenses hors déduction

Les dépenses réglées, mais censées être à la charge du locataire du logement (on parle de charges « récupérables ») sont également exclues du dispositif, sauf s’il s’agit de réparations effectuées avant l’entrée dans les lieux de l’occupant, ou encore si le bail prévoyait expressément cette prise en charge.

>> Notre service — Faites des économies en testant notre comparateur d’assurance de prêt immobilier