Depuis la mise en place du prélèvement à la source des impôts, en 2019, la taxation de vos loyers obéit à un dispositif particulier : c’est le fisc qui prélève directement un acompte (chaque mois ou chaque trimestre) sur votre compte bancaire. Explications du mécanisme.
Taux applicable
Il est basé sur la dernière déclaration de revenus que vous avez envoyée
Le fisc détermine le taux de prélèvement (incluant les cotisations sociales à 17,2%) applicable sur les loyers en se basant sur votre dernière déclaration de revenus, sans tenir compte des réductions d’impôts accordées. Ce taux est ensuite susceptible d’évoluer tous les ans, en septembre, en fonction de vos déclarations de revenus, lesquelles permettront aussi au fisc de calculer l’impôt définitif de l’année précédente, en tenant compte des avantages fiscaux empochés et de l’évolution de votre situation de famille (mariage, divorce, enfants…).
Selon le résultat, chaque année en septembre, le fisc vous réclamera un supplément d’impôts à payer ou vous remboursera le trop-perçu.
Acomptes
Vous pouvez choisir d’être ponctionné tous les mois ou tous les trimestres
L’échéancier des prélèvements fiscaux suit la règle suivante : les loyers déclarés en 2023 servent de base au calcul des acomptes exigibles du 1er septembre 2023 au 31 août 2024, les loyers déclarés au printemps de l’année 2024 prenant le relais pour le montant des acomptes à payer entre le 1er septembre 2024 et le 31 août 2025. Et ainsi de suite chaque année. Notez que ces acomptes sont prélevés le 15 de chaque mois, mais il est possible d’opter pour une ponction trimestrielle via le site officiel des impôts (Impots.gouv.fr), auquel cas les prélèvements tomberont le 15 février, le 15 mai, le 15 août, puis le 15 novembre.
Notez que si vous arrêtez de louer votre bien, vous pouvez faire cesser les prélèvements (comptez deux mois de délai) sur simple demande. Et en cas de baisse de loyers (impayés…), vous pouvez obtenir une réduction des prélèvements à condition que l’impôt annuel qui résulte de cette nouvelle situation soit inférieur de 5% à celui prévu au départ.
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Première location
En étant prélevé par anticipation, vous éviterez une grosse régularisation
Vous louez un bien pour la première fois en 2023 ? En toute logique, le paiement d’acomptes ne débutera qu’en septembre 2024, lorsque le fisc aura pris connaissance de la perception de ces loyers. Il y a toutefois moyen – toujours via le site des impôts – de demander à être prélevé par anticipation afin d’éviter une grosse régularisation en 2024.
Avantages fiscaux
Vous recevrez une avance dès janvier si vous investissez dans le neuf
Si vous avez obtenu des réductions d’impôts en misant sur l’immobilier, la règle veut que le fisc vous reverse votre dû en septembre, au vu des éléments indiqués dans votre déclaration de revenus. Pour les biens neufs (Pinel…), un système d’acomptes a toutefois été instauré afin de réduire l’effort de trésorerie des investisseurs : le 15 janvier de chaque année, ils reçoivent une avance égale à 60% de l’avantage fiscal, le solde étant versé l’été suivant.
Le tout dans la limite légale des niches fiscales (lire ci-dessous).
La règle du plafonnement global des niches fiscales
Les avantages fiscaux accordés au titre des investissements réalisés dans la pierre (loi Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie…) sont soumis à un plafond global, dit des «niches fiscales», qui a été fixé par la loi à 10 000 euros par an et par foyer fiscal.
Certains placements immobiliers échappent toutefois à cette règle (logements achetés sous le régime de la loi Malraux, habitations louées meublées…), d’autres bénéficient d’un plafond majoré de 18 000 euros (logements locatifs neufs implantés en outre-mer).
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