La location meublée est souvent mise en avant pour ses avantages fiscaux. Depuis un certain nombre d’années, la loi est venue encadrer l’activité de location meublée de tourisme, en particulier dans les communes de plus de 200 000 habitants et en Ile de France, ainsi que dans certaines zones tendues. Plusieurs lois récentes ont ajouté à ces contraintes des évolutions fiscales, qui ne remettent toutefois pas forcément en cause l’intérêt du régime.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), qui relèvent du régime des plus-values immobilières privées, la loi de finances pour 2025 prévoit désormais la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Cette mesure s’applique à toutes les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Si elle alourdit potentiellement la fiscalité au moment de la revente, elle ne remet pas pour autant en cause l’intérêt fiscal de la location meublée, dès lors notamment :
- Que l’amortissement pratiqué chaque année sur les revenus locatifs génère une économie fiscale immédiate, l’impact sur le traitement de la plus-value étant quant à lui reporté au moment de la revente ;
- Mais surtout, que la prise en compte des amortissements admis en déduction sur le calcul de la plus-value s’effectue avant application des abattements liés à la durée de détention du bien cédé. Ainsi, en cas de détention longue, la réintégration des amortissements aura une incidence limitée, voire nulle si le bien est cédé après 30 ans de détention, au minimum (puisque les abattements liés à la durée de détention du bien aboutissent à une exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
Refonte du régime micro pour les logements de tourisme
Rappelons que le régime micro permettait aux loueurs en meublé de déclarer le montant des loyers perçus, sans déduire aucune charge, et de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 50%, lorsque le montant des loyers perçus au cours de l’année n’excédait pas 77 700 euros. Désormais, pour la location de logements meublés de tourisme non classés, le seuil d’application du régime micro est fixé à 15 000 euros, et le montant de l’abattement forfaitaire est ramené de 50% à 30%. Pour les logements de tourisme classés, le seuil passe de 188 700 euros à 77 700 euros, et le taux d’abattement est ramené de 71% à 50%.
Ainsi, les personnes qui proposent à la location un logement meublé à l’année à un occupant qui occupe le logement à titre de résidence principale, le régime micro n’est pas modifié. En revanche, pour les personnes qui proposent à la location un meublé de tourisme non classé (via des plateformes de location, notamment), et dont les loyers perçus sont supérieurs au seuil de 15 000 euros :
- S’ils continuent de proposer le logement à la location, ils vont désormais être obligés d’établir une liasse fiscale pour déterminer le résultat de l’activité selon le régime réel, ce qui nécessitera de faire intervenir un expert-comptable. Cela alourdira les démarches et les frais, mais n’aura généralement pas pour effet d’augmenter le montant du résultat imposable (les charges réelles, ainsi que les charges d’amortissement, excédant généralement les 50% de charges forfaitaires) ;
- S’ils occupent le bien pour leur usage privatif, cet usage privé devra être pris en compte dans le résultat calculé selon le régime réel. Lorsque l’usage privatif est important au regard du nombre de semaines de location, l’intérêt de poursuivre l’activité pourra se poser.
