Tout contribuable normalement constitué cherche à payer le moins d’impôts possible. Dans le cas de l’IFI, l’idéal est de passer sous la barre de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier. Plusieurs formules peuvent être envisagées : consentir des donations à vos enfants, vous lancer dans l’immobilier meublé professionnel, investir dans des forêts, des vignes ou des terres agricoles… Sans oublier la règle du plafonnement de l’IFI, qui établit que la somme des impôts versés au fisc ne doit pas dépasser 75% de vos revenus annuels.
Plafonnement de l’IFI : l'illustration du mécanisme pour un patrimoine de 4 millions d’euros
(1) Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. (2) 75% des revenus perçus au cours de l’année 2024. (3) 50 690 euros moins 45 000 euros. (4) 25 690 euros moins 5 690 euros.
Le mécanisme du plafonnement de l’IFI vise à éviter que le total des impôts payés (sur la fortune immobilière et sur le revenu, incluant les taxes sociales et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) dépasse 75% de vos revenus de l’année précédente. Le surplus étant alors déduit de l’IFI à payer. Voyez le résultat pour 4 millions d’euros de patrimoine : la ristourne du fisc s’élève à 5 690 euros, soit 22% d’impôts en moins.
Donation
Pour bénéficier, en plus, d’une fiscalité attractive sur les droits à payer. Transmettre par donation une partie de votre patrimoine à vos proches a un double intérêt : moins d’IFI à payer et pas de taxes sur les plus-values. Sans compter que vous bénéficierez à cette occasion de la fiscalité ultrafavorable des donations. Certes, ce type d’acte est irrémédiable : pas question de récupérer le bien transmis, sauf circonstance exceptionnelle, comme un comportement agressif du bénéficiaire. Vous pouvez cependant exiger de lui qu’il respecte certaines conditions destinées à protéger les intérêts du clan familial, comme lui imposer d’entretenir le bien donné (généralement un logement).
Il est aussi possible d’insérer dans l’acte une clause dite de «retour» : elle joue si le donataire décède avant vous sans laisser d’enfants, auquel cas vous redevenez propriétaire du bien sans la moindre formalité. Il y a encore la clause d’interdiction «d’aliéner», qui empêche le donataire de disposer librement du bien reçu, c’est-à-dire le vendre, le céder ou le donner en garantie, sans l’accord écrit du donateur. Particulièrement sévère, cette clause peut être assimilée à une limitation du droit de propriété et, de ce fait, doit être temporaire (vingt ans au maximum) et justifiée par une raison sérieuse, dictée par un intérêt matériel ou sentimental.
SCI
Les parts de la société constituée seront moins taxées que le logement acheté en commun. Pour réduire la facture d’IFI, vous pouvez constituer une société civile immobilière (SCI) avec des proches, par exemple des membres de sa famille. Il faut pour cela prévoir son coup à l’avance et passer par un notaire, donc payer des frais (autour de 2 000 euros), mais le résultat en vaut la peine. Chacun des «associés» de la SCI déclarera au fisc la valeur des parts sociales correspondant à la fraction de capital qu’il détient dans la société. Or ces parts, réputées plus difficiles à céder qu’un logement classique, bénéficient à ce titre d’une décote dite «d’illiquidité».
Les membres de la SCI peuvent ainsi appliquer un abattement sur la valeur à déclarer d’au moins 10%, pour tenir compte de la quasi absence de marché de la revente. Cet abattement peut même atteindre 15 à 20% pour les membres minoritaires, par exemple les enfants, dont l’influence sur la gestion de la SCI est souvent très réduite.
Nue-propriété
Vous ne serez plus imposable durant au moins 10 ans. C’est un type de donation très efficace pour payer moins d’IFI. Vous donnez pendant au moins 10 ans à un proche, votre enfant par exemple, l’usufruit d’un bien qui vous rapporte des revenus, le plus souvent un logement loué, et vous en conservez la nue-propriété. C’est l’usufruitier qui devient alors imposable à 100% pendant toute la durée de l’opération. Comme il n’est généralement pas redevable de l’IFI, c’est tout bénéfice : votre IFI est réduit, votre impôt sur le revenu aussi, et votre enfant bénéficie d’une aide financière (les loyers).
Une fois mis un terme à cet usufruit temporaire, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans frais ni impôts. Notez que la donation n’est taxée que sur la valeur de l’usufruit transmis, laquelle est ici égale à 23% de la valeur du bien en pleine propriété par tranche de 10 ans (donc 23% de taxe pour une donation de 10 ans, 46% si elle dure de 10 à 20 ans, etc.). Cette donation bénéficiera de surcroît des abattements légaux (soit 100 000 euros par enfant gratifié).
Acheter un logement en nue-propriété
L’usufruitier du logement dont vous achetez les murs est le seul redevable de l’IFI. Voici une solution qui vous fera échapper à l’IFI durant des années. En effet, les biens achetés en nue-propriété ne sont pas soumis à cet impôt si l’usufruit est cédé à une autre personne. Cette particularité est à la base d’un montage, l’usufruit locatif social (ULS), utilisé par les bailleurs institutionnels qui veulent développer leur parc immobilier. Au départ, vous achetez la nue-propriété d’un bien (auprès de sociétés spécialisées comme Monetivia, Perl ou iPlus), dont l’usufruit est acheté par un bailleur social du type HLM, qui va en assurer l’exploitation (perception des loyers, paiement des charges…).
Pendant la durée du démembrement (de 15 à 20 ans), le bien va sortir de votre patrimoine, et c’est l’usufruitier qui va le déclarer au fisc. Mais peu importe pour lui car, en tant que société, il n’est pas soumis à l’IFI. Au terme du contrat, vous allez récupérer le bien en pleine propriété, sans frais ni fiscalité, et en faire ce que vous voulez : l’occuper, le louer ou le revendre.
L’intérêt de l’opération est triple. Il vous permet d’abord d’acheter votre bien à moindre coût puisque, en délaissant l’usufruit, vous bénéficiez d’une décote d’environ 50% (correspondant aux loyers non perçus). Ensuite, vous êtes libéré de tout souci de gestion. Entretien, travaux, loyers impayés… C’est le bailleur social qui s’en occupe. Enfin, votre logement vous sera rendu en bon état, comme le prévoient les clauses figurant dans ce type de contrat.
Meublé professionnel
Le régime permet de faire sortir vos biens de l’assiette imposable. Devenir loueur en meublé «professionnel» permet aussi d’éviter l’IFI. Pour être considéré comme professionnel, vous devez remplir deux conditions : encaisser plus de 23 000 euros de loyers de meublés par an, et retirer de cette activité plus de 50% de vos revenus. Auquel cas les biens n’entrent plus dans l’assiette taxable. Les recettes retenues pour calculer ce seuil de 50% correspondent aux loyers bruts, avant déduction des charges. Attention, les conditions requises pour une location en meublé professionnel (LMP) sont difficiles à satisfaire si vous exercez par ailleurs un véritable métier, dont la rémunération est généralement supérieure au seuil des 23 000 euros et risque ainsi de représenter plus de 50% de vos revenus.
La situation est tout autre si vous êtes retraité : les pensions ne sont pas considérées comme des revenus professionnels, et puis vous pouvez consacrer la plus grande partie de votre temps à la gestion des biens loués. Vous devez toutefois être à la tête d’un patrimoine locatif significatif. En partant d’un taux de rendement brut de 6%, il doit atteindre 385 000 euros pour générer les 23 000 euros annuels requis. Autant dire qu’il ne suffit pas d’être propriétaire d’un studio pour se lancer dans l’aventure.
Investir dans la terre
Vous aurez droit à une exonération d’IFI à hauteur de 75% de votre mise. Les bois et forêts, quel que soit le prix payé (l’hectare varie de 500 à 15 000 euros selon les régions), peuvent bénéficier d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur, à condition de s’engager durant au moins 30 ans à exploiter la coupe des arbres de manière «raisonnée et durable». Même montant d’exonération si, moyennant une mise de 50 000 euros, vous achetez des parts de groupement foncier forestier (GFF), autrement dit d’une société civile à vocation forestière.
S’agissant de terres à destination agricole ou viticole, détenues en direct ou à travers un groupement foncier agricole (GFA) ou viticole (GFV), dont les parts sont accessibles à moins de 20 000 euros, vous bénéficiez d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à 101 897 euros, puis de 50% au-delà. Le rendement de ces placements ? Pas fabuleux, mais pas ridicule non plus : autour de 2%.
Expatriation : le top 5 des pays où prendre sa retraite pour éviter l’IFI et réduire l’impôt sur le revenu
Espagne, Inde, Liechtenstein, Norvège, Pays-Bas et Suisse : ce sont les seuls pays, avec la France, à taxer la fortune. D’où la question : une fois en retraite, l’expatriation est-elle une bonne solution pour réduire l’IFI ? Oui, mais à condition de choisir un pays où les autres impôts sont inférieurs à ceux de la France, comme la Malaisie ou la Grèce : les pensions y sont taxées à moins de 10%, et parfois même intégralement exonérées.
(1) Ou déposer dans une banque locale au moins 31 250 euros de capitaux. (2) Avec un abattement sur la pension taxable de 3 420 euros par an. (3) Plus 5 000 euros par personne à charge. (4) Depuis juillet 2020. (5) Le Sénégal propose les mêmes avantages, avec une conversion obligatoire de la pension en francs CFA. (6) Taux d’imposition effectif, découlant du fait que la pension perçue n’est taxée qu’à hauteur de 20% de son montant. (7) Impossible de retransférer l’argent sur un compte en euros.
