Les contribuables dont les biens immobiliers ont une valeur estimée supérieure à 1,3 million d’euros (après déduction de leurs dettes immobilières et de certains abattements) sont tous tenus de payer l’IFI. Une déclaration unique doit être faite pour l’ensemble des membres du foyer, à savoir le déclarant lui-même, son éventuel conjoint, pacsé ou concubin, ainsi que les enfants mineurs à charge (mais pas les enfants majeurs rattachés). Sont concernées par l’IFI les personnes fiscalement domiciliées en France à raison de tous leurs biens immobiliers, qu’ils soient en France ou pas (comme une villa au Maroc), ainsi que celles domiciliées à l’étranger, mais seulement sur leurs biens situés en France.
Signalons enfin que, dans le cas d’une situation patrimoniale complexe, il est possible de s’adresser à un spécialiste (avocat, expert-comptable…) qui remplira et signera la déclaration à votre place, à condition d’avoir été mandaté pour cela.
Nue-propriété : selon la loi, l’usufruitier du bien démembré est le seul redevable de l’IFI
Les biens acquis en nue-propriété ne sont pas soumis à l’IFI si l’usufruit est cédé à une autre personne. Cette particularité est à la base d’un montage, l’usufruit locatif social (ULS). Au départ, vous achetez la nue-propriété d’un logement (auprès de sociétés spécialisées comme Monetivia, Perl, iPLUS ou Cogedim), dont l’usufruit est acquis par un bailleur social du type HLM, qui va en assurer l’exploitation (perception des loyers, paiement des charges de propriété, entretien…).
Pendant la durée du démembrement (entre quinze et vingt ans), le bien va échapper à votre assiette taxable, c’est l’usufruitier qui le déclarera. Mais peu importe pour lui, car en tant que société, il n’est pas soumis à l’IFI. Au terme du contrat, vous récupérerez le bien en pleine propriété, sans aucuns frais ni impôts. Or, en laissant l’usufruit au bailleur, vous aurez bénéficié d’une décote d’environ 50% sur le prix du marché (décote correspondant aux loyers que vous ne percevrez pas).
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Meublé professionnel : les biens loués sous ce régime sortent de l’assiette de taxation
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel et qu’à ce titre vous échappiez à l’IFI, deux conditions doivent être remplies : la location doit vous rapporter plus de 23 000 euros de recettes brutes par an, et vous devez en retirer plus de 50% des revenus d’activité des membres de votre foyer fiscal. Ces conditions sont difficiles à satisfaire si vous exercez un autre métier, dont la rémunération est souvent supérieure à 23 000 euros et risque ainsi de représenter plus de 50% de vos revenus.
La situation est tout autre si vous êtes retraité, les pensions n’étant pas considérées comme des revenus professionnels. Vous devrez néanmoins être à la tête d’un patrimoine locatif significatif. En partant d’un rendement de 6%, il doit atteindre près de 385 000 euros pour générer les 23 000 euros annuels requis.
SCI : la valeur des parts de société à déclarer au fisc est inférieure à celle de l’habitation
Les biens locatifs achetés via une SCI, autrement dit une société civile immobilière, doivent être déclarés au fisc par chaque membre de la société pour la fraction de capital qu’il détient. Mais ces parts sociales, plus difficiles à céder qu’un bien entier, bénéficient d’une décote «d’illiquidité». Chacun peut ainsi appliquer un abattement de 10% pour tenir compte de la quasi-absence de marché.
Cet abattement peut même atteindre 15 à 20% pour les membres minoritaires, par exemple les enfants dans le cadre d’une SCI familiale, dont l’influence sur la gestion de la société, incluant les conditions de revente des parts, est forcément réduite.
Forêts, vignes, terres : vous serez exonéré à hauteur de 75% de la valeur des parcelles
Parmi les avantages du placement «terre» (lire page 56) figure la fiscalité ultrafavorable en matière d’IFI. Les bois et forêts ne sont ainsi assujettis à cet impôt qu’à hauteur de 25% de leur valeur, à condition que vous vous engagiez pendant trente ans à exploiter la coupe des arbres de manière «durable». Même exonération si vous achetez des parts de groupement forestier d’investissement (GFI), autrement dit d’une société civile à vocation forestière. S’agissant de terres à destination agricole ou viticole, détenues en direct ou via un groupement foncier agricole (GFA) ou viticole (GFV), vous bénéficiez d’une exonération d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur jusqu’à 101 897 euros, et de 50% au-delà.
Le barème et la formule de calcul de l’IFI en 2024 (1)
(1) Avant la prise en compte du mécanisme de la décote, des réductions d’impôts et des règles de plafonnement de l’IFI. (2) P : patrimoine immobilier net taxable. (3) NP : non pertinent.
Comment se calcule l'IFI ?
Le calcul de l’IFI s’effectue par tranche, mais il est plus simple d’utiliser notre formule «rapide». Par exemple, pour 3 millions d’euros de patrimoine, taxables de 0,5 à 1%, le montant de l’IFI à payer s’élèvera à : 3 000 000 x 0,0 – 14 310 = 15 690 euros. Notez qu’une décote est prévue pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Elle peut alléger la facture de 1 250 euros. Sa formule est la suivante : 17 500 euros – (1,25% x P (2)).
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