IFI : voici comment minorer (légalement) la valeur de votre bien

Pour le fisc, vos biens immobiliers valent ce qu’un acheteur vous en offrirait si vous les mettiez en vente. Le mieux est donc de vous comporter comme tout vendeur qui fixe son prix en tenant compte de l’état du marché ainsi que de la qualité du bien. A cette différence près que votre intérêt n’est pas ici d’obtenir le meilleur prix, au contraire. Des décotes sont d’ailleurs prévues qui permettent de minorer la valeur vénale de vos biens en fonction de leurs spécificités (résidence principale, logement loué ou en indivision, propriété démembrée…). Quant aux actions et autres parts de sociétés, leur valeur vénale correspond généralement à leur dernier cours connu, mais après application d’un ratio mesurant la fraction des actifs immobiliers dans le capital de la société.

Comment évaluer votre patrimoine immobilier ?

C’est la valeur théorique de vente de votre patrimoine immobilier qui est retenue dans le calcul de l’IFI. Cette valeur doit être appréciée au 1er janvier de l’année. Elle tient compte de plusieurs facteurs : état du marché immobilier, caractéristiques des biens (superficie, qualité de la construction…) et de leur environnement (écoles, commerces, espaces verts…).

L’approche la plus simple et la moins contestable pour évaluer un bien est la méthode par comparaison. Il suffit alors de se référer aux prix constatés lors de la vente de biens similaires à la même période et au même endroit. Ces informations se trouvent dans les annonces des sites spécialisés, comme Leboncoin ou Seloger, mais aussi désormais sur l’outil informatique Patrim, consultable via le site des impôts (impots.gouv.fr). Pour les biens donnés en location, une autre approche possible est l’évaluation par le revenu. Elle consiste à prendre le montant annuel des loyers perçus et à le diviser par le taux de rendement correspondant à l’état du marché locatif.

Les abattements tolérés par les services fiscaux

Les valeurs vénales de vos biens ont droit à certains abattements, afin de tenir compte des difficultés que vous auriez à trouver un acquéreur si vous deviez les céder. Pour la résidence principale, par définition occupée (donc compliquée à vendre), la décote est fixée à 30%. Pour les autres biens, le taux varie de 5 à 40%, sachant que c’est à vous de le déterminer en fonction des contraintes liées à chaque type de bien. Notre tableau résume les décotes admises par le fisc.

Les décotes admises par le fisc

L’administration accepte certains abattements sur la valeur de vos biens. C’est le cas pour votre résidence principale, qui a droit à un abattement de 30%. Une décote est aussi prévue pour les biens loués, allant jusqu’à 20% si locataire occupe le logement à titre de résidence principale et est, de ce fait, difficile à déloger. Pas de décote, par contre, pour les habitations achetées à travers un dispositif défiscalisé, comme le Pinel ou le Denormandie, le fisc estimant que la contrainte de durée de location fait partie du système.

Comment sont évaluées les actions de sociétés ?

Selon la règle établie, les actions de sociétés ne sont redevables de l’IFI que pour la part de biens immobiliers qu’elles détiennent. Concrètement, vous devez donc retenir la valeur de vos titres, soit au 1er janvier, soit, si cela vous est favorable, à partir de la moyenne des 30 derniers cours de Bourse de l’année, puis leur appliquer un coefficient ­correspondant au ratio immobilier des sociétés (lesquelles doivent vous délivrer ces informations).

Les titres non cotés, eux, seront estimés d’après leur valeur dite «mathématique», à savoir la valeur de l’actif net de la société au 1er janvier, divisée par le nombre de titres existants. Néanmoins, toutes ces actions correspondant le plus souvent à des participations minoritaires dans les sociétés, elles ne sont pas soumises à l’IFI. Pour les parts de placements immobiliers collectifs (SCI, SCPI, Sicav…), le calcul est simple : c’est la dernière valeur connue au 1er janvier qu’il faut retenir, après prise en compte, naturellement, du ratio immobilier (fourni par le gérant de la société).