Conséquence du paiement des impôts fonciers via de simples acomptes : au printemps de chaque année, vous devez déclarer vos recettes définitives au fisc, qui procède ensuite aux régularisations qui s’imposent. Par défaut, les loyers sont soumis au régime microfoncier, mais vous pouvez opter pour le régime «réel», plus avantageux si vous supportez de lourdes charges, notamment en cas de travaux.
Recettes locatives : pensez à ajouter les arriérés de loyers et les indemnités d’assurances
Mis à part les loyers issus de biens meublés, déclarables en tant que bénéfices industriels et commerciaux, toutes les recettes locatives encaissées, qu’elles soient tirées de logements vides, de parkings, de SCPI ou de commerces, sont à déclarer dans la classique catégorie des revenus fonciers. Il s’agit bien sûr des loyers nets, déduction faite des charges remboursées par le locataire. Mais attention à ne rien oublier : les arriérés de loyers d’une année antérieure et les indemnités reçues d’une assurance loyers impayés sont également à déclarer.
Régime microfoncier : vous avez droit à 30% d’abattement fiscal sur le montant des loyers
Pour avoir accès à ce régime simplifié, il faut percevoir moins de 15 000 euros de loyers par an et ne détenir aucun bien éligible à d’anciens régimes fiscaux (Besson, Robien ou Borloo) ou classé monument historique. Le microfoncier est ainsi applicable dans l’ancien classique ainsi que dans le cadre des lois de défiscalisation actuelles (Malraux, Denormandie…). Il suffit de reporter le montant de vos loyers sur le formulaire ordinaire (le 2042) pour obtenir un abattement forfaitaire de 30%, censé couvrir vos charges. Le solde de 70% est ajouté à vos autres revenus et soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux à 17,2% (l’année suivante, une partie de la CSG payée, égale à 6,8%, sera toutefois déduite de vos revenus imposables).
Si vos loyers sont exclusivement issus d’une société immobilière, de type SCPI, c’est au régime «réel» qu’ils doivent être déclarés, le microfoncier n’étant autorisé qu’à condition de posséder en direct au moins un logement loué non meublé.
Régime réel : les charges non récupérées sur le locataire sont fiscalement déductibles
Appliqué d’office si vos loyers excèdent 15 000 euros par an, le régime réel peut également être choisi à la place du microfoncier. Avantage, il autorise la déduction des charges non récupérées sur le locataire : assurances, frais de gestion d’une agence immobilière, intérêts du crédit, taxe foncière, la plupart des travaux. Si le total de ces charges excède les 30% d’abattement forfaitaire du microfoncier, ce qui sera le cas avec d’importants travaux effectués, vous avez tout intérêt à opter pour le «réel» (lequel s’appliquera alors pour une durée minimale de trois ans).
Les réfections engagées par le propriétaire ne sont pas toutes admises en déduction
Petit rappel à la loi adressé aux investisseurs ayant opté pour le régime réel : à l’inverse des dépenses visant à réparer, entretenir ou améliorer l’habitat (lire le tableau ci-dessous), certains gros travaux ne sont pas admis en déduction et ne peuvent donc pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Sont concernés : les travaux de démolition, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, que ces derniers aboutissent à la création d’un volume supplémentaire ou à l’augmentation de la surface habitable.
Déficit foncier : il peut être déduit, dans certaines limites, du revenu global du propriétaire
Atout supplémentaire du régime «réel», si un déficit foncier apparaît (charges excédant les loyers), il peut s’imputer sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an (le double, jusqu’à la fin 2025, en cas de travaux écoénergétiques), dopant ainsi de 1 à 2 points le rendement annuel.
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