C’est un effet “JO” inattendu. Selon une étude réalisée par l’agence immobilière digitale Manda, l’organisation des Jeux olympiques de Paris a un impact significatif sur le marché locatif parisien. L’enquête révèle en effet que les loyers des appartements situés dans les quartiers proches des principaux sites olympiques ont augmenté plus vite que dans le reste de la région parisienne. En plus de Paris, qui accueillera la majorité des compétitions, les Hauts-de-Seine et les Yvelines sont également concernés par cette inflation des loyers.
Pour parvenir à ce constat, Manda a analysé les loyers pratiqués par les propriétaires de 5 000 biens situés en région parisienne, entre 2023 et 2024. L’agence immobilière a ensuite isolé tous les quartiers de la capitale situés à proximité des sites olympiques comme le Trocadéro, la Porte de la Chapelle ou l'Hôtel de ville. Manda a réalisé cette même démarche dans les villes des Haut-de-Seine qui vont accueillir des compétitions et à Versailles, dans les Yvelines, où se dérouleront les épreuves d’équitation. Et le constat est sans appel : les loyers ont augmenté bien plus vite sur les 12 derniers mois dans les quartiers olympiques. «En moyenne, les loyers des locations longue durée ont augmenté de 6% sur un an à Paris contre plus de 8% dans les zones situées proches des compétitions, explique Eytan Koren, cofondateur de l’agence Manda. Ce phénomène est également visible en petite couronne parisienne, mais aussi dans les villes de grande banlieue qui accueillent des épreuves olympiques.»
Des compléments de loyers appliqués par les propriétaires
Dans le détail, les loyers par mètre carré hors charges ont par exemple flambé de 11% entre 2023 et 2024 dans les quartiers situés proche du Parc des Prince et du Stade Roland-Garros, qui accueilleront respectivement les épreuves de football et de tennis. Les biens situés près de l'Aréna Paris Sud, porte de Versailles, ont également vu leur loyer s’envoler (+10%). Même phénomène dans les zones proches de la Concorde, du Grand Palais et du Pont Alexandre III (+19%). Villepinte (Seine-Saint-Denis), où est implantée l’Arena Paris Nord, qui accueillera le tournoi de hockey sur gazon, voit même ses loyers flamber de 21% sur un an en moyenne ! Même phénomène à Saint-Denis (+14%), qui a la particularité d’être située proche de trois sites olympiques majeurs : le Stade de France, le village des athlètes et le centre aquatique.
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Si, en théorie, le dispositif d’encadrement des loyers mis en place à Paris depuis 2020 est censé protéger les locataires, plusieurs facteurs peuvent expliquer cette flambée des prix dans les quartiers olympiques. D’abord, dans les zones situées proches des sites olympiques, le nombre de biens remis en location entre 2023 et 2024 est en forte hausse. Or les propriétaires qui décident de proposer de nouveau leur bien sur le marché après une longue période ont tendance à le faire dans le haut de la fourchette autorisée pour fixer les loyers. Ainsi, l’arrivée sur le marché de nouveaux logements pousse à la hausse les loyers, des loyers qui, contrairement aux baux en cours, ne sont pas soumis à la règle de l’indice de référence des loyers (IRL), qui limite l’évolution annuelle des prix à la location dans un logement vide ou meublé. De plus, à l’approche des JO, certains propriétaires ont choisi de convertir leur bien en logement meublé pour le louer sur Airbnb. Une fois remis sur le marché de la location classique, les loyers de ces logements sont tirés à la hausse puisque les meublés se louent plus cher. Enfin, les données étudiées par Manda incluent les biens de propriétaires qui ne passent pas par une agence. Souvent plus gourmands lorsqu’ils fixent eux-mêmes le loyer, ils n’hésitent pas à appliquer des compléments de loyer, une pratique autorisée pour les biens qui présentent des «caractéristiques exceptionnelles».
Un réseau de transport amélioré
Alors comment expliquer cette flambée des loyers dans les quartiers olympiques ? «Les propriétaires parisiens profitent de l’effet JO pour mettre davantage en valeur leur bien, l'événement contribue à augmenter l'attractivité de la zone, poursuit Eytan Koren. On peut comparer ce phénomène à du marketing.» De plus, l'accessibilité de certaines communes olympiques situées en banlieue parisienne a été considérablement améliorée en vue des JO, notamment en Seine-Saint-Denis. Ce renforcement de l’offre de transports peut contribuer à tirer les loyers des communes concernées à la hausse. Enfin, ces dernières bénéficient également de la rénovation ou de la construction de nouvelles infrastructures sportives, dont certaines seront accessibles aux habitants une fois les Jeux terminés.
