J-3 avant la rentrée universitaire, ce lundi 15 septembre, et «toujours des centaines de milliers d’étudiants et de jeunes actifs à la recherche d’un logement», déplore Bien’ici, dans un communiqué. Si l’offre de locations s’est stabilisée cet été dans l’ensemble du pays, par rapport à l’été 2024, elle n’en demeure pas moins 2,5 fois inférieure à son niveau de 2021, souligne la plateforme d’annonces immobilières. 2021 est l’année qui a vu la promulgation de la loi Climat et résilience, laquelle interdit progressivement la mise en location des passoires thermiques.

Deux ans plus tôt, Paris était la première ville à expérimenter l’encadrement des loyers, une initiative aujourd’hui adoptée par 70 communes situées en zone tendue, où l’offre de logements est inférieure à la demande. Enfin, depuis le 1er janvier, il n’existe plus d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf, une première depuis 40 ans. Autant d’évolutions réglementaires et fiscales qui découragent les ménages d’acheter des biens pour les louer, réduisant comme peau de chagrin un marché locatif déjà sclérosé par la difficulté des primo-accédants à devenir propriétaires.

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Les loyers des studios flambent

A Paris, l’offre de location fléchit de 3% sur un an. Mais elle chute de 19% à Aix-en-Provence, de 20% à Toulouse, de 21% à Lyon et de 26% à Marseille (voir infographie) ! Parallèlement, la demande de locations ne cesse d’augmenter, sous l’effet, notamment, des décohabitations liées aux séparations. Cet été, elle a encore crû de 5% sur un an. Une demande qui se concentre «sur les grandes villes et les petites surfaces, comme les studios et les deux ou trois pièces», précise Bien’ici. Pas de chance, l’offre de locations de studios s’effondre dans plusieurs villes étudiantes, comme Aix-en-Provence (-33%), Lyon (-31%), Marseille (-40%) et Toulouse (-34%).

Conséquence de ce déséquilibre entre l’offre et la demande, «les loyers grimpent dans la plupart des villes françaises, de 10 euros par mois en moyenne, soit 120 euros sur un an, particulièrement pour les studios», constate Bien’ici. Une hausse particulièrement vraie pour les studios. A Paris, le loyer médian des studios s’élève à 1 027 euros mensuels, soit un bond de 15 euros par mois en l’espace d’un an. A Marseille, l’envolée est deux fois supérieure, de 30 euros par mois, portant le loyer médian des studios à près de 600 euros. A Rennes aussi, le loyer bondit de 30 euros, à 485 euros. La hausse est presque aussi conséquente à Caen (+25 euros, à 470 euros). A Nancy, le loyer médian a grimpé de 20 euros par mois en un an, à 450 euros. L'augmentation est un peu moindre à Nice (+17 euros) mais le loyer médian tutoie les 700 euros. Dans ces cinq dernières villes, le loyer médian des studios a ainsi flambé de plus de 180 euros au cours des 12 derniers mois.

Mettre en place rapidement le statut du bailleur privé

«Un surcoût difficile à supporter pour les ménages les plus fragiles», s’alarme Bien’ici, et que la plateforme explique également par «la nette progression des logements meublés dans l’offre de location, cette année». Les meublés représentent en effet plus de la moitié de l’offre de location de studios à Aix, contre moins d’un tiers il y a un an. A Lyon, cette proportion atteint 47%, versus 27% à l’été 2024. A Marseille, elle est passée de 27% à 50%, comme à Rennes ! Et de 31% à 47% à Toulouse. A Nice, les meublés désormais 61% des locations de studios... Or un meublé se loue environ 10% à 15% plus cher qu’un bien nu.

Seule consolation, «l’offre de meublés en location traditionnelle s’est nettement améliorée en qualité, reprenant les standards de confort et d’équipement des locations saisonnières, observe Bien’ici. Si Airbnb a pour effet négatif de retirer des biens du marché de la location de longue durée, il contribue aussi à tirer vers le haut le niveau d’aménagement, de mobilier et de services proposés». Une maigre satisfaction pour David Benbassat, président de Bien’ici, qui «invite le futur gouvernement à reprendre à bras le corps le projet de création d’un véritable statut fiscal du bailleur privé et à le mettre en œuvre dès le budget 2026», comme le prévoyait François Bayrou, qui a démissionné mardi de son poste de Premier ministre après avoir échoué à obtenir la confiance de l’Assemblée nationale.