Le passage d’un marché immobilier de vendeurs à un marché d’acquéreurs se confirme de mois en mois. La baisse des prix de l’immobilier tend désormais à se généraliser dans toute la France, comme le constate les notaires de France, dans leur dernière note de conjoncture : "Après avoir résisté jusqu’en juillet 2023 (-0,2% sur un an), les prix ont diminué en France métropolitaine de 1% sur un an en août 2023, pour la première fois depuis fin 2015. Et cette baisse s’accélérerpour atteindre 3% sur un an en novembre 2023". Un bon indicateurs pour les investisseurs.
Ce n'est pas tout. L’attentisme des acquéreurs, notamment ceux toujours en location, accentue le déséquilibre entre l’offre de logements à louer et la demande. A tel point que l’Observatoire des loyers Clameur constate aussi que les loyers des appartements progressent à l’échelle nationale de 3,10% sur un an au deuxième trimestre 2023 Sur plusieurs années, la hausse des loyers est même particulièrement notable, comme le montre les exemples que nous avons relevés.
Lyon : + 10,4% sur les loyers en 5 ans
La capitale des Gaules est, selon le baromètre mensuel de la Fnaim daté d’octobre 2023, l’une des grandes métropoles régionales où le montant des loyers augmente le plus ces cinq dernières années. Estimé aujourd’hui en moyenne 14,2 euros le mètre carré, il a progressé de 10,4 % en 5 ans et de 2,4 % sur un an. De quoi redonner un peu de couleur à la rentabilité locative brute moyenne qui atteint aujourd’hui les 3,6% contre 3,3 % en 2022. Avec des prix autour des 4 838 euros le mètre carré, en baisse de 4,4% sur un an, les investisseurs peuvent sereinement se tourner vers les nombreux studios en vente dans la ville, comme cet appartement de 30 mètres carrés, près de l’hôpital Edouard Herriot et des transports en commun, proposé à la vente pour 140 000 euros.
Lille : +9,8% sur les loyers en 5 ans
L’encadrement des loyers à Lille ne semble pas freiner la hausse des loyers ni rogner sur la rentabilité locative des investisseurs. Toujours selon les données de la Fnaim, les loyers lillois ont progressé en 5 ans de 9,8% et de 2,9% entre 2022 et 2023. Le montant moyen des loyers dans la métropole est maintenant de 14,4 euros le mètre carré, ce qui permet aux investisseurs de voir la rentabilité locative brute moyenne passer en un an de 4,2% à 4,4%. Là encore, la tension sur le marché locatif et la légère érosion des prix à Lille (- 1,7% sur un an selon la Fnaim avec un prix moyen de 3 715 euros le mètre carré) joue en faveur des investisseurs et leur donne la possibilité de s’offrir, sans trop prendre de risque, un T2 de 35 mètres carrés dans le quartier Moulins, à dix minutes des transports en commun, pour 149 000 euros.
Rennes : + 8,7% sur les loyers en 5 ans
Rien ne va plus sur le marché locatif Rennais. L’offre de bien à louer en septembre 2023 s’est repliée de 42,9% selon le portail d’annonces immobilières Se Loger. En conséquence, les loyers dans la commune ne cessent d’augmenter avec une hausse de 8,2% en cinq ans et de 2,4% sur un an. Estimés en moyenne à 13,3 euros le mètre carré, les loyers permettent aux investisseurs, à travers cette progression, de profiter d’une rentabilité locative brute moyenne de 4% contre 3,8% il y a un an. De quoi donner envie de se jeter sur les quelques biens en stock rennais où le mètre carré est aujourd’hui aux alentours de 3 971 euros, en baisse de 4,2%. On trouve ainsi, du côté de Renne Sud, de grands T2 de 47 mètres carrés au pied du métro pour 139 900 euros.
Villeurbanne : + 8,2 % sur 5 ans
Avec des prix un peu plus abordables qu’à Lyon (3 807 euros le mètre carré en baisse de 5,7%), Villeurbanne est le marché idéal pour obtenir une meilleure rentabilité pour les investisseurs. Cette dernière s'améliore d’année en année du fait de la hausse des prix des loyers, qui progressent de 8,2% sur cinq ans et de 2,2% sur un an afin d'atteindre les 13,3 euros le mètre carré. La rentabilité brute dans la ville est aujourd’hui plus proche des 4,3% que des 4% comme l’année passée. Les investisseurs ont donc tout intérêt à se positionner sur les petites surfaces intéressantes de la ville, comme ce studio du quartier Grand Clément, vendu avec une place de parking, pour 144 000 euros.
Nantes : +8,2% sur 5 ans
Des rendements de nouveau au-dessus des 4%. C’est le constat que l’on peut dresser au regard des données communiquées par le dernier baromètre de la Fnaim. La rentabilité locative moyenne dans la ville est estimée à 4,1% en 2023 contre 3,8 % en 2022. C’est que les loyers sont orientés à la hausse. S’ils augmentent en 1 an de 1,9%, ils ont en 5 ans progressé de 8,2%. Le niveau moyen des loyers nantais est estimé à 14,3 euros le mètre carré. Un montant assez intéressant pour que les investisseurs profitent du retournement de marché dans la ville et des prix qui reculent (3 953 euros le mètre carré en baisse de 5,4% sur an) pour investir. On trouve à Nantes de grands T2 de 48 mètres carrés avec place de parking et cave pour 139 000 euros.
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