sSi l’immobilier bordelais a commencé à tourner au ralenti dès 2022, les propriétaires viennent tout juste de se résigner à la nouvelle donne. «Ils ont constaté la réalité de la baisse de la demande et compris que des biens proposés trop chers ne trouvaient plus preneur», note Clément Chaillet, directeur de Guy Hoquet Nansouty-Bordeaux Sud. Beaucoup ont accepté de baisser leurs prétentions, ce qui a permis de conclure des transactions. La dynamique à la baisse est enclenchée, et, de mois en mois, l’offre de logements sur le marché augmente.
Il est vrai que la capitale girondine a profité à plein de l’exode urbain qui a suivi la crise sanitaire, favorisée par sa qualité de vie et sa ligne TGV qui la relie à Paris en moins de deux heures quinze. Aujourd’hui, le retour de bâton est l’un des plus sévères du marché. Au premier semestre 2023, les prix ont chuté de –5,7%, selon le baromètre MeilleursAgents, avec, sur le seul mois de juin, le plus fort recul observé dans les 10 plus grandes villes françaises, à savoir –1% !
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Les acquéreurs sont plus exigeants
Aujourd’hui, il est difficile d’écouler un bien au-dessus des 6.500 euros le mètre carré, même dans le très haut de gamme. A contrario, certains logements se cèdent désormais au-dessous de 3.000 euros le mètre carré, un tarif que les Bordelais n’avaient pas vu depuis des années. A noter aussi que les délais de vente s’allongent. Il faut plus de trois mois pour qu’un logement sans défaut trouve preneur. Seul point positif, les prix tendent à s’homogénéiser entre les quartiers et les types de biens. «Les acquéreurs n’acceptent plus de payer très cher pour des logements avec des travaux ou avec un petit défaut », constate Christelle Ziegler, directrice de Bedin Immobilier Saint-Genès. Maîtres de leur choix, ils privilégient le meilleur rapport qualité-prix. Les secteurs plus populaires – nord de la ville, sud de la gare Saint-Jean ou rive droite loin du tramway – souffrent davantage de la crise que les autres.
Sur le segment haut de gamme, qui se concentre autour de la place des Quinconces, au début des quais des Chartrons et aux abords du Grand-Théâtre, le marché est désormais assez stable. Là aussi, on observe que le nombre de logements à céder va croissant. «Les biens se vendent grâce à des prix stabilisés, surtout s’ils sont dotés de ce qui semble désormais être des atouts indispensables : terrasse, balcon ou jardin», affirme Carmen Milcent, directrice de l’agence Sotheby’s Realty.
Ailleurs dans la ville, les acheteurs se recentrent vers les valeurs sûres et des quartiers centraux. Dès qu’un bien affiche le moindre défaut, ou est situé dans un quartier moins coté, ils négocient de fortes baisses de prix, de l’ordre de 3 à 10%. Ainsi ce trois pièces de 83 mètres carrés dans une résidence des années 1980 située cours Louis-Fargue aux Chartrons nord, pourtant nanti d’un parking et d’un balcon, a été cédé à 247.000 euros (2.975 euros le mètre carré) début juin, car il était à rafraîchir et éloigné des lignes de tramway.
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Les maisons davantage demandés que les appartements
La désaffection des acquéreurs est plus forte pour les appartements, d’autant que les investisseurs ont quasiment tous disparu depuis la mise en place de l’encadrement des loyers, le 15 juillet 2022. Les petites surfaces dans les quartiers étudiants, autour de la place de la Victoire et dans le quartier des Capucins notamment, se trouvent donc en grand nombre et leur prix baisse plus vite que celui des autres. Exception dans les communes limitrophes proches des universités, comme Mérignac ou Pessac, où les tarifs ne font que s’éroder de 1 à 3%, car l’encadrement des loyers n’y a pas été mis en place. L’ouverture du prolongement du tramway A vers l’aéroport de Mérignac, en avril 2023, a permis de désenclaver ce secteur et aussi contribué à maintenir, pour le moment, sa cote.
Pour les maisons, la tendance n’est pas tout à fait la même, car elles restent davantage demandées et sont un peu plus rares à la vente. Néanmoins, là aussi, les acheteurs ne paient plus le prix fort, même pour les plus demandées. Pour preuve, cette échoppe (maison bordelaise typique), en pierre, d’une surface de 90 mètres carrés, située à côté de l’hôpital Saint-André, entre les quartiers Saint-Pierre et Saint-Genès, dotée d’un jardin de 50 mètres carrés, proposée à 545.000 euros, mais qui avait été estimée à 520.000 euros en fourchette haute, s’est finalement échangée à 490.000 euros (5.445 le mètre carré). La raison de cette décote ? Des travaux de rafraîchissement et, surtout, une chambre à l’étage mansardée qui rebutait tous les acquéreurs.
A proximité des boulevards ou sur la rive droite à Bacalan, une autre échoppe traditionnelle en bon état, d’une superficie de l’ordre de 100 mètres carrés, se négocie aujourd’hui entre 300.000 et 450.000 euros. Pour les maisons bourgeoises en pierre avec un jardin dans les quartiers familiaux, comme Saint-Genès, Saint-Seurin ou Fondaudège, il faut compter un budget compris entre 680.000 et 880.000 euros.
D’ici l’été prochain, les prix vont continuer de baisser dans la métropole et même de dégringoler pour les biens à rénover ou excentrés. Car même si Bordeaux est en pleine mutation urbaine – la nouvelle municipalité convertit le centre-ville aux mobilités douces de type vélo notamment, et verdit les grands axes –, les acquéreurs ne suivent plus les prétentions des vendeurs. Les temps ont résolument changé. Le retour à la raison est brutal, mais salutaire !
Cet article fait partie d'un guide complet sur l'évolution des prix immobiliers dans 150 villes. Pour la huitième année, des milliers de données ont été recueillies par notre équipe de journalistes auprès des meilleurs experts du secteur (agents immobiliers, notaires et promoteurs).
Les professionnels qui ont participé à notre enquête à Bordeaux : Bedin Immobilier Saint-Genès, Blue West, Guy Hoquet Chartrons, MeilleursAgents, Orpi Chartrons, Floirac et Fondaudège, Sotheby’s Realty.
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