Bailleurs, comment conserver une belle rentabilité malgré l'encadrement des loyers

La règle à respecter est simple: il s’agit de se conformer à un loyer plafond, établi à partir du tarif médian du secteur (en tenant compte de l’année de construction du bien, ainsi que du nombre de pièces), majoré de 20%. Cette limite ne s’applique qu’à la signature d’un nouveau bail, ou à sa reconduction. Et une grille a aussi été prévue pour les logements meublés. « Ces plafonds sont basés sur des mesures réelles du marché, conformes à la pratique des bailleurs », affirme Laurent Lamielle.

Il faut toutefois reconnaître que leur application peut être pénalisante, notamment pour les propriétaires de petites surfaces. « Si un loyer de 750 euros est acceptable pour un 30 mètres carrés situé dans le XIVe arrondissement parisien, un bailleur ne s’y retrouvera pas avec 550 euros maximum dans le cas d’un 20 mètres carrés », déplore Thierry Smadja, directeur général délégué chez Nexity.

Les propriétaires de passoires thermiques, par ailleurs, pâtissent tout particulièrement de ces règles. « Leur rénovation impose des travaux très lourds, et qui entraînent souvent une perte de surface », rappelle Benjamin Robine, directeur du cabinet d’expertise Robine & Associés. Difficile de rentabiliser de telles rénovations quand le montant de loyer à facturer est contraint. « Cela pourrait pousser certains propriétaires à vendre, ou à cesser de louer, quitte à payer la taxe sur les logements vacants », poursuit Thierry Smadja.

Vous relevez d’une de ces catégories de bailleurs ? Ne paniquez pas, car la loi laisse tout de même quelques marges de manœuvre, comme la possibilité d’appliquer un complément de loyer au montant de loyer médian plafonné. Celui-ci devra être indiqué sur le bail, et justifié par un élément exceptionnel par rapport aux logements de la même zone. Le plus souvent, il pourra s’agir d’une vue, d’un jardin ou encore d’une terrasse. Attention à ne pas vous servir de cette disposition pour maintenir artificiellement l’ancien loyer. « J’ai vu des bailleurs demander 150 euros supplémentaires, en raison de la présence d’une simple gazinière, ou parce que l’immeuble était haussmannien… à Paris », s’insurge Aziliz Gautier-Guegan, avocate en droit immobilier.

Sachez en outre que le législateur vient de durcir les règles: depuis août 2022, un tel déplafonnement est interdit dans les logements disposant de sanitaires sur le palier, présentant des signes d’humidité, ou dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (biens dont les loyers sont par ailleurs bloqués, y compris entre deux locataires).

Ville par ville, le détail des nouvelles règles à respecter

(1) Dans le cas d’un appartement des années 1971 à 1990, situé soit dans un quartier peu coté, soit dans un quartier très coté. (2) Part des annonces de location dont le loyer excède le plafond autorisé. ND : non disponible.

Vous envisagez d’investir dans une des villes concernées par l’encadrement des loyers? Si vous souhaitez garder les mains totalement libres, prospectez plutôt dans la proche périphérie de ces villes, le plus souvent épargnée par le dispositif. C’est le cas à Talence ou Pessac du côté de Bordeaux. Ou à Loos, Ronchin et Faches-Thumesnil, au voisinage de Lille.

Vous tenez à viser les meilleurs emplacements, et donc à acheter intra-muros? Privilégiez alors si possible les grands studios. « Ce type de surface bénéficie d’un plafond au mètre carré plus élevé que les deux-pièces. Pour une même superficie, le montant de loyer autorisé sera alors plus élevé », conseille Benjamin Robine. Exemple rue Hoche à Pantin, une des villes d’Est Ensemble soumise à l’encadrement, depuis 2021: le loyer de référence majoré pour un studio y atteint 23,40 euros le mètre carré, alors que pour un deux-pièces il n’est que de 18,6 euros. Soit 20% de moins !

Bien sûr, face à de telles contraintes, il peut être tentant d’outrepasser la loi. Les bailleurs ne s’en privent d’ailleurs pas, comme le soulignent des études récurrentes. C’est ainsi que selon l’association de consommateurs CLCV, à Paris, 31% des annonces de location étaient encore dans l’illégalité en 2021. Un léger mieux, toutefois, puisque ce taux atteignait 40% en 2015. De son côté, la Fondation Abbé Pierre a calculé que le taux d’anomalie atteignait 36% à Lyon, et 43% à Lille.

Ces propriétaires indélicats se montrent par ailleurs plutôt gourmands. « A Paris, un tiers des baux signés dépassent encore de 12% le plafond autorisé, ce qui représente 161 euros de manque à gagner mensuel pour les locataires », explique Ian Brossat, adjoint au logement à la mairie de Paris. « Les abus se concentrent notamment sur les chambres de bonne, et les studios de moins de 20 mètres carrés », souligne l’élu parisien. Comme l’indique notre tableau ci-dessus, ailleurs, les dépassements sont élevés, et varient de 150 à 190 euros, en moyenne.

Sachez qu’en cas d’abus, le locataire dispose de trois ans après la signature du bail pour exiger un remboursement du trop-perçu, et un retour sous les plafonds (le délai n’est que de trois mois dans le cas d’un complément de loyer abusif). Il pourra pour cela assigner le bailleur devant la commission départementale de conciliation (CDC).

Par ailleurs, les contrôles devraient se renforcer: depuis la loi 3DS de février 2022, les mairies peuvent en effet demander à exercer le pouvoir de sanction, à la place des préfets. Et les municipalités volontaires ne devraient pas hésiter à se montrer plus sévères, les amendes pouvant atteindre jusqu’à 5000 euros dans le cas d’un particulier, et 15.000 euros pour une personne morale, comme les SCI. La mairie de Paris, avant la métropole de Lyon, s’est déjà emparée de ces prérogatives, depuis le 1er janvier. La ville a même mis en place une plateforme, sur laquelle les locataires peuvent signaler les abus. La ville s’engage ensuite à négocier avec le propriétaire concerné et, en cas d’échec, à prononcer des amendes.