Acheter dans l’ancien plutôt que dans le neuf n’est pas seulement une affaire de goût pour le triptyque parquet-moulures-cheminée. C’est également une question de moyens, l’achat d’un logement neuf étant plus onéreux en raison de la TVA à 20% et du coût de la construction. Au cours de la seule année 2024, le coût de construction d’une maison neuve en France a bondi de 7,5% par rapport à 2023, à 200 000 euros en moyenne (hors terrain), reconnaît le constructeur Hexaom.
«Construire coûte plus cher qu’auparavant mais l’analyse financière doit se faire dans la durée», nuance son directeur général, Loïc Vandromme. Pour le dirigeant, il faut en outre «prendre en compte toutes les économies futures sur les consommations d'énergie, qui font du neuf une option durablement avantageuse». Vérification avec une simulation réalisée par le courtier Vousfinancer et Hexaom pour Capital. Prenons l’exemple d’une maison de 100 mètres carrés, vendue 300 000 euros. Si vous l’achetez dans l’ancien, vous devrez vous acquitter de frais de notaire représentant environ 8% du prix d’achat, soit 25 500 euros ici (voir infographie). Dans le neuf, les frais de notaire étant de l’ordre de 3%, il vous en coûtera seulement 9 000 euros.
Des financements particuliers dans le neuf
La construction d’une maison vous donne par ailleurs droit à des financements spécifiques. A commencer par le prêt à taux zéro (PTZ) de l’Etat, réservé aux primo-accédants dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds et qui achètent une maison ou un appartement neuf. Dans la simulation de Vousfinancer, les acquéreurs de la maison neuve à 300 000 euros ont droit à un PTZ de 90 000 euros, sur 25 ans, qu’ils ne commenceront à rembourser que dans 10 ans. Le PTZ est en effet caractérisé par un différé de remboursement, qui peut aller jusqu’à 15 ans. Les acquéreurs étant salariés et achetant dans le neuf, ils bénéficient également du prêt accession d’Action logement, l’ex-1% patronal, au taux de 1%, pour un montant de 30 000 euros (le maximum possible), sur 25 ans.
Enfin, la maison neuve étant construite selon les critères de la réglementation environnementale RE 2020, la plus récente, son diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche la meilleure note possible, A. Ce qui permet à ses acquéreurs d’obtenir un prêt bonifié de 20 000 euros à 0% sur 25 ans. Pour boucler leur plan de financement, il ne leur reste plus qu’à souscrire un crédit classique de 160 000 euros, sur 25 ans, au taux actuel de 3,50%. En mettant bout à bout l’ensemble de ces prêts, Vousfinancer évalue le coût total de financement à 37 900 euros sur 10 ans.
Un financement 50 000 euros plus cher dans l’ancien
Si les acquéreurs achètent une maison ancienne, au DPE noté D dans la simulation du courtier, ils ne bénéficient ni du PTZ, ni du prêt accession d’Action logement, ni du prêt bonifié octroyé au titre de bonnes performances énergétiques. Ils doivent donc souscrire un crédit classique pour l’intégralité du prix d’acquisition, soit 300 000 euros, à 3,50% sur 25 ans. D’où un coût de financement estimé à 89 000 euros sur 10 ans par Vousfinancer, soit 50 000 euros de plus que pour l’achat dans le neuf !
Votre logement acheté, il va falloir l’entretenir. Ce qui devrait vous demander logiquement moins d’efforts dans le neuf que dans l’ancien. Pour la maison neuve de 100 mètres carrés, «on compte l’entretien de la pompe à chaleur, qui est de 300 euros par an environ, ainsi qu’un coup de peinture au bout de sept ans», explique à Capital Steve Beaudel, directeur de l’offre chez Hexaom, qui évalue ainsi le coût d’entretien total à quelque 7 000 euros sur 10 ans.
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Une facture énergétique très allégée dans le neuf
En revanche, il y a fort à parier qu’en 10 ans, une maison ancienne de 100 mètres carrés au DPE D nécessitera de refaire toutes les peintures, de changer les fenêtres et les radiateurs électriques de style grille-pain, de rénover la salle de bains, de réparer la toiture, voire de ravaler la façade, égrène Sandrine Allonier, prédisant une facture globale de… 30 000 euros sur 10 ans.
Autre gisement d’économies important entre le neuf et l’ancien, la consommation d'énergie. Construite sur la base de la RE 2020, avec une bonne isolation, une bonne étanchéité et un système de chauffage utilisant des énergies renouvelables, comme une pompe à chaleur, une maison neuve consomme forcément beaucoup moins d’énergie qu’une maison ancienne. Vousfinancer chiffre ainsi la consommation d’électricité de la maison neuve au DPE A à 3 157 kWh par an, soit une facture annuelle de 616 euros, sur la base du tarif réglementé d’EDF en septembre pour en option BASE, hors abonnement, soit 0,1952 euro/ kWh. Pour la maison ancienne au DPE D, il faut compter 1 625 euros par an, sur la base d’une consommation de 8 329 kWh, soit 1 000 euros de plus !
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Un écart de 100 000 euros entre neuf et ancien
Facture énergétique, coût d’entretien, de financement, frais de notaire… Hexaom estime le coût total de la maison neuve à 361 140 euros sur 10 ans, contre 463 610 euros pour la maison ancienne. Soit une économie de 100 000 euros. Ne regrettez donc plus d’avoir renoncé à votre rêve d’une meulière du XIXe face à votre conjoint qui vous vantait les charmes du neuf, il avait raison !
Et ce n’est pas fini : si vous décidez un jour de revendre votre maison neuve pour en acheter une plus grande, vous en tirerez bien plus qu’avec la meulière fantasmée, les écarts de prix entre un DPE A et un DPE D pouvant aller jusqu’à 18%, selon les notaires de France.
