Décidés à acheter leur premier logement, Emma et Pierre, couple trentenaire sans enfant, viennent d’avoir un coup de cœur pour un deux-pièces neuf, situé dans le VIIIe arrondissement de Marseille, à deux pas du parc Borély et des plages du Prado. Même si le prix moyen du mètre carré est plus sage dans la cité phocéenne que dans d’autres grandes métropoles, la facture promet d’être salée, le T2 en question étant neuf et de grand standing. Il est commercialisé à 7 420 euros le mètre carré, soit 371 000 euros pour 50 mètres carrés.
Emma et Pierre disposant de 45 000 euros de revenus annuels au total et d’un apport de 12 000 euros, ils devraient rembourser une mensualité de crédit de 1 900 euros pour financer cet achat, calcule Xavier Lépine, ancien président de la société de gestion La Française, aujourd’hui à la tête de Neoproprio, une start-up fondée en 2022 avec l’ancien ministre du Logement Julien Denormandie. Las ! Une mensualité de 1 900 euros représentant la moitié de son revenu mensuel de 3 750 euros, le couple n’est pas finançable par les banques, auxquelles le Haut conseil de stabilité financière interdit de consentir des prêts immobiliers représentant un taux d’effort de plus de 35%.
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Un dispositif pour les classes moyennes
«Depuis 2000, les prix des logements ont quasiment doublé. Avec Neoproprio, nous voulons permettre à des gens qui gagnent correctement leur vie, aux classes moyennes, d’acheter ce type d’appartement», explique Xavier Lépine à Capital. Dans le cadre du dispositif Neoproprio, Emma et Pierre achètent au promoteur immobilier - Demathieu Bard dans ce cas précis - ce deux-pièces mais pour une durée de 25 ans, pas pour toute la vie. «Le dispositif repose sur le bail emphytéotique, utilisé depuis la nuit des temps par les entreprises, qui court sur une durée de 18 à 99 ans», explique Xavier Lépine. En échange de quoi, Emma et Pierre paieront l’appartement moitié moins cher, soit 185 500 euros, au lieu de 371 000.
Un montant qu’ils pourront financer via l’une des banques partenaires de la start-up, comme la Sofiap, filiale de La Banque Postale, la mensualité de crédit étant mécaniquement divisée par deux, à 950 euros. S’y ajoute toutefois une redevance de 350 euros, payée à un investisseur institutionnel (compagnie d’assurances ou caisse de retraite), partenaire de Neoproprio, qui achète les 50% restants de l’appartement auprès du promoteur. Un investisseur auquel il faut en effet promettre un rendement «d’au moins 5%» pour le convaincre de miser sur l’immobilier résidentiel, souligne Xavier Lépine. D’où une mensualité totale de 1 300 euros pour Pierre et Emma, qui n’excède pas 35% de leurs revenus.
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Le leasing auto appliqué à l’immobilier
Mais que se passera-t-il si, dans trois ou quatre ans, Pierre et Emma ont un bébé et souhaitent acheter un appartement plus grand ? Eh bien, ils revendront leurs 50% du T2 à l’investisseur institutionnel, que le contrat, signé devant notaire, oblige à racheter. Pas besoin, donc, pour le couple, de chercher un acquéreur, ou de contracter un prêt-relais le temps de trouver un acheteur ! La somme que l’investisseur leur versera, complétée par 50% de la plus-value si le logement a pris de la valeur dans ce délai de trois ou quatre ans, permettra aux deux trentenaires de rembourser par anticipation le prêt qu’ils avaient contracté, et de se lancer à la recherche d’un autre bien.
Si, au contraire, Pierre et Emma entendent rester ad vitam aeternam dans leur appartement, et s’ils reçoivent un petit héritage, par exemple, ils pourront, au terme des 25 ans, racheter à l’investisseur institutionnel ses 50%, ce qui les rendra propriétaires de la totalité du bien. Un peu à la manière du leasing automobile. Avec à la clé la possibilité de transmettre ce patrimoine immobilier à leur enfant. Et ça fonctionne, Neoproprio ? «Ça se passe plutôt bien», sourit Xavier Lépine. Il n’en dira pas davantage, la start-up ayant réellement démarré son activité il y a peu de temps, ses agréments financiers et juridiques ayant été plus longs que prévu à obtenir.
