Acheter dans le neuf : les précautions à prendre

Investir dans un bien immobilier neuf

En faisant le choix d’investir dans le neuf, payé 20 à 30% plus cher que l’ancien, vous pensez profiter d’un logement impeccable et prêt à être loué. La réalité n’est malheureusement pas toujours aussi rose, car, quand vous achetez sur plan (on dit en Vefa), vous vous décidez sur la foi de plaquettes souvent flatteuses et de promesses de vendeurs rémunérés pour vous convaincre… Sans compter que les délais de livraison ne sont pas toujours respectés (deux mois de retard sont monnaie courante). Pour éviter toute déconvenue, mieux vaut donc veiller, de la réservation du logement à sa livraison, à ce que tout se passe dans les règles.

Vérifier l’attractivité du quartier où la résidence sera construite

Dans le neuf, on choisit forcément un appartement sur plan (on parle de «Vefa»), autrement dit un projet de construction établi sur papier. Ce mode d’acquisition n’est pas sans risque, certains vendeurs en profitant pour enjoliver la situation : appartements témoins de rêve, loyers surévalués, charges minimisées… Pour sécuriser votre achat, rendez-vous sur place, même si le chantier n’a pas encore démarré, afin de vérifier la qualité de l’environnement (petits commerces, transports, espaces verts…), élément déterminant pour séduire les candidats à la location, donc vous garantir un rendement régulier.

Se renseigner sur la solidité financière du promoteur

Une construction à l’arrêt, ça n’arrive pas qu’aux autres : chaque année, des dizaines de promoteurs mettent la clé sous la porte. D’où l’intérêt de privilégier les entreprises ayant un minimum d’ancienneté (dix ans) et une assise financière solide. Vous pouvez vérifier ce dernier point sur les sites reliés aux tribunaux de commerce, par exemple Infogreffe.fr.

Si le promoteur auquel vous pensiez s’est trouvé une fois dans le rouge au cours des cinq dernières années, passez votre chemin. Vous n’avez rien à craindre de ce côté avec les grands groupes d’envergure nationale (Cogedim, Kaufman & Broad, Nexity…). Mais allez tout de même examiner quelques-unes de leurs réalisations, aussi bien récentes (pour leur apparence) qu’anciennes (pour mesurer leur résistance au vieillissement).

Et essayez d’interroger les occupants : les chantiers se sont-ils bien déroulés ? Des sinistres sont-ils apparus ? Pensez de même à lire les avis de clients publiés sur les forums Internet : même s’ils ne sont pas fiables à 100%, ils sont instructifs.

Un dépôt de garantie uniquement lors de la réservation de votre achat

Arrive le jour où, en échange d’un dépôt de garantie, le promoteur s’engage à conclure la vente à une date fixée. A ce stade, la réalisation du projet n’est pas assurée. Jusqu’à la signature officielle (un ou deux ans plus tard), le promoteur peut modifier la configuration de l’immeuble. Même le prix indiqué dans le contrat de réservation est révisable, selon l’évolution de l’indice des prix du bâtiment (ciment, bois, acier…).

Certes, vous pourrez toujours renoncer à acheter si ces changements vous déplaisent, mais vous risquez de perdre votre dépôt de garantie. Attention, ne versez jamais d’autres sommes que ce dépôt de garantie avant la signature définitive. Comptez 5% du prix si celle-ci doit intervenir dans les douze mois, 2% si elle est prévue d’ici deux ans. Aucun dépôt de garantie n’est dû au-delà de ce délai.

Mieux vaut se faire assister par son notaire avant la signature définitive

Entre six et douze mois, c’est le délai pendant lequel vous devez patienter avant d’être prévenu par le promoteur que la signature officielle est pour bientôt. L’acte de vente définitif doit vous être remis trente jours avant le rendez-vous chez le notaire, un délai suffisant pour vous permettre de contrôler la conformité du contrat avec le projet initial. Vérifiez d’abord que toutes les mentions obligatoires y figurent : date de livraison, prix, règlement de copropriété. Assurez-vous aussi que la garantie d’achèvement du bien (en cas de faillite du promoteur, un assureur financera la fin du chantier) est annexée. Pour un maximum de sécurité, faites-vous assister par votre notaire, il s’assurera que vous avez saisi toutes les subtilités du contrat. Cela ne vous coûtera pas plus cher, les frais (de 2 à 3% du prix) étant alors partagés entre les deux notaires.

Des paiements fixés en fonction de l’avancée de la construction

Sitôt la vente définitive signée, la loi impose au promoteur un calendrier précis de vos paiements, fixé d’après l’avancée des travaux (lire le tableau ci-dessous). Ces obligations respectées, à vous de faire diligence pour envoyer vos chèques, car le promoteur, de son côté, a souvent prévu des pénalités de retard. Elles peuvent atteindre 1% des sommes dues par mois de retard, plus des indemnités pouvant aller jusqu’à 10% du prix de vente.

Le promoteur peut même prévoir une clause de rupture automatique de contrat. Méfiez-vous, cette disposition lui permet non seulement de reprendre possession de votre habitation, mais aussi de conserver l’ensemble des fonds que vous lui avez déjà versés. Avant d’en arriver là, le promoteur est toutefois tenu de vous adresser un commandement de payer par voie d’huissier de justice. En cas de gros problème d’argent, ou si vous n’êtes pas d’accord, vous pourrez toujours vous tourner vers un juge : il a le pouvoir de suspendre votre arriéré de paiement pendant un délai maximal de deux ans (sans intérêts supplémentaires à payer) ou de le rééchelonner.

Veiller à ce que le promoteur respecte bien le calendrier de paiement

(1) Calendrier habituel pour un programme de 20 à 40 appartements. (2) Seuil maximal, calculé sur le prix de vente du bien.

Prendre le temps de contrôler avec minutie la conformité de l’appartement

Une fois votre logement terminé, le promoteur vous conviera à sa livraison. Venez muni de tous les dossiers dont vous disposez (plans, nuanciers de couleurs, types de revêtements…) et vérifiez pièce par pièce que rien ne cloche. Certes, vous disposez d’un délai de trente jours pour signaler les défauts évidents qui vous auraient échappé ce jour-là, mais il est préférable qu’ils figurent dès le départ sur le procès-verbal de livraison. N’hésitez donc pas à prendre votre temps pendant cette visite.

Le mieux est que vous ayez préparé à l’avance une check-list qui vous aidera à procéder par ordre : conformité des hauteurs sous plafond et des surfaces, qualité du plancher, fonctionnement des équipements (volets électriques, robinets…). Terminez par les problèmes de finitions : papier peint mal collé, carreaux de carrelage fêlés… N’hésitez pas à vous faire accompagner, un deuxième œil étant toujours le bienvenu pour traquer les petites imperfections.

Bon à savoir : certains promoteurs proposent une visite de prélivraison, trois ou quatre semaines avant la date officielle. Un service souvent rendu par les grands groupes et qui fait gagner du temps aux deux parties.

Des garanties en cas d’imperfections dans l’appartement

Une fois le bien livré, vous avez trente jours pour signaler les défauts apparents et les faire rectifier (en bloquant, au besoin, les derniers 5% du prix). Et si des désordres apparaissent plus tard ? Trois garanties sont prévues. La première, de «parfait achèvement», oblige le promoteur à réparer tous les défauts repérés dans l’année suivant la livraison. La «biennale», elle, garantit durant deux ans le bon fonctionnement des équipements (robinetterie, volets…). Enfin, la «décennale» couvre durant dix ans les dommages menaçant la solidité du bien (fissures, infiltrations…). Elle s’adosse à une assurance dommages-ouvrage (souscrite par le promoteur), qui permet d’obtenir de l’assureur la prise en charge de toutes les réparations, sans se soucier d’identifier l’entreprise responsable.