Ce bien ancien que vous voulez acheter, vous l’avez visité deux ou trois fois. Mais est-ce le bon choix ? Oui, si vous vous êtes assuré qu’il est à son prix, que les lieux semblent ne devoir vous causer aucune mauvaise surprise et que les modalités de paiement sont conformes à la loi. Par contre, si vous avez négligé l’une de ces précautions, le réveil risque d’être difficile.
Prendre le temps de tout vérifier pendant la visite avant votre achat immobilier
Une visite, c’est d’abord se mettre à la place du futur locataire et prendre son temps pour tout observer. Pas question de l’expédier en moins d’une heure. Commencez par demander au vendeur de vous fournir des informations de base (superficie, année de construction de l’immeuble, montant des charges annuelles, comptes rendus des récentes assemblées générales de copropriétaires, taxes locales…), puis passez à l’inspection des lieux proprement dite. Repérez d’abord les gros défauts (plafonds fissurés, taches d’humidité, lavabos ébréchés…).
Testez les équipements électriques et les sanitaires, traquez les éventuels cache-misère, tels des murs repeints à la hâte. Assurez-vous aussi que l’exposition plein sud qu’on vous a vantée est bien réelle. Renseignez-vous sur les éventuelles nuisances provoquées par les voisins (célibataire fêtard ou cabinet médical qui ne désemplit pas). Intéressez-vous enfin au quartier. Les commerces, écoles, crèches et espaces verts figurant sur l’annonce existent-ils vraiment ? Où se trouvent les arrêts de bus ou de métro ? Quel genre de surprise ce terrain vague vous réserve-t-il : un stade, une piscine ou un ensemble de vilaines tours ? Certains sites Internet, ceux des mairies notamment, pourront vous renseigner.
S’assurer de la conformité du bien avec tous les documents officiels
Afin de vous décider en connaissance de cause, vous devez disposer de tous les documents officiels du bien (titre de propriété, diagnostics…). En principe, le vendeur doit vous les remettre sans délai, mais il faut parfois attendre le jour de la signature pour les avoir en main. Peuvent alors apparaître des anomalies, comme l’obligation de laisser passer les voisins sur votre cour privée, ou des ouvriers chargés d’entretenir le toit par la trappe de la cuisine… Fâcheux, y compris pour les locataires, mais il sera trop tard pour négocier une baisse de prix.
Alors n’attendez pas le dernier moment pour vous assurer que tout est en règle. Gare, notamment, au diagnostic de performance énergétique (DPE), sachant que, depuis janvier 2025, les biens les plus énergivores (classés G) ne peuvent plus être loués, et qu’en janvier 2028 ce sera au tour de tous ceux qui ne disposent pas d’une isolation décente (classés F).
Formuler une offre d’achat par écrit et limiter sa validité
Décrocher un petit rabais sur le prix affiché est habituel lorsque le bien n’est pas en parfait état. Vous l’obtiendrez d’autant plus aisément que vous aurez constaté une surestimation manifeste de sa valeur, en consultant les petites annonces ou l’outil de comparaison disponible sur le site Impots.gouv.fr. Vous pouvez aussi tenter de marchander la commission de l’agent immobilier si elle semble excessive (plus de 5%).
Vous êtes décidé à conclure ? Faites une proposition écrite, limitez-la dans le temps (48 ou 72 heures), de manière à ce que le vendeur ne puisse pas venir vous demander de signer l’offre dans quelques mois s’il n’a pas trouvé mieux, et précisez que la vente ne sera effective qu’une fois l’avant-contrat signé et sous réserve des conditions suspensives (obtention du crédit et date de libération des lieux) qui y seront mentionnées.
Dix jours pour se rétracter après la signature de la promesse de vente
La promesse de vente (appelée parfois compromis) contient les points essentiels du transfert de propriété, tels qu’ils seront repris dans l’acte définitif de vente. Peu d’agences acceptent de vous remettre la promesse avant sa signature, pour une lecture attentive. Pas grave : une fois le document reçu, vous avez dix jours pour vous rétracter. Il suffira alors d’envoyer au vendeur une lettre recommandée, sans justificatif. C’est à l’issue de ce délai que vous verserez au notaire un acompte, de 5 à 10% du prix (maximum), que le vendeur gardera si vous revenez sur votre décision.
Se faire assister d’un notaire pour la signature avant votre achat immobilier
C’est, en principe, le notaire du vendeur qui rédige l’acte de vente, mais vous pouvez amener le vôtre (les notaires se partagent les frais). Avantage : il pourra veiller à la bonne conformité du dossier de diagnostics, du métrage (loi Carrez) et de l’origine de la propriété.
C’est par virement bancaire que s’opère la transaction immobilière. Frais de notaire (environ 8%), apport personnel (moins les 5 à 10% d’acompte versé), argent emprunté à la banque, tout devra avoir été viré sur le compte de l’étude quelques jours auparavant. Le notaire se chargera ensuite de payer le vendeur et, le cas échéant, l’agent immobilier.
Notre grille de calcul pour connaître la valeur précise du bien convoité
Première étape pour approcher la vraie valeur d’un bien : relever les prix du quartier, via les annonces Internet (SeLoger, PAP…), l’outil de recherche des impôts (Impots.gouv.fr) et le numéro spécial immobilier de Capital de septembre. Pour affiner l’estimation, reportez-vous ensuite à notre grille, et ajoutez ou retranchez les pourcentages indiqués selon les particularités du bien. Le résultat fournira la décote ou la surcote à appliquer au prix moyen constaté.
