Immobilier 5 astuces pour acheter un logement fortement décoté

Les biens vendus aux enchères : -15% à 30% sur le prix

Les enchères immobilières, notariales ou judiciaires, permettent aux investisseurs d’obtenir un logement vendu volontairement par son propriétaire ou de force à la suite d’une décision judiciaire. En règle générale, il est possible de profiter d’une décote de 15% à 30% par rapport à la valeur de marché du logement proposé aux enchères. Pour accéder aux enchères judiciaires, vous pouvez consulter le site en ligne Vench qui recense 98 % des enchères de ce type. Les enchères notariales sont-elles disponibles sur le site immo notaires enchères. Quant aux enchères de l’Etat, vous les trouverez sur le site enchère-domaine.gouv.fr. Vous disposerez, selon le mode d’enchère choisi, d’un délai de 30 à 60 jours pour payer le bien.

Les logements occupés : -5% à 20% sur le prix

L’idée peut paraître contre intuitive, mais en investissant dans un logement déjà occupé, non seulement vous allez percevoir des loyers immédiatement, mais vous aurez également de fortes chances de le payer moins cher. La décote s’échelonne en règle générale de 5 % à 20 % par rapport au prix de marché du bien. Elle dépend la plupart du temps de l’échéance du bail. Plus cette dernière est lointaine et plus la décote sera importante, car vous n’aurez pas la possibilité de changer le locataire déjà en place. Veillez, avant d’acheter, à ce que le logement soit encore louable une fois le bail arrivé à son terme. Rappelons que la loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction de mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique dès le 1er janvier 2025. Suivront en 2028 les logements classés F puis, en 2034, les logements classés E.

L’investissement en nue-propriété : - 30% à 40% sur le prix

Autre bon plan, dans le neuf comme dans l’ancien, l’investissement en nue-propriété. La décote sur le prix de marché est considérable et va de 30% à 40% de la valeur de marché du bien. En nue-propriété, vous séparez l’usufruit (la possibilité de jouir du bien et d’en tirer des revenus) de la nue-propriété (les murs). Le niveau de la baisse de prix va dépendre de la durée du démembrement et correspond au montant total des loyers que vous auriez perçus si le logement avait été loué, net d’impôt. Vous êtes également exonérés de la taxe foncière et de l’Impôt sur la fortune immobilière tant que vous ne récupérez pas la pleine propriété du logement. Attention, en investissant en nue-propriété, vous ne pourrez pas tirer de revenus locatifs durant toute la durée du démembrement. Ce placement s’adresse donc en priorité aux investisseurs qui disposent d’un peu d’argent de côté et non pas besoin de complément de revenus immédiat.

Investir dans un souplex

Autre bon plan pour investir à moindre coût : miser sur les souplex. Ces appartements en rez-de-chaussée disposent d’un espace en sous-sol à aménager ou déjà aménagé. Une spécificité qui fait des souplex des appartements moins chers sur le marché à l’achat tout étant plébiscité par les locataires qui cherchent à se loger. À surface égale, le prix au mètre carré d’un logement en rez-de-chaussée est inférieur de 10% à 15% par rapport à celui d’un appartement au 2e étage voire plus dans certains cas. Pour la partie en sous-sol, une pondération est opérée pour la prendre en compte en fonction de son degré d’habitabilité. La décote pour cette partie-là va être de 10% à 50 par rapport à la valeur du rez-de-chaussée. Par exemple, un appartement en souplex dans le 17e arrondissement de Paris, rue Marguerite, de 33 mètres carrés sera proposé à la vente pour 175 000 euros. Dans le même quartier, un logement de la même superficie situé lui au 4e étage sera proposé à la vente pour 330 000 euros.

Miser sur le viager

Dernière option pour acheter un logement beaucoup moins cher que sur le marché : investir dans un bien en viager. La mécanique est simple. Vous versez à un vendeur âgé une somme le jour de la vente appelée le bouquet que vous compléterez tous les mois d’une rente dont le montant dépend, entre autres caractéristiques, de l’espérance de vie du vendeur. Plus la rente est élevée, plus le bouquet est faible et inversement. Par exemple, pour un logement d’une valeur de 300 000 euros vendu par un homme de 75 ans, vous payerez un bouquet de 40 000 euros et une rente de 600 euros par mois. En tenant compte de l’espérance de vie moyenne des hommes en France, l’opération ne devrait pas vous coûter plus de 150 000 euros. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut rester dans les lieux. Dans le cas d’un viager libre, vous pouvez déjà y placer un locataire. Attention néanmoins, si vous optez pour un viager occupé, à ce que le logement soit aux normes sur le plan énergétique. Dans le cas contraire, au moment de le récupérer, vous risquez de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique, sans être sûr que l’ensemble des dispositifs d’aide pour faire ces travaux aujourd’hui existent encore demain. N’hésitez pas à réaliser des travaux en amont, pour être sûr de pouvoir louer votre bien plus tard, si nécessaire.