Amortissement en location vide pour les bailleurs : les sénateurs suivront-ils le chemin tracé par les députés ?

Le 14 novembre dernier, l’Assemblée nationale, dans la continuité des débats sur la création d’un statut du bailleur privé débutés bien avant la période d’examen du projet de loi de finances 2026 (PLF 2026), a, par voie d’un amendement et de plusieurs sous-amendements, prévu d’ouvrir l’accès à l’amortissement aux loueurs de logements vides. Toutefois, le texte du budget est tombé une semaine plus tard, renvoyant donc les sénateurs à l’examen de la copie initiale du PLF 2026 présentée par le gouvernement en octobre. Si aucune mention de la fiscalité immobilière ne figure dans cette première version, il y a néanmoins fort à parier que les sénateurs s’empareront du sujet et, dans l’attente de connaître le contenu des amendements déposés, voici les contours du statut du bailleur privé sur lequel les députés avaient pu trouver un consensus.

Un dispositif expérimental de 3 ans

Le premier point est la fenêtre définie pour bénéficier de ce dispositif, qualifié d’«expérimental». Dans l’amendement initial, déposé par le député Charles de Courson et adopté par l’Assemblée nationale, la mesure s’appliquait à tous les biens acquis à partir du 1er janvier 2026. Toutefois, un sous-amendement est venu encadrer la période, en fixant le même point de départ mais en limitant le dispositif au 31 décembre 2028, soit une période de 3 ans. Ainsi, tous les biens acquis, ou dont le permis de construire a été déposé, dans cette période, auraient pu être éligibles. Il est également à noter qu’un autre sous-amendement est venu limiter le champ d’application aux seuls immeubles d’habitation collectifs, excluant donc les maisons individuelles.

Un dispositif fléché vers le neuf et l’ancien rénové

Pour bénéficier de l’amortissement, les biens devaient avoir été acquis neufs. Toutefois, une possibilité était laissée aux biens anciens, à la condition toutefois que des travaux d’un montant minimum de 20% de la valeur du bien aient été entrepris.

Un dispositif prévoyant des conditions de location strictes

Au-delà des conditions liées au bien, l’amortissement n’aurait été accessible qu’en contrepartie d’un engagement de location de 12 ans, l’amendement initial proposant quant à lui une durée de 9 ans. De plus, le locataire ne pouvait être un parent ou allié du bailleur, et cela jusqu’au deuxième degré. A nouveau ajoutée par un sous-amendement, cette restriction était justifiée par la constatation par la Cour des comptes de la présence d’effets d’aubaine dans le cadre du dispositif Pinel, que les rédacteurs souhaitaient donc éviter.

Un dispositif visant à favoriser les loyers modérés

Une fois toutes les conditions permettant de bénéficier de l’amortissement remplies, il restait encore, pour le contribuable, à savoir quel serait le taux d’amortissement applicable. En la matière, le texte final disposait de pas moins de 5 taux différents, allant de 3 à 5,5%. En effet, le taux fixe prévu pour le neuf (3,5%) et pour l’ancien (3%) pouvait se voir bonifié au regard du loyer demandé pour la location du bien. Ainsi, pour un bailleur, le fait de fixer un loyer «social» ou «très social» aurait permis de bénéficier d’un bonus d’amortissement, là encore variable s’il s’agissait d’un bien neuf (+1 ou +2%), ou ancien (+0,5 ou +1%).

De plus, le texte précisait que, dans le cas où un loyer modéré était instauré, les revenus des locataires du bien devaient correspondre aux plafonds fixés pour bénéficier habituellement de ces loyers.

Pour le calcul du montant d’amortissement déductible en fonction du taux applicable, le texte prévoyait de prendre en compte 80% de la valeur du bien, augmentée, le cas échéant, de la valeur des travaux réalisés pour les biens anciens.

Un avantage fiscal encadré

Le texte de l’amendement initialement voté prévoyait un plafonnement de l’amortissement déductible chaque année à 10 000 euros, montant finalement ramené à 8 000 euros par un sous-amendement. Il est à noter que ce plafond d’amortissement était, d’une part, sans relation avec le taux d’amortissement effectif dont aurait relevé le loueur et, d’autre part, qu’il était apprécié à l’échelle du foyer fiscal, et non par bien mis en location. Enfin, l’amortissement généré ne pouvait pas créer de déficit foncier qui, en location meublée, peut-être imputable sur le revenu global imposable.

Reste maintenant à savoir si ces mesures seront reprises, en totalité ou en partie, au Sénat, et quelles seront les modifications dont elles pourraient faire l’objet.