Investissement immobilier : pourquoi il faut miser sur les foncières cotées

Liquidité assurée à tout moment

A l'heure où une vingtaine de SCPI sont engluées dans des problèmes de liquidités, le premier point à l'avantage des foncières cotées paraît évident. Grâce à leur cotation en Bourse, il est possible d'y investir tout en pouvant récupérer «sa mise» à tout moment. Les actions de foncières cotées s'échangent en effet comme n'importe quel titre, avec la possibilité de les acheter et de les vendre aux heures d'ouverture de la Bourse. Pour les poids lourds du secteur, l'indice de référence est le SBF 120, dans lesquels on retrouve par exemple Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Gecina, Covivo ou Icade.

Néanmoins, «la contrepartie de cette cotation en continu, c'est bien sûr sa grande volatilité, il faut donc avoir le cœur bien accroché», prévient Guillaume Arnaud, président du directoire de Sofidy, acteur spécialisé dans la gestion d'actifs immobiliers et financiers. La valeur de vos actions peut en effet varier fortement d'un jour à l'autre, quand elles ne chutent pas brutalement. En 2022, par exemple, quand la Banque centrale européenne (BCE) a commencé à remonter ses taux directeurs, les actions des foncières cotées ont perdu plus de 30% de leur valeur.

Des valeurs décotées à saisir

Cette chute représente toutefois une opportunité pour les nouveaux investisseurs, qui ont la possibilité d'investir dans ces entreprises à un prix décoté, augmentant leurs chances de réaliser une plus-value à leur revente : «Dans un contexte de taux élevés depuis 2022, la promotion immobilière est en difficulté, et tout le segment immobilier est fragilisé. Mais avec les décotes qui en découlent, les rendements sont devenus attractifs», pointe Hugo Benoit, fondateur de Cap Atlantique Patrimoine.

Et le potentiel de rendement lié à une éventuelle décote est bien plus conséquent avec les foncières cotées qu'en SCPI. Alors que sur ces dernières, le prix de part ne peut excéder une décote de 10% par rapport à la valeur du patrimoine immobilier, sur les foncières cotées, cette dépréciation n’est pas bornée. La preuve : actuellement, «la décote du cours par rapport à l'actif net réévalué (mesure la valeur du patrimoine, NDLR) est en moyenne de 25%», rappelle Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion actions chez Sofidy.

Mais la décote ne s'arrête pas là. Suite à leur décrochage en Bourse, les actions des foncières ont été massivement vendues par les investisseurs, ce qui a encore accentué leur dévalorisation. L'action d'un géant du secteur en France, Klépierre, qui a pu s'échanger à 50 euros en 2007, a par exemple chuté jusqu'à 17 euros en 2022, et se négocie actuellement autour de 25 euros. Idem pour l'action Icade - foncière détenue par la Caisse des dépôts et consignations -, qui a pu grimper jusqu'à 105 euros en 2020, et s'échange à l'heure actuelle autour de 20 euros.

Un rendement au rendez-vous en 2023

Enfin, le rendement de ce placement - qui prend en compte les dividendes versés et l’évolution de la valeur des actions - est également favorable aux foncières : en 2023, l'immobilier coté en France a affiché une performance de 14%, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Même constat du côté européen, avec, à date, une performance sur un an de 24,5% pour l'indice Euro Stoxx 600 Real Estate, qui regroupe 27 foncières cotées européennes.

Soit bien plus que les SCPI, avec un taux de distribution moyen - TD, l'équivalent du rendement - de 4,5% l'année dernière. Deux performances toutefois difficilement comparables : «La SCPI est un placement de long terme, qui sert de complément de revenu. La valeur de l'expertise est importante, mais l'essentiel est le maintien du niveau de distribution dans la durée, rappelle Guillaume Arnaud. Avec les foncières cotées, on aborde ce marché différemment. Le but est davantage de ‘timer’ le marché, acheter avec une décote et sortir quand les prix seront remontés.»