Investissement locatif : quelle rentabilité ?

Chaque mois, des milliers d’épargnants franchissent le pas. Et pour cause : entre loyers perçus et éventuelle plus-value à la revente, la pierre offre souvent une rentabilité supérieure à celle d’un Livret A. Mais attention, réussir son investissement immobilier ne s’improvise pas.

Avant tout, il est essentiel de bien s’informer. L’avantage ? Le secteur immobilier propose des données accessibles en ligne, ce qui vous permettra notamment d’éviter de payer un bien au-dessus de sa valeur. C’est aussi le moment idéal pour évaluer précisément votre capacité d’investissement. Car il ne faut pas l’oublier : devenir propriétaire implique souvent un effort financier conséquent. Les loyers seuls ne suffisent généralement pas à couvrir les mensualités de votre crédit.

Bien choisir un environnement correspondant aux attentes des locataires visés

La priorité absolue est de trouver un locataire. Pour y parvenir, consultez les agents immobiliers, ils vous renseigneront sur les quartiers et les types d’habitation les plus prisés (ou les plus délaissés).

Vous éviterez ainsi d’acheter un studio dans un lieu où ils abondent. Intéressez-vous aussi à l’environnement (commerces, écoles, transports…) et assurez-vous qu’il correspond aux attentes des locataires visés. Ne négligez pas les projets urbains. Ils peuvent valoriser votre bien à terme (supermarché) ou, au contraire, lui nuire (tour HLM).

Ne pas surpayer le bien à louer

Environ 4% par an, parfois plus en petites surfaces, c’est le rendement brut que vous pouvez espérer. A condition de ne pas payer votre bien trop cher. Les annonces des sites indépendants (Leboncoin, PAP…) et celles des réseaux immobiliers (Orpi, Laforêt…) peuvent vous donner une idée du marché, comme l’outil Patrim du portail des impôts (Impots.gouv.fr). Méfiez-vous toutefois du neuf affiché à plus de 30% au-dessus des prix de l’ancien : rien ne garantit que cette différence de prix sera encore justifiée à terme, lors de la revente du bien.

Quel rendement réel espérer de votre investissement locatif ?

La rentabilité ne se mesure pas en rapportant les loyers au prix d’achat : vous devez retrancher 1 ou 1,5 point aux 4 à 5% ainsi calculés pour obtenir un rendement net. Les raisons de cette baisse sont nombreuses. Il suffit que votre bien reste vacant un mois par an, ou que vous tombiez sur un habitué des impayés… S’ajoutent à ces pépins toutes sortes de dépenses inévitables : impôts, charges, entretien…

Au bout du compte, sauf à utiliser un des leviers fiscaux existants, vous devrez vous contenter de 3% net par an, parfois moins. Mais en choisissant votre bien avec soin, vous vous rattraperez avec la plus-value de revente : elle peut excéder 20% à un horizon de dix à quinze ans.

Ce que vous devrez rembourser chaque mois à votre banque selon le taux obtenu et la durée du crédit

Ce tableau vous indique les montants à régler chaque mois pour 250 000 euros d’emprunt (à diviser par deux, par exemple, pour 125 000 euros). De quoi estimer l’effort d’épargne à faire pour boucler votre budget. Car attention, sauf à avoir un apport de plus de 20%, à allonger la durée du prêt (mais il coûte alors plus cher) ou à utiliser un dispositif de défiscalisation, une fois déduites les charges de propriété, il est probable que les loyers perçus ne couvriront pas la totalité des mensualités dues.

(1) Assurance décès-invalidité incluse, au taux moyen de 0,35% par an. Les mensualités à payer ne sont indiquées que pour les taux habituellement proposés par les banquiers sur les durées fixées.

Bien calculer son budget avant l’achat de votre bien immobilier

Prix d’achat correct, loyer compétitif, ­locataire fiable… Même si votre affaire semble rentable, n’espérez pas trop financer avec vos loyers la totalité des mensualités de crédit (voyez ci-dessus les montants dus pour 250 000 euros empruntés). Souvent, ils n’en rembourseront qu’une partie, et vous devrez payer la différence. Car de ces loyers bruts doivent être retranchés les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière… Et entre deux locations, vous aurez peut-être à payer des frais de réfection.

Bref, vous devez être aussi réaliste que possible pour calculer ces dépenses et les inscrire dans votre budget. Si elles risquent d’excéder vos possibilités, mieux vaut réduire votre endettement, soit en augmentant (si vous le pouvez) votre apport personnel, soit en choisissant un projet immobilier plus raisonnable.