Des prix de l’immobilier ancien qui ont chuté de 10% à 15% au cours des deux dernières années, des taux de crédit retombés autour des 3%... Les planètes semblent enfin alignées pour vous permettre de sauter le pas de l’investissement locatif. Pour autant, ne vous précipitez pas pour acheter un studio ou un deux-pièces dans la ville où vous habitez ! Celle-ci ne correspond peut-être pas à votre profil d’investisseur, plus ou moins enclin à la prise de risque et préférant un rendement immédiat ou, au contraire, la sécurisation d’un revenu complémentaire en vue de la retraite. Sans oublier la largeur de votre assise financière !

Dans une étude publiée ce mercredi 11 juin, le réseau d’agences Guy Hoquet et le portail d’annonces immobilières Bien’ici identifient trois catégories de villes, chacune correspondant à un profil d’investisseur : le bon père de famille, le primo-investisseur et l’investisseur expérimenté. Commençons par les grandes métropoles, où le marché locatif est très tendu, avec une demande de locations très supérieure à l’offre, comme Paris et Lyon. Certes, mais la rentabilité locative, qui équivaut aux loyers perçus pendant un an, rapportés au prix d’achat du bien, y est limitée, en raison de la cherté de l’immobilier et de l’encadrement des loyers, que ces deux villes expérimentent depuis quelques années.

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Rendement faible mais locataire garanti

Dans la capitale, où il faut débourser plus de 240 000 euros, en moyenne, pour acquérir un studio de 21 mètres carrés, la rentabilité locative d’un tel investissement est inférieure à 4%. Et elle se limite à 3,43% pour un deux-pièces payé près de 470 000 euros. A Lyon, elle n’atteint pas 5%, plus de 150 000 euros étant nécessaires pour acheter un T1, une somme qui grimpe à près de 240 000 euros pour un T2. En revanche, les deux plus grandes villes de France affichent des ratios de tension locative (rapport entre le nombre de candidats à la location et l’offre de location) de 100 et de 72, respectivement. Autrement dit, le risque de vacance locative est minime. Un placement idéal pour un «bon père de famille», qui préfère la sécurité au rendement. Encore faut-il en avoir les moyens…

A l’opposé, des villes comme Saint-Etienne, Perpignan et Limoges offrent des rendements locatifs de l’ordre de 7%, tant pour les studios que pour les deux-pièces. Il est vrai qu’à Saint-Etienne, par exemple, le budget moyen pour acheter un studio ou un deux-pièces n’excède pas 65 000 euros et 70 000 euros, respectivement. Le hic, c’est que la tension locative est nulle à Saint-Etienne… Pas évident de retrouver rapidement un locataire le jour où le vôtre s’en va ! Elle est à peine plus élevée à Limoges mais se monte tout de même à 30 à Perpignan pour les deux-pièces, et à 17 pour les studios. Vous l’aurez compris, un investissement locatif dans ce type de villes est réservé aux investisseurs audacieux. Et à ceux qui investissent pour la première fois et n’ont pas beaucoup d’épargne de côté.

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Bon compromis entre rentabilité, prix d'achat et tension locative

Enfin, Guy Hoquet et Bien’ici distinguent des villes présentant un bon compromis entre prix d’achat accessible, rendement locatif intéressant et tension locative correcte. Comme Nîmes, Besançon ou Metz, avec des rendements locatifs d’environ 6% pour les studios, des prix d’achat de l’ordre de 75 000 euros et des ratios de tension locative compris entre 9 et 17. On peut également citer Montpellier, qui offre un rendement locatif de 4,49% pour un T2 et où la tension locative est très élevée (74). Le tout pour un budget moyen de «seulement» 175 000 euros pour un deux-pièces.

Sans oublier Marseille, Lille ou Toulouse, qui combinent tension locative élevée et prix d’achat relativement raisonnables, entre 170 000 et 190 000 euros pour un deux-pièces. A Nice, la tension et la rentabilité locative sont certes élevées mais les prix du mètre carré le sont aussi ! A réserver, donc, à des investisseurs plutôt aisés.