Investissement immobilier : quels types de SCPI privilégier ?

Malmenées depuis deux ans, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) retrouvent progressivement des couleurs. Au premier semestre 2025, les volumes de souscription sont en hausse de 15% par rapport au 1er semestre 2024, selon les statistiques de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). Mais toutes les SCPI ne surfent pas sur la même dynamique.

Optez pour des SCPI diversifiées

Les SCPI qui parviennent à tirer leur épingle du jeu sont principalement des SCPI ayant une stratégie diversifiée. Sur les 2,6 milliards d’euros de collecte brute au 1er semestre, 72% ont été captés par les SCPI diversifiées.

Il faut dire que leur capacité à combiner plusieurs classes d’actifs – bureaux, commerces, logistique, santé, voire résidentiel – leur permet de mutualiser les risques locatifs tout en saisissant des opportunités de marché.

Cette flexibilité facilite les ajustements de portefeuille et favorise la bonne tenue des rendements. Actuellement, ce sont les SCPI les plus performantes. Elles ont affiché un taux de distribution moyen sur le premier semestre 2025 de 2,79%. C’est 20% de plus que la moyenne du marché (2,29 %) sur la même période.

Ciblez celles qui investissent en Europe

Allemagne, Espagne, Italie… Chaque marché national dispose de ses propres caractéristiques (croissance, taux de chômage, démographie, taux d’intérêt…) ayant une incidence sur le secteur immobilier.

Une SCPI qui investit sans restriction géographique peut alors saisir les meilleures opportunités d’investissement, où qu’elles se trouvent. C’est également un bon moyen de mutualiser plus efficacement le risque locatif.

Autre avantage : le gestionnaire dispose d’une plus grande profondeur de marché pour effectuer ses choix d’investissement.

Enfin, investir dans les pays européens permet aux résidents fiscaux français de bénéficier d’une fiscalité plus douce. Les revenus locatifs provenant de l’étranger sont dispensés des prélèvements sociaux de 17,2%. Et sur le plan de l’impôt sur le revenu, plusieurs pays européens enregistrent un niveau d’imposition à la source relativement bas.

Par exemple, avec l’Allemagne, un prélèvement à la source de 15,825% est retenu. Vous paierez uniquement en France un impôt complémentaire égal à la différence entre votre taux marginal et votre taux moyen d’imposition.

Privilégiez les SCPI de nouvelle génération, sans frais d’entrée

Les SCPI existent depuis plusieurs décennies et ont largement démontré leur efficacité dans la durée. Cependant, la crise immobilière de 2022, provoquée par la forte hausse des taux d’intérêt, a profondément transformé le marché.

Dans ce nouveau contexte, ce sont les SCPI récemment créées qui sont les mieux positionnées pour tirer parti des opportunités actuelles et se constituer un patrimoine immobilier dans d’excellentes conditions. En effet, elles investissent dans un environnement marqué par une baisse des prix de l’immobilier. Elles bénéficient donc d’un excellent timing, contrairement aux SCPI plus anciennes, dont le patrimoine est souvent vieillissant et la capacité à saisir de nouvelles opportunités limitées.

Certaines de ces SCPI de nouvelle génération ont également choisi de supprimer les frais d’entrée, alors que les SCPI traditionnelles en appliquent généralement entre 8 et 12 %.
Ce modèle présente un double avantage pour l’investisseur : d’une part, pour un même capital de départ, vous investissez davantage, n’étant pas pénalisé par les frais. D’autre part, c'est un modèle plus vertueux qui aligne davantage vos intérêts avec celui des gestionnaires sur le long terme.

En contrepartie, d’autres frais s’appliquent, notamment lors de l’acquisition des actifs immobiliers ou en cas de retrait dans les premières années de détention. Les frais de gestion annuels sont aussi légèrement plus élevés. Néanmoins, l’économie de frais réalisée à l’entrée vous est globalement plus profitable, y compris sur le long terme.

En somme, sélectionner une SCPI récente, diversifiée, européenne et sans frais d’entrée permet de réaliser une excellente présélection parmi plus de 200 SCPI actuellement commercialisées.

Dans un second temps, il conviendra pour chaque SCPI d’analyser plus en détail certains indicateurs clés comme l’historique de performance, la qualité et la durée des baux, le niveau d’endettement ainsi que la valorisation du patrimoine immobilier.