Moins de 2%. Très exactement 1,7%. C’est la hausse moyenne de la taxe foncière en 2025, par rapport à 2024, dans les 200 plus grandes villes de France, selon les données publiées par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) ce mercredi 15 octobre, date limite de paiement, pour certains redevables, de cet impôt local dû par tous les propriétaires immobiliers. Dans ces 200 villes, «les taux de 2024 ont très largement été reconduits, avec une hausse de seulement 0,04%. La taxe foncière n’a donc augmenté qu’en raison de la revalorisation légale des valeurs locatives (loyer potentiel du logement), de 1,7% en 2025», détaille l’Unpi.

Mais l’association juge cette «modération purement liée au calendrier électoral», avec des élus locaux soucieux de ne pas mécontenter leurs administrés avant les élections municipales de 2026, comme cela avait été le cas en 2019, avant le scrutin de 2020. C’est pourquoi «cette modération ne saurait éluder une tendance de fond», à savoir une flambée de 37,3% de la taxe foncière au cours des 10 dernières années, assène l’Unpi. Une envolée 4,3 fois supérieure à l’augmentation des loyers sur la même période, s’étrangle l’association, qui l’explique en partie par la disparition, depuis 2023, de la taxe d’habitation sur les résidences principales, synonyme de manque à gagner pour les collectivités.

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Faire de la taxe foncière une charge récupérable

Afin d’alléger cette charge pour les propriétaires en général, et pour les investisseurs locatifs en particulier, l’Unpi demande aux pouvoirs publics, «à court terme, qu’il soit permis aux propriétaires bailleurs de logements de récupérer partiellement la taxe foncière auprès de leurs locataires», comme cela existe pour les baux de locaux commerciaux. Et comme c’est le cas pour les charges de copropriété des locaux d’habitation, que les propriétaires peuvent «refacturer» en partie aux locataires.

«Le locataire bénéficie des services publics et des équipements collectifs financés par la collectivité» au moyen de la taxe foncière, alors que celle-ci est acquittée par le propriétaire, argumente Sylvain Grataloup, président de l’Unpi, déplorant «un traitement fiscal injuste» pour les bailleurs. Il cite l’exemple de deux habitantes d’un même immeuble, assises au soleil sur un banc dans un nouveau square de leur commune. «C’est très joli, ce square, mais il nous a coûté cher en taxe foncière !», s’exclame l’une d’elles, propriétaire. «Ah bon ? Je ne sais pas, je ne paie pas la taxe foncière !», rétorque sa voisine, locataire.

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Créer une «taxe de l’usager» pour tous

Le patron de l’Unpi précise qu’une telle évolution de la charge de la taxe foncière pourrait s’opérer à la faveur d’une réforme plus globale du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables auprès du locataire, demandée par l’association et certaines organisations professionnelles de l’immobilier.

Mais, pas convaincu qu’une telle évolution puisse «passer», tant auprès du gouvernement que de l’opinion publique, ni qu’il s’agisse d’une «solution pérenne», Sylvain Grataloup juge «impératif de réfléchir à une nouvelle fiscalité locale». Il propose que la taxe foncière soit remplacée par une «taxe de l’usager à la charge de tous, locataires ou propriétaires occupants de la commune, qui bénéficient des services publics et des équipements locaux». Cette taxe locale serait modulable, à la hausse ou à la baisse, selon différents critères, notamment de ressources et de «contribution sociale» au travers, par exemple, de la rénovation énergétique de logements.