Investisseurs locatifs, sans doute vous a-t-on déjà conseillé de louer de préférence votre logement à des étudiants. Pourquoi ? Parce que nombre de parents se portent caution de leur progéniture, vous protégeant ainsi des impayés de loyer, hantise principale des propriétaires bailleurs. Encore faut-il que la signature de la caution sur le bail soit la sienne et non une imitation… Un propriétaire l’a appris à ses dépens, selon une décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 septembre dernier, repérée par le cabinet d’avocats Neu-Janicki. En butte à des loyers impayés, il en a réclamé le paiement à la personne qui s’était portée caution pour son locataire.

Las ! La caution a soutenu que la mention écrite et la signature figurant sur le contrat de bail n’étaient pas de sa main. Pour mémoire, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui tend à améliorer les rapports locatifs, impose que la personne qui se porte caution appose elle-même sa signature et rédige de sa main la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Selon ce dernier, «à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage, en qualité de caution, à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal exprimé en toutes lettres et en chiffres».

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Le propriétaire débouté de sa demande de paiement des impayés

Cette mention peut être manuscrite ou, depuis le 1er janvier 2022, rédigée de façon numérique dans le cadre d’une signature électronique du contrat de location. La caution doit ainsi écrire, par exemple, qu’elle «s’engage, en qualité de caution, à payer au bailleur ce que lui doivent les locataires en cas de défaillance de ceux-ci, dans la limite d’un montant de 700 euros (sept cents euros), correspondant au loyer décrit dans le présent acte de caution». Ce formalisme vise à «garantir que la caution est parfaitement consciente de la nature et de l’étendue de son engagement», explique le cabinet Neu-Janicki.

Dans le cas présent, la caution, qui a, au passage, déposé plainte pour usurpation d’identité, a produit auprès de la justice sa pièce d’identité, comportant sa véritable signature. Une signature à l’évidence différente de celle apposée sur le contrat de location, ce qu’a confirmé un avis technique d’expertise amiable, qui a conclu à une «contrefaçon grossière». Les juges ont donc déclaré l’acte de cautionnement «nul et de nul effet», déboutant ainsi le propriétaire bailleur de sa demande de paiement des loyers impayés.

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Au bailleur de prouver qu’il n’y pas falsification

«Un cautionnement est nul si la signature ou les mentions manuscrites ne proviennent pas directement de la caution, peu importe les conséquences pour le bailleur. C’est à ce dernier d’apporter la preuve qu’il n’y a pas de falsification, faute de quoi il est débouté de ses demandes» de paiement des impayés de loyer, insiste le cabinet d’avocats. Vous voilà prévenus.