Levée de boucliers face à l’inflation ! Après le bouclier tarifaire sur les prix du gaz et de l’électricité, déployé à l’automne 2021 en réponse à la flambée des prix de l’énergie, le gouvernement dresse un nouveau rempart pour protéger les ménages, cette fois de l’augmentation des loyers. Car avec la poussée inflationniste, l’indice de référence des loyers (IRL), établi par l’Insee et qui fixe le plafond des augmentations annuelles que peuvent exiger les propriétaires bailleurs de leurs locataires, s’envole. Rien d’étonnant, puisque cet indice reflète l’évolution sur 12 mois des prix à la consommation (IPC), hors loyers et hors tabac. Après dix ans de fluctuations entre 0 et 1,9%, cet indice a bondi à 2,48% au premier trimestre. Il est attendu autour de 3,5% en juillet et devrait dépasser les 5% à l’automne. Un record depuis sa création, en 2008.
Rappelons que l’IRL fixe le plafond des révisions annuelles de loyer, mais que tous les propriétaires n’augmentent pas systématiquement le prix de leurs locations. Reste que, dans une contexte de hausse généralisée des prix, ces potentielles augmentations de loyers peuvent s’avérer insupportables pour les foyers les plus modestes. Pour préserver le pouvoir d’achat, les associations de défense des locataires appelaient ces dernières semaines à geler les loyers pour une durée d’un an ou deux. Mesure à laquelle les représentants des propriétaires bailleurs se sont évidemment farouchement opposés, arguant qu’elle les pénaliserait sévèrement et leur ferait supporter seuls le poids de l’inflation.
Enjeu redistributif
L’exécutif propose finalement un compromis : plafonner les augmentations de loyers à 3,5%, qui est la valeur attendue de l’IRL au 2e trimestre, et avancer la revalorisation des aides personnalisées au logement, les APL. D’ordinaire réévaluées au 1er octobre, les aides seront donc elles aussi augmentées de 3,5% au 1er juillet. Amélie de Montchalin, la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, a justifié cette décision, affirmant qu’un “gel des loyers indifférencié aurait pénalisé un propriétaire modeste qui vit de la location de son bien pour compléter sa retraite et dans le même temps favoriserait un locataire aisé. Ce ne serait pas juste.”
Un gel des loyers indifférencié aurait pénalisé un propriétaire modeste qui vit de la location de son bien pour compléter sa retraite et dans le même temps favoriserait un locataire aisé. Ce ne serait pas juste.
— Amélie de Montchalin (@AdeMontchalin) June 27, 2022
Mais ce bouclier loyer permet-il pour autant un juste partage de l’effort entre locataires et propriétaires ? Commençons par évaluer l’impact d’une revalorisation “normale” des loyers. Selon les prévisions de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), l’IRL devrait progresser de 5% au 4e trimestre 2022. Dans ces conditions, en considérant un loyer moyen d’environ 615 euros, l’organisme calcule que la dépense annuelle moyenne en logement des ménages augmenterait de 370 euros dans le parc privé et de 230 euros dans le parc social. A l’inverse, en tenant compte du fait que, selon l'Insee, la moitié (49%) des 7,3 millions de ménages multipropriétaires possèdent au moins un logement mis en location (et perçoivent donc pour certains plusieurs loyers), une augmentation des loyers de 5% entraînerait un gain de revenu de 600 euros en moyenne pour les bailleurs privés.
“Ces estimations reposent sur des hypothèses fortes puisque d’une part tous les propriétaires ne revalorisent pas les loyers en fonction de l’IRL, précise Pierre Madec, économiste à l’OFCE. D’autre part, ces estimations ne tiennent compte ni des dates d’anniversaire des baux en cours (certains loyers ne seront revalorisés qu’en 2023), ni des changements possibles de locataires au sein des mêmes logements (changement de bail).” Le spécialiste du logement a ensuite estimé l’impact redistributif d’une revalorisation globale de 5% des loyers du parc privé selon les déciles de niveau de vie. Sans surprise, l’impact est négatif dans les premiers déciles, où les ménages sont plus souvent locataires. Dans le haut de la distribution, où les bailleurs sont sur-représentés et les locataires du parc privé peu présents, l’impact est largement positif.
“Si, une fois encore, les résultats de ces simulations sont à prendre avec précaution, ils illustrent l’enjeu redistributif de l’arbitrage politique concernant la revalorisation des loyers”, commente Pierre Madec. Par exemple, une augmentation de 5% des loyers du secteur privé amputerait de 100 euros le budget des ménages appartenant aux 10% les plus modestes (soit une perte de 1% de leur revenu disponible) et accroîtrait de 230 euros celui des 10% de ménages les plus aisés (+0,2%).
Hausse des loyers partiellement compensée
La réponse du gouvernement permet-elle donc de rééquilibrer la balance ? On rappelle que le bouclier loyer sera intégré au projet de loi de finances rectificative et qu’il devra être adopté par le Parlement avant d’être mis en œuvre. “En théorie, la réponse apportée par le gouvernement permettrait de protéger les locataires les plus modestes tout en évitant de trop pénaliser les bailleurs, analyse Pierre Madec. Les locataires non bénéficiaires des aides au logement verraient certes leur loyer augmenter mais moins qu’anticipé.” Mais en réalité, “du fait de l’importante déconnexion entre les loyers pris en compte pour le calcul des aides personnelles au logement et les loyers réellement acquittés par les locataires, après versement des aides, la revalorisation des plafonds de 3,5% ne compense pas intégralement les potentielles augmentations de loyers à venir, même plafonnées”, résume l’économiste.
Selon ses estimations, une augmentation de 3,5% du loyer des bénéficiaires d’APL représenterait une hausse de l’ordre de 1,2 milliard d’euros du total des loyers versés, dont seuls 810 millions seraient couverts par la revalorisation des aides. Néanmoins, cette augmentation des APL devrait permettre de protéger les allocataires. En partie tout du moins. Car, si on considère les locataires du parc privé et ceux du parc social, une hausse de 3,5% des loyers amputerait en moyenne de 145 euros le budget annuel des ménages du premier décile de revenus. Mais la majoration de 3,5% des APL accroîtrait de 100 euros leur revenu disponible.
Les non bénéficiaires d’APL largement mis à contribution
L’impact de la sous-indexation des loyers, conjuguée à la revalorisation des aides au logement, se solde alors par une diminution moyenne de 45 euros du reste à vivre pour les ménages du premier décile, de 50 euros pour ceux du deuxième décile, de 65 euros pour ceux du troisième et de 85 euros pour ceux du quatrième. “L’effet combiné des deux mesures est plus faible pour les ménages des déciles 3 et 4 car, d’une part, ceux qui payent des loyers au sein de ces catégories ont plutôt un loyer plus élevé que dans les catégories de revenus inférieurs (il y a moins de locatif social), expose Pierre Madec. Et d’autre part, il y a moins de ménages allocataires d’APL dans ces déciles.”
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Au total, selon les estimations de l’OFCE, la sous-revalorisation des loyers à 3,5% se traduirait par un manque à gagner de l’ordre de 1,1 milliard d’euros pour l’ensemble des bailleurs (privés et sociaux) et pèserait pour 2,6 milliards d’euros sur le reste à vivre des ménages locataires. Cette baisse du reste à vivre n’étant que partiellement compensée par l’Etat, à travers l’augmentation de 810 millions d’euros des aides au logement. “L’effort est donc partagé mais les locataires non bénéficiaires d’APL sont quand même largement mis à contribution et l’Etat ne compense pas toute l’augmentation de loyer des allocataires APL, contrairement à ce que pourrait laisser entendre les annonces”, conclut Pierre Madec.
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