Comment se passe le renouvellement d'un bail commercial ?

Que se passe-t-il à la fin d’un bail commercial ?

Durée d'un bail commercial

Un bail commercial dure neuf ans, le contrat étant divisé en trois périodes triennales aux termes desquelles on peut donner congé (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce). A l’échéance des neuf ans, plusieurs situations sont possibles..

Le bailleur peut donner congé ou renouveler le contrat de location

Dans le premier cas, le bailleur prend l’initiative : il peut soit donner congé, soit proposer le renouvellement du contrat. Dans les deux situations, il devra notifier un congé au preneur suivant des délais et une procédure précise. Le congé du bail par le propriétaire ne peut être donné que sous certains motifs. Entre autres, il peut être question de reprise :

• pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble,
• pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquable,
• d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et qui n'est pas occupé.

Le locataire formule une demande de renouvellement

Dans le deuxième cas, faute de nouvelles de son propriétaire, le locataire prend l’initiative. Il peut directement formuler une demande de renouvellement auprès du bailleur.

Reconduction tacite du bail

Troisième situation : les deux parties, bailleur et preneur, gardent le silence. Dans ce cas, le bail se poursuit de façon tacite. Dans le cadre de cette tacite prolongation, le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin au contrat à tout moment avec un délai de préavis de six mois.

Le bail commercial se renouvelle-t-il automatiquement ?

Oui, le bail commercial peut se renouveler automatiquement. C’est la troisième situation évoquée précédemment : celle de la tacite prolongation du contrat. Le bail se poursuit aux mêmes conditions que le bail initial à la différence que le congé pourra être donné en dehors des périodes triennales (article L. 145-9 du Code de commerce).

Quelle est la procédure à suivre par le propriétaire pour renouveler le bail commercial ?

Lorsque le bail arrive à échéance, il peut être renouvelé par le bailleur en adressant au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail. Ce congé doit être adressé au moins six mois avant échéance au preneur et notifié par acte de commissaire de justice. Il s’agit d’un acte très formaliste qui contient un certain nombre de mentions obligatoires.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer dans le cadre du renouvellement du bail ?

Augmentation du loyer

Dans le cadre du congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut proposer un nouveau loyer. Les parties sont ensuite libres de s’entendre ou non sur cette question.

Calcul du nouveau loyer

Le montant du nouveau loyer doit être calculé en fonction de :

• La variation d’indices tels que celui des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers tertiaires (ILAT)
• La valeur locative. On parle alors de déplafonnement.

Comment faire une demande de renouvellement du bail quand on est locataire ?

Lorsque le locataire n’a pas reçu de nouvelles du bailleur, il peut lui adresser une demande de renouvellement (article L.145-10 du Code de commerce). Cette demande doit respecter trois conditions.

Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception

Premièrement, elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Deuxièmement, la demande doit être effectuée dans les six mois qui précèdent l’échéance.

Mention obligatoire

Enfin, elle doit comporter une mention spécifique prévue par l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce ci-dessous reproduite :

« Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Comment prétendre au droit au renouvellement du bail ?

Il faut savoir que le régime du bail commercial protège le preneur du bail dans la mesure où le local lui permet d’exercer son activité. Aussi, on parle de droit au renouvellement du bail commercial (article L. 145-8 du Code de commerce). Pour y prétendre et demander le renouvellement, le locataire doit respecter trois conditions :

• Détenir le fonds de commerce en propriété
• Attester d’une immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou RNE (registre national des entreprises) pour un artisan.
• Exploiter le fonds de commerce dans les locaux concernés au cours des trois années précédentes.

Le propriétaire peut-il refuser le renouvellement d’un bail commercial ?

Indemnité d'éviction en cas de refus

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail commercial mais il doit respecter certaines conditions (article L. 145-22 du Code de commerce). Généralement, le bailleur devra payer une indemnité d’éviction au locataire afin de l’indemniser de la perte de son droit au bail.

Motifs du non-renouvellement du bail

Tout d’abord, le bailleur devra préciser les motifs de son refus par acte de commissaire de justice. Cet acte devra préciser par mention spéciale que le locataire peut contester le refus de renouvellement ou le montant de l’indemnité d’éviction devant le tribunal judiciaire, et ce suivant un délai de deux ans.

Le bailleur qui justifie d’un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail (non-paiement du loyer et charges, absence de réparation / entretien ou défaut d’exploitation effective dans le local) sera exonéré du versement d’une indemnité d’éviction.

Combien coûte le renouvellement du bail commercial ?

Le code de commerce prévoit le tarif des commissaires de justice pour la délivrance de congés en matière de baux commerciaux (articles A 444-10 et suivants). Habituellement, il faut compter quelques centaines d’euros, suivant les diligences engagées par le professionnel.

Quelle est la différence entre prolongation et renouvellement du bail commercial ?

La prolongation du bail se fait aux mêmes conditions que le bail initial. Le contrat peut être résilié en cours d’année par l’une des parties (et non plus aux seules échéances triennales) sous réserve de respecter le délai de préavis de six mois. Il faut également que la date de congé coïncide avec le dernier jour d’un trimestre civil. Si la prolongation du bail dure plus de douze ans, le loyer pourra être déplafonné (donc augmenté).

Le renouvellement du bail peut se faire aussi aux mêmes conditions que le bail initial mais il est souvent l’occasion d’un changement, généralement d’une révision du loyer. Il obéit au régime général : le congé ne pourra pas être donné en dehors des périodes triennales.