Régime micro-foncier : principe et fonctionnement

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers désignent les revenus perçus par un contribuable au titre de la location de biens immobiliers non meublés. Ce sont donc les loyers encaissés par le propriétaire d’un logement, d’un local commercial, d’un terrain, etc., mis en location sans mobilier. Sont considérés comme revenus fonciers :

• les loyers issus de la location de logements vides (non meublés) ;
• les loyers de locaux professionnels ou commerciaux non meublés ;
• les revenus provenant de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou de SCI (sociétés civiles immobilières) non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Un impôt sur les revenus locatifs

Dès lors qu’un bailleur loue son bien immobilier nu et perçoit des loyers, appelés « revenus fonciers », il doit déclarer ces revenus à l’administration fiscale puisqu’ils sont imposables. Il existe alors deux régimes d’imposition des revenus fonciers :

• Le régime micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 euros.
• Le régime du réel s’applique de plein droit aux contribuables qui perçoivent un revenu brut foncier annuel supérieur à 15 000 euros. Il est possible d’opter volontairement pour le régime du réel.

Quelles sont les conditions du régime du micro-foncier ?

Imposition des revenus locatifs : le plafond de 15 000 euros

La principale condition pour bénéficier du régime du micro-foncier est de ne pas dépasser les 15 000 euros de revenus fonciers (hors charges) par an. Ce seuil est global, c’est-à-dire qu’il s’applique à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal, quel que soit le nombre de biens ou de locataires.

Par ailleurs, si le propriétaire ne loue son bien locatif qu’une partie de l’année, la limite de 15 000 euros n’est pas proratisée.

Les biens immobiliers concernés

Certains contribuables ou types de biens sont exclus du régime micro-foncier, même si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros :

• Les biens soumis à un régime fiscal spécifique, comme la Loi Besson, les dispositifs Robien, Périssol, Borloo ancien, Scellier ZRR, Duflot ou Denormandie (en location nue), le dispositif Cosse en convention avec l’ANAH.
• Les biens classés ou situés dans un périmètre particulier : Monument historique ou Site patrimonial remarquable (SPR).
• Les biens non détenus en pleine propriété : en cas de nue-propriété (le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer) ou détention par l’intermédiaire d’une société non transparente.
• Les SCPI, car ce sont des revenus fonciers « intermédiaires » soumis au régime réel.

Quel est l’intérêt ou l’avantage du micro-foncier, ainsi que ses inconvénients ?

Micro-foncier et abattement

Le régime du micro-foncier présente deux avantages majeurs :

• Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu foncier (avant ISR et prélèvements sociaux). L’imposition ne se fait donc que sur les 70 % restants des loyers perçus.
• Il offre des obligations déclaratives simplifiées qui s’adressent aux « petits propriétaires ». Seul le montant des loyers perçus est à déclarer.

Résultat : c’est un régime intéressant pour les petits revenus, dont les charges (taxe foncière, primes d’assurances, travaux de rénovation énergétique, loyers impayés, etc.) ne dépassent pas un plafond de 30 % du montant des loyers.

Un déficit foncier impossible

L’inconvénient du régime micro-foncier réside dans son caractère forfaitaire et rigide. En effet, le contribuable ne peut pas imputer ses charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, etc.). Il est donc impossible de générer un déficit foncier, c’est-à-dire un résultat négatif permettant de réduire l’imposition sur le revenu global.

L’abattement de 30 % est exclusif : si les charges réelles dépassent ce seuil, le régime réel devient fiscalement plus pertinent.

Les limites du régime du micro-foncier

Ainsi, le régime micro-foncier ne permet aucune déduction spécifique, contrairement au régime réel. Voici les principales dépenses non prises en compte :

• Travaux de rénovation énergétique ou d’entretien.
• Charges de copropriété ou charges locatives non récupérées.
• Frais de gestion locative (agence ou administrateur de biens).
• Taxe foncière et taxes annexes (ordures ménagères…).
• Assurances propriétaire non-occupant (PNO).
• Loyers impayés, et les assurances associées (GLI).
• Intérêts d’emprunt et frais bancaires.

Ainsi, si les charges sont importantes, ou en cas de travaux sur le bien, il est préférable d’opter pour le régime réel d’imposition, qui permet de les déduire intégralement.

Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?

Deux régimes d’imposition distincts

Le micro-foncier est réservé aux bailleurs percevant moins de 15 000 euros de loyers bruts annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduction des charges réelles. Le régime réel, lui, est applicable automatiquement au-delà de 15 000 euros, ou sur option. Il permet de déduire les charges réellement supportées.

Choisir le micro-foncier

Le micro-foncier est avantageux pour les « petits propriétaires » dont les charges annuelles sont peu élevées. Il simplifie la déclaration et allège la gestion comptable. Par exemple, si les charges annuelles (hors intérêts d’emprunt) représentent moins de 30 % des loyers, le régime micro-foncier est souvent plus favorable fiscalement et administrativement.

Choisir le régime réel

Le régime réel devient plus avantageux dès lors que les charges réelles dépassent 30 % du montant des loyers bruts. Il permet la déduction intégrale de toutes les dépenses liées au bien et la création d’un déficit foncier (hors intérêts d’emprunt), imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (report du solde sur les revenus fonciers des dix années suivantes).

Régime réel : une option contraignante

Le choix du régime réel est irrévocable pour trois ans. Cela signifie qu’une fois l’option exercée, le contribuable ne peut pas revenir au micro-foncier avant trois exercices fiscaux consécutifs. Ce choix doit donc être anticipé : il est recommandé de faire une simulation fiscale pour comparer les deux régimes avant de se décider.

Existe-t-il un simulateur pour choisir entre micro-foncier et réel ?

Plusieurs simulateurs en ligne permettent de comparer le régime micro-foncier et le régime réel pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs en 2025.

Service-public.fr, le simulateur officiel

Le site officiel de l’administration française propose un simulateur pour calculer l’impôt sur le revenu. Il est possible d’y indiquer ses revenus fonciers et de choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel pour voir l’impact sur son imposition. Il est particulièrement utile pour obtenir une estimation globale de son impôt, en intégrant tous les revenus et charges.

Neofa

Le simulateur de Neofa aide à estimer l’impôt sur ses revenus fonciers en comparant le régime micro-foncier et le régime réel. Il prend en compte les loyers perçus, les charges déductibles et la situation fiscale du contribuable. Un outil rapide et intuitif pour anticiper ses décisions patrimoniales, qui permet aussi de simuler l’impact des travaux ou des intérêts d’emprunt.

Compagnie Fiduciaire

Ce simulateur permet de déterminer quel régime d’imposition est le plus adapté à une situation donnée. En renseignant ses revenus fonciers et ses charges, il est possible d’obtenir une estimation de l’impôt dû selon chaque régime. Il fournit une comparaison chiffrée claire.

Comment déclarer ses revenus (loyers) en micro-foncier ?

Déclaration du régime du micro-foncier

Le régime du micro-foncier est un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers. En effet, le contribuable doit uniquement déclarer le montant brut des revenus fonciers encaissés au cours de l’année civile sur la déclaration d’impôt n° 2042, dans la case 4BE (cadre 4 « Revenus fonciers »). Ce montant comprend tous les loyers encaissés au cours de l’année civile.

Aucun justificatif (charges, travaux, quittances…) n’est à fournir dans le cadre du micro-foncier, mais il est conseillé de conserver tous les documents au cas où l’administration en ferait la demande.

Revenus fonciers pris en compte pour le calcul

Le revenu foncier brut tient compte des revenus bruts des immeubles que le contribuable met en location directement ou dont il se réserve la jouissance, et de la quote-part de revenu brut de la société civile immobilière dont il est associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices.

Application de l’abattement forfaitaire

L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme globale, qui permet de tenir compte des charges déductibles liées au logement loué. Seuls les 70 % restants sont ajoutés par l’administration fiscale aux autres revenus perçus par le contribuable pour le calcul de l’impôt sur le revenu dû.

Comment passer du micro-foncier au régime réel (et inversement) ?

Passer du micro-foncier au régime réel

Le passage du régime micro-foncier au régime réel est possible sur option volontaire. Pour cela, il faut remplir et joindre le formulaire n° 2044 lors de sa déclaration de revenus, qui détaille l’ensemble des charges déductibles. Le résultat (bénéfice ou déficit foncier) est ensuite reporté dans les cases prévues (4BA à 4BD).

Cette option est irrévocable pour trois ans : cela signifie qu’il ne sera pas possible de revenir au micro-foncier avant l’expiration de ce délai.

Revenir au régime micro-foncier

Pour revenir au micro-foncier, le cas échéant, deux conditions doivent être réunies :

• Avoir respecté les trois ans d’engagement liés à l’option pour le régime réel.
• Percevoir de nouveau moins de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an.
• Dans ce cas, il suffit de ne plus remplir la déclaration 2044 l’année suivante et de déclarer simplement les loyers perçus en case 4BE de la déclaration 2042.

Quelles sont les différences entre location vide et location meublée pour la fiscalité ?

La location meublée est plus souple fiscalement grâce au régime des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) et la possibilité d’amortir le bien, mais elle implique une gestion plus active (mobilier, rotation des locataires…). La location vide offre une fiscalité plus simple, plus stable juridiquement (bail de trois ans renouvelable), mais moins optimisée d’un point de vue fiscal.

Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) : le micro-BIC

Distinction entre LMNP et LMP

Le dispositif LMNP s’applique dès lors que les revenus tirés de la location meublée ne dépassent pas 23 000 euros par an ou ne constituent pas l’activité principale du foyer fiscal. À l’inverse, le statut de LMP s’applique automatiquement si ces deux conditions sont réunies : revenus supérieurs à 23 000 euros et supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer.

Le régime micro-BIC pour les locations meublées

Les revenus tirés de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC. Si les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 euros par an (77 700 euros pour les revenus de 2024), le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC. Ce régime fiscal simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % (50 % pour les revenus de 2024), qui couvre toutes les charges.