Investir dans l'immobilier, une valeur sûre pour votre retraite ?

Même s’ils parviennent à financer leur acquisition, les investisseurs sont confrontés à une autre difficulté majeure. En 2019, la ville de Paris a mis en place l’encadrement des loyers, un dispositif qui pose une limite au loyer fixé par les bailleurs privés. Une vingtaine de communes de la proche banlieue parisienne ainsi que Lille et Bordeaux ont également emboîté le pas, alors que Marseille pourrait suivre en 2024. Si le dispositif a pour objectif de protéger les locataires, il a forcément un impact sur les rendements des biens situés dans ces villes. «Il est impossible d’atteindre des rentabilités intéressantes dans les villes concernées par l’encadrement des loyers», constate Lior Pardo, cofondateur de l’entreprise Investir dans l’ancien.

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Les investisseurs doivent également composer avec des prix de l’immobilier qui restent à des niveaux très élevés dans les grandes villes, même si on observe un léger reflux dans les métropoles ces dernières semaines. A Lyon, le prix au mètre carré a par exemple augmenté de 50% en dix ans pour atteindre 4 940 euros le mètre carré en septembre 2023, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Sur la même période, les rendements bruts moyens ont ainsi baissé de 1 point, et les prix ont également flambé à Toulouse (+ 33%), Nice (+ 33%) ou encore à Lille (+ 35%).

Malgré tout, la pierre reste un placement attractif sur le long terme. «L’un des avantages de l’investissement immobilier, c’est que vous pouvez rehausser vos loyers régulièrement. C’est une notion importante pour ne pas perdre en pouvoir d’achat», assure Benjamin Nicaise, président de Consultim Groupe. De plus, vous aurez toujours la possibilité de renégocier votre prêt dans les prochaines années si les taux de crédit baissent, ce qui vous permettra de réduire votre mensualité et donc d’augmenter votre rendement. Enfin, vous pourrez toujours espérer une plus-value à la revente.

Un achat avant 50 ans permet de rembourser son crédit avant la retraite

S’il est bien réalisé, l’investissement locatif vous permettra d’obtenir un revenu qui viendra compléter votre retraite une fois le crédit remboursé. L’idéal étant d’investir dans un bien qui s’autofinance, de sorte que les loyers de votre locataire couvrent les mensualités de votre crédit et les charges. «On estime qu’un bien s’autofinance lorsque son rendement brut est supérieur à 5%, précise Lior Pardo. Pour obtenir une telle rentabilité, il est indispensable de viser des villes où les prix restent modérés, soit en dessous de 3 000 euros le mètre carré.» Il est également fortement conseillé d’acheter votre bien avant l'âge de 50 ans, afin d’avoir remboursé votre crédit avant votre départ à la retraite.

Selon une étude de Meilleurs Agents, il est par exemple possible de réaliser un investissement locatif qui s’autofinance à Limoges avec un apport de seulement 3 744 euros. Le coût moyen d’un studio de 20 mètres carrés dans cette commune s’élève à 36 334 euros (frais de notaire inclus). Les loyers payés par le locataire (305 euros, charges comprises) permettent de couvrir les mensualités d’un crédit sur dix ans. Une fois l’emprunt remboursé, cet investissement vous permettra d’obtenir un complément de revenu de 151 euros par mois, qui correspond au montant du loyer net de charges (loyer charges comprises dont on déduit la taxe foncière, l’impôt sur le revenu et les frais d’entretien). Et de rendre votre retraite un peu plus agréable !

Acheter pour louer : quelle formule choisir ?