Locations meublées, SCPI, viager : les placements immobiliers qui rapportent gros

Le cru 2023 s’annonce mal pour le Pinel. Pour commencer, la réduction d’impôts octroyée, calculée à partir du prix d’achat du bien, va baisser. Elle va s’établir désormais à 10,5, 15 et 17,5% selon la durée de location, contre 12, 18 et 21% jusqu’à fin 2022 (une baisse d’ailleurs amenée à s’accélérer en 2024, année qui signera l’extinction du dispositif). Le niveau atteint par les prix du neuf constitue un second frein pour les investisseurs. «Pour certains biens, la hausse sur un an atteint 15 000 ou 20 000 euros», calcule Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier chez Théséis. Résultat, les rendements à attendre, avantage fiscal inclus, seront de 1 à 2 points inférieurs à ceux jusqu’ici possibles. Pour ne plus dépasser 4,5%, voire 3% en banlieue parisienne, comme le montre notre ­tableau ci-dessous.

Dans ces conditions, faut-il voir d’un bon œil l’arrivée du Pinel+, dispositif qui permet de conserver les taux de réduction d’impôts de 2022 ? Pas forcément, vu les exigences supplémentaires requises, telles qu’une isolation renforcée et un confort minimal. C’est ainsi que les studios devront afficher au moins 28 mètres carrés habitables et disposer d’un balcon d’au moins 3 mètres carrés. Et que les deux-pièces devront offrir un minimum de 45 mètres carrés, avec une surface extérieure identique. Tandis que tous les appartements, à compter des trois-pièces, devront proposer une double exposition.

De quoi monter en gamme et espérer une plus-value à la revente, mais aussi majorer encore un peu les prix d’acquisition, et donc réduire la rentabilité locative. «Nos logements en Pinel+ coûtent entre 6 et 7% de plus que le neuf classique», confirme Philippe Lauzeral, directeur général délégué de Stellium. En neuf, mieux vaut sans doute pour l’instant se tourner vers d’autres formules d’achat, comme le meublé : en zone B1 (certaines grandes villes de province comme Bordeaux ou Toulouse), les rendements y sont supérieurs d’au moins 0,5 point à ceux du Pinel ou du Pinel+.

Fiscalité : l’investisseur s’engage à louer le bien durant une période de 6 ou 9 ans, renouvelable par période triennale dans la limite de 12 ans. En contrepartie, la réduction d’impôts ­accordée pour l’année 2023 ­atteint 10,5, 15 ou 17,5% du prix d’achat, retenu dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Cette ­réduction est étalée sur toute la durée de la location, soit un gain annuel maximal
de 5.000 euros durant les 9 premières années, puis de 2.500 euros les 3 dernières années.

Logements anciens en régime Denormandie

Biens dont le rendement devrait rester stable en 2023

Rentabilité : de 3 à 6% par an avant avantage fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

Prolongé jusqu’à fin 2023, et désormais élargi aux entrées de villes ainsi qu’aux quartiers de gare situés hors du territoire de la commune, le régime Denormandie peut intéresser les investisseurs que n’effraient pas les gros chantiers. Pour avoir droit à une réduction d’impôts égale à celle du Pinel version 2022 (donc jusqu’à 21% du budget total d’acquisition), il faut engager des travaux équivalant à 33% au moins du prix d’achat, conduisant soit à une baisse de la consommation d’énergie de 30% (20% dans l’habitat collectif) et à une nouvelle étiquette thermique au moins égale à E, soit à une amélioration du confort du logement (modernisation des équipements, assainissement, aménagement ou création de surface).

Le problème est que les opérateurs spécialisés dans le Denormandie sont rares. «Nous sommes 5 ou 6 à l’échelle nationale», prévient Loïc Guinchard, directeur commercial chez Buildinvest. Certes, il y a toujours moyen de se débrouiller seul, tant à l’achat que pour les réfections à effectuer. Une partie des travaux écoénergétiques pourra même être prise en charge par l’Etat, via MaPrimeRénov’.

Mais gare à bien choisir sa ville, car seule une poignée des 455 qui sont éligibles au dispositif sont réellement attractives (avec des prix qui se tiennent et une population qui ne décline pas, ou plus), à l’image de Briançon, Cholet, Pau, Evry, Meaux ou Roubaix. Gardez aussi à l’esprit qu’entre l’achat du bien et la fin des travaux, donc la perception des premiers loyers et de la ristourne fiscale, il peut s’écouler 2 ans… A réserver aux investisseurs avertis et ayant les reins solides financièrement.

Fiscalité : identique à celle du régime Pinel de 2022, soit une réduction d’impôts sur le prix d’achat de 12, 18 ou 21%, selon la durée de location choisie.

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Biens meublés en amortissement fiscal

Biens dont le rendement devrait grimper en 2023

Rentabilité : de 3 à 7% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Mis à part le segment des résidences dédiées aux personnes âgées dépendantes (les Ehpad), toujours en souffrance depuis le scandale Orpea, le secteur de la résidence services reprend des couleurs. «L’activité locative a redémarré depuis l’hiver 2022, et l’été a confirmé la tendance», précise David Regin, directeur commercial du groupe spécialisé Consultim. Et si le tourisme et les voyages d’affaires se portent mieux, la résidence senior ou estudiantine reste le placement star. L’extinction du dispositif Censi-Bouvard, une réduction d’impôts dédiée de 11%, cette fois bel et bien actée pour fin 2022, sera quant à elle indolore. L’essentiel des investisseurs s’est en effet depuis longtemps converti au régime fiscal de l’amortissement, plus ­rentable encore.

Quant à l’offre de biens, elle s’étoffe avec la montée en puissance du coliving (colocation améliorée) et de la résidence intergénérationnelle. Nexity propose ainsi une gamme de résidences neuves baptisées Complicity, qui mêle locataires seniors et jeunes actifs. Mais le meublé dans l’ancien mérite tout autant le détour. «Il faut profiter des décotes sur les passoires thermiques et déduire les travaux à faire de ses revenus via le régime réel», conseille Thierry Vignal, président de Masteos, cabinet spécialisé en investissement locatif. Dans les deux cas, en intégrant le coût du mobilier et de l’entretien des lieux, on peut viser près de 5% de rendement annuel.

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Fiscalité : si vous percevez moins de 72.600 euros de loyers par an, le régime ­micro-BIC s’applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50% sur les loyers, le solde étant soumis à l’IR et aux 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous dépassez 72 600 euros, vous relevez du régime réel (accessible sur option, valable un an et ­reconduit tacitement chaque année). Dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) ainsi que l’amortissement des murs et des meubles. Si le solde est positif, il est soumis à l’IR et aux 17,2% de prélèvements sociaux. S’il est ­négatif, il est imputable sur les autres revenus de meublé. Le reliquat est reportable sur les 10 années suivantes.

Locations de courte durée ou saisonnières

Biens dont le rendement devrait baisser en 2023

Rentabilité : de 2,5 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Comme à La Rochelle, Menton et Hon­fleur en 2022, et après Paris, Bor­deaux, Nice, Biarritz, Toulouse et Mar­seille, nombre de municipalités mettent en place un cadre légal plus strict, afin de contenir l’expansion des meublés de tourisme : déclaration à faire en mairie, autorisation de changement d’usage du bien (accordée au compte-gouttes), limitation à 2 ou 3 ans de la durée d’activité… «Les villes touristiques tombent comme des dominos sous le coup des réglementations», constate Thierry Vignal, président et cofondateur de Masteos.

Pour ne rien arranger, le ministre du Logement Olivier Klein a affirmé son intention d’empêcher les propriétaires de passoires énergétiques bientôt interdites de location de basculer ce type de logements en activité saisonnière. Les particuliers encore intéressés par ce type de location (ils sont de plus en plus rares) pourront se tourner vers les petites communes où l’offre hôtelière est suffisamment faible pour s’attirer la clémence des mairies et n’avoir rien d’autre à payer que la taxe de séjour (de 0,50 à 3 euros par nuitée et par personne). Exemple type : Carcassonne, une destination très prisée, où les prix sont encore abordables (1 300 euros le mètre carré) et où l’activité saisonnière est assez intense. Mais, dans ce genre de commune, la rentabilité n’est pas exceptionnelle : entre 2,5 et 3% à l’année.

Fiscalité : identique à celle des logements meublés en amortissement fiscal.

SCPI de rendement

Biens dont le rendement devrait grimper en 2023

Rendement 2022 : 4,45% avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Rien ne semble pouvoir affecter la bonne santé des SCPI : selon les dernières études réalisées, la valorisation de ces fonds axés sur l’immobilier commercial (bureaux, boutiques, entrepôts, parkings, crèches, Ehpad…) avait progressé d’environ 0,7% sur les neuf premiers mois de l’année, et devrait donc faire preuve d’une grande stabilité à fin 2022. Quant au rendement servi, il s’élèvera au moins à 4,45% pour cette même année, un niveau équivalent au millésime précédent. Il faut dire que, contrairement à beaucoup d’autres placements, les SCPI savent profiter des périodes de forte inflation.

«Les baux facturés aux entreprises locataires sont indexés sur le coût de la vie : plus il augmente, comme c’est le cas depuis un an, plus les loyers sont élevés», explique Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance, un des principaux courtiers Internet de la place. Bien sûr, certains locataires en difficulté pourraient demander à se voir appliquer des revalorisations moindres. «Mais nous négocions alors de prolonger le bail», indique Sophie Bourguignon, directrice fonds et investissements chez Paref Gestion. Dans un tel contexte, il est désormais recommandé de s’intéresser aussi aux SCPI dont le parc immobilier est implanté hors de France. Le niveau d’inflation des pays européens voisins excède en effet le plus souvent le nôtre (6,2% actuellement en France, contre 7,3% en Espagne, 10,4% en Allemagne et 10,9% au Royaume-Uni…).

On pourra donc en retirer de meilleurs taux de rentabilité. Voyez notre tableau ci-dessous : certains produits, investis le plus souvent en Allemagne, mais aussi en Italie, en Espagne, en Belgique ou au Portugal, rapportent plus de 5 ou 6% l’an. Un autre atout de ces SCPI européennes réside dans la fiscalité appliquée aux revenus immobiliers, moins confiscatoire que chez nous, ce qui permet d’obtenir des rendements après impôts de 5 à 7% plus élevés. Cela dit, la qualité du parc immobilier constitué reste le principal critère de choix.

De ce point de vue, les produits ayant obtenu le label ISR (pour «investissement socialement responsable»), tels qu’Atream Hôtels, Elialys, Eurovalys ou Sofidy Europe Invest, ont une valeur ajoutée supplémentaire. Leurs immeubles sont en effet récents, ou régulièrement remis aux normes techniques (tous les 10 ou 15 ans), notamment au niveau de l’isolation. «Les entreprises locataires sont donc moins touchées par l’envolée des prix de l’énergie», indique Guillaume Debats, directeur du fund management de la SCPI Iroko Zen.

De quoi réduire le risque de défaut de paiement des loyers. Par ailleurs, un bâtiment entretenu et modernisé se valorisera à terme beaucoup plus sûrement qu’un autre, ce dont le souscripteur profitera via la hausse du prix de ses parts.

Fiscalité : identique à celle d’un logement loué nu. Pour accéder au régime microfoncier, il faut détenir un bien loué nu en plus des parts de SCPI. Sinon, c’est le régime réel qui s’applique.

Viager

Biens dont le rendement devrait grimper en 2023

Rentabilité : de 5 à 8% avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Longtemps boudée (on ne comptait pas plus de 3.000 à 4.000 ventes par an), la formule du viager séduit un nombre croissant d’investisseurs. «Tant mieux, car avec le faible niveau des retraites, il y aura de plus en plus de biens proposés en viager», souligne Vincent Gibelin, fondateur du réseau Univers Viager. Il y a tout de même un gros risque à se lancer dans l’aventure, celui de tomber sur un vendeur doté d’une santé de fer, et donc, au final, de surpayer le bien…

Et il faut aussi, désormais, tenir compte du risque de décote, liée à la notation thermique du logement visé. «Nous recommandons aux acheteurs d’insérer une clause au contrat, selon laquelle ils proposent d’engager immédiatement une rénovation énergétique du bien, tout en déduisant son coût du bouquet à verser au vendeur», décrit Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.

Une autre solution, moins risquée, consiste à passer par une SCI (société civile immobilière), comme Viagénérations ou Silver Avenir, qui mutualise le risque sur des dizaines de logements, généralement situés dans une grande métropole, comme Paris, Lyon et Bordeaux, ou sur la Côte d’Azur. Les rendements affichés en 2021 sont très attractifs : 5,79% chez Viagénérations et 8,8% chez Silver Avenir. Ces fonds sont accessibles via certains contrats d’assurance vie ou plans d’épargne retraite.

Fiscalité : dans le cas d’un achat en direct, identique à celle d’un logement ancien, à la différence près que le bien n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI du propriétaire. Pour calculer la plus-value de revente si le rentier est toujours vivant, le prix d’achat correspondra aux rentes déjà payées, majorées de la valeur en capital de la rente restant à verser, et de l’éventuel bouquet, tandis que le prix de cession comprend le montant des rentes restant à verser. Dans le cas d’un achat de parts de SCI, la fiscalité est identique à celle de l’assurance vie.

Comment réussir à emprunter ?

Endettement maximal de 35%, durée du prêt limitée à 25 ans… Depuis début 2022, suivant les dernières directives du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les conditions d’octroi des crédits sont plus strictes, excluant du système de nombreux investisseurs. Pourtant, votre banquier dispose d’une certaine flexibilité : il peut déroger à ces règles à hauteur de 20% de sa production de crédits, dont 4% peuvent être alloués aux acheteurs de biens locatifs. Comment le convaincre d’utiliser cette marge de manœuvre si votre dossier est un peu juste ? Il faut passer dans le camp des clients dits «rentables». Donc, en pratique, accepter de souscrire aux produits qu’il vous propose (assurance auto ou habitation…). Quitte à les résilier par la suite s’ils ne vous conviennent pas.

Notre sélection de SCPI européennes

(1) Montant des loyers prévisionnels encaissés en 2022 rapportés au prix de la part.
(2) SCPI créée au cours du 2etrimestre 2021.

La rentabilité du Pinel en 2023 et 2024

(1)Avec un prix d’achat du bien majoré de 5% par rapport à l’année précédente.
(2)En 2024, le taux de réduction d’impôts tombera à 9, 12 et 14%.
(3)Période statistique durant laquelle le logement sera sans locataire.
(4)Compte tenu des loyers encaissés (réévalués de 0,5% par an), de la vacance locative et du prix de revente après 12 ans de location, égal au prix d’achat du bien.