C’est une proposition qui revient régulièrement dans le débat public. Comme son prédécesseur Guillaume Kasbarian, le ministre délégué chargé du Logement Vincent Jeanbrun a confirmé dans Le Journal du dimanche du 16 novembre son souhait de mettre fin à l’attribution à vie des logements sociaux. Pour se justifier, il a expliqué que le taux de rotation dans les HLM s'élevait à seulement 8% en 2023. Autrement dit, chaque année, 8% des locataires d’un HLM quittent leur logement social. «C’est beaucoup trop peu. Pour instaurer plus de fluidité, je suis favorable au passage à un bail «trois-six-neuf ans», avec une réévaluation régulière par les bailleurs sociaux qui permettrait de s’adapter à l’évolution de la taille du foyer ou à des mutations professionnelles», a précisé Vincent Jeanbrun dans le JDD.

Alors quelles sont les règles actuelles concernant l'attribution des habitations à loyer modéré (HLM) ? Pour débuter, précisons que pour obtenir un logement social (ou logement HLM), il faut en faire la demande et ne pas dépasser un revenu maximum. Ce montant plafond dépend notamment du nombre de personnes à loger et de la localisation du logement (Ile-de-France, province, outre-mer).

A noter que c’est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année n-2, inscrit sur l'avis d'imposition de l'année n-1, qui est pris en considération lors de la demande de logement. Par exemple, pour une demande effectuée en 2025, c’est le RFR de l’année 2023 qui est pris en compte. Un simulateur, disponible sur le site de l'administration, vous permet de savoir si vous êtes éligible à l’attribution d’un HLM selon vos revenus et la localisation du bien. Par exemple, à Paris, un foyer de trois personnes ne doit pas avoir un RFR supérieur à 52 284 euros, plafond qui baisse à 47 944 euros en Ile-de-France et 37 259 euros dans les autres régions.

Un surloyer pour les locataires qui gagnent trop

Une fois le logement attribué, le bail n’est pas limité dans le temps. En revanche, la situation financière des locataires est examinée tous les ans par le bailleur social. L’objectif de cette Enquête de supplément de loyer de solidarité (SLS) est de déterminer si les revenus du locataires dépassent les plafonds de ressources relatifs à l'attribution d'un logement social. C’est toujours le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte. Si les revenus d’un locataire ont augmenté depuis son emménagement, il est alors contraint de payer un surloyer pour avoir le droit de rester dans le HLM. Son montant est progressif et calculé en fonction du niveau de dépassement des plafonds.

L'objectif étant d’inciter les ménages qui ont nettement amélioré leur situation financière à se tourner vers un logement du secteur privé, tout en leur permettant de rester dans le logement social s'ils le souhaitent. A noter que le montant annuel du loyer (hors charges) augmenté du montant annuel du surloyer (SLS) ne peut pas dépasser 30% du total des revenus annuels des locataires.

Pour terminer, précisons qu’en théorie, un locataire dont les revenus ont trop augmenté et dépassent une certaine limite peut être forcé de quitter son logement social. Encore une fois, la limite dépend des critères géographiques et de composition du foyer. Le seuil est généralement fixé en environ à 150% (ou 1,5 fois) du plafond de ressources mis en place pour l’attribution du logement. Si les revenus du locataire dépassent la limite autorisée durant deux années consécutives, il peut alors être prié de quitter les lieux. Il existe cependant des exceptions puisque les habitants des quartiers prioritaires de la politique de la ville ne sont pas contraints de quitter leur logement social, même lorsque leurs revenus augmentent fortement. Plus globalement, en pratique, les expulsions de locataires «trop riches» restent extrêmement rares.