Revenus réguliers ou pactole à l'arrivée ? Pour ce qui est de préparer ses vieux jours, deux placements sont souvent plébiscités : le plan d'épargne retraite (PER) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dans les deux cas, l'objectif est le même : compléter sa pension de retraite avec un revenu additionnel, à un moment de sa vie où on ne peut plus compter sur un salaire. Ce que peuvent en effet vous offrir ces deux placements, mais avec deux stratégies bien différentes.
D'un côté, le PER est un produit d'épargne tunnel : les économies versées et leurs intérêts sont bloqués jusqu'au jour du départ à la retraite. C'est ce pécule emmagasiné après plusieurs années d'épargne qui servira de revenu complémentaire, sous forme de rentes ou de capital. Avec la rente, vous avez l'assurance de toucher un même montant jusqu'à votre décès. Le capital, lui, peut être utilisé comme bon vous semble. Par exemple, parvenir à un montant de 250 000 euros sur son PER vous permet, une fois fractionné, de toucher 1 000 euros en plus par mois (avant fiscalité) pendant 20 ans, soit l'espérance de vie moyenne à la retraite.
Avec le PER, le bénéfice de capitaliser sur la durée
Pour parvenir à un tel montant, ou davantage, il faudra en revanche s’y prendre suffisamment tôt. Avec un versement initial de 1 000 euros, puis 200 euros par mois mis de côté pendant 30 ans, on arrive par exemple à un capital de 253 000 euros à 64 ans, avec une hypothèse de rendement annuel moyen de 7%, ce qui est plutôt en ligne avec les rendements moyens constatés en 2024 pour les profils «dynamiques». «Grâce à un PER, avec du temps et l'effet boule de neige des intérêts composés, le capital final peut être conséquent. Ceci sans aucune fiscalité avant le déblocage», constate Souleymane-Jean Galadima, directeur général de Sapians.
Souscrire des parts de SCPI auprès d'une société de gestion répond à une logique différente. Car, a priori, pas besoin de s'y prendre à l'avance : passé le délai de jouissance - durant lequel vous ne percevez aucun revenu (entre trois et six mois) -, vous commencez à toucher une portion des loyers encaissés par la société de gestion selon le nombre de parts souscrites. Ce placement est en effet conçu pour distribuer des revenus réguliers, tous les mois, trimestres ou semestres. «Dans la perspective de percevoir des revenus quand on ne travaille plus, investir en SCPI est bien le meilleur placement retraite», plaide Jean-Philippe Martin, directeur général de Fiducial Gérance.
Attention à la mise de départ pour obtenir des revenus conséquents de ses SCPI
En outre, le rendement distribué par les SCPI peut être assez stable dans le temps. Le taux de distribution du secteur (TD, autrement dit le rendement) a été au premier semestre 2025 de 4,68%, tout proche du TD annuel des deux années précédentes (4,73% et 4,72%). «C'est une façon d'avoir les bénéfices d'un investissement immobilier locatif diversifié, avec moins de vacance et sans les contraintes de la gestion, ce qui offre une certaine tranquillité d'esprit, surtout à la retraite», admet Ronan Guesnerie, porte-parole du courtier en ligne Linxea.
Ceci avec au moins trois écueils toutefois. D'abord, il ne s'agit pas d'un placement liquide : la durée d'investissement conseillée est de 8 à 10 ans. En cas de sortie anticipée, vous risquez de ne pas avoir gagné suffisamment pour compenser les frais d'entrée (en général 10%, sauf pour les SCPI sans frais d'entrée). Ensuite, pour espérer dégager des revenus complémentaires corrects de ses SCPI, il faudra une mise de départ conséquente.
Prenons, comme pour le PER, un objectif de 1 000 euros en plus par mois, soit 12 000 euros de dividendes annuels : avec un rendement (taux de distribution, ou TD) de 4,7% en moyenne en 2024, une part de SCPI à 200 euros rapporte 9,4 euros. Il faudra donc souscrire 1 276 parts de SCPI pour y arriver, soit un investissement total de plus de 255 000 euros. Précisons toutefois qu'il est possible d'obtenir un rendement bien supérieur en faisant la bonne sélection : les meilleures SCPI du moment distribuent depuis plusieurs années entre 6% et 7%.
Une option à envisager pour les foyers peu fiscalisés
Enfin, la fiscalité. Les dividendes de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont ainsi soumis - pour les SCPI 100% françaises - au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Et ces deux prélèvements se cumulent : un investisseur avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30% doit en conséquence s'acquitter d'une imposition totale de 47,2%. Miser sur des SCPI qui investissent en Europe (dans des pays ayant signé une convention fiscale avec la France) peut cependant permettre d'échapper aux 17,2% de prélèvements sociaux et de payer moins d’impôts. Dans ce cas, vous serez imposé à un taux qui correspond à la différence entre votre TMI et votre taux de prélèvement à la source (par exemple 30% - 12% = 18%).
Aussi, «cette solution conviendrait davantage aux foyers peu fiscalisés, et qui n'ont pas accès à de l'immobilier direct. Dans ce cas, c'est un moyen plutôt futé d'investir en pour préparer sa retraite, une fois son épargne de précaution placée, bien sûr», appuie Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct.fr. Une option d'autant plus intéressante que le PER est, lui, moins taillé pour ces ménages peu fiscalisés. On recommande généralement d'envisager la souscription d'un PER à partir d'une tranche marginale d'imposition de 30%.
Le PER s'adresse davantage aux TMI supérieures à 30%
En effet, le PER dispose d'un avantage fiscal moins intéressant en dessous de ce seuil. Chaque année, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les versements effectués sur votre PER (dans la limite de 10% de vos revenus annuels). Or la réduction d'impôt finale est plus conséquente avec une TMI élevée, à 30%, 41% ou 45%. L'impôt qui n'est pas payé à l'entrée (sur les versements) le sera en revanche à la sortie, mais il est fort probable que vous passiez dans une tranche d'imposition inférieure une fois arrivé à la retraite. «C’est comme si vous bénéficiez d'un crédit d'impôt qui vous permet de mettre davantage d'argent à travailler sur le long terme», ajoute Ronan Guesnerie. Un crédit d’impôt qui vous permettra de doper considérablement la rentabilité de votre placement, et donc vos revenus complémentaires pour la retraite.
En résumé, pour arriver à la retraite avec un capital conséquent, commencer à épargner au plus tôt avec un PER reste une bonne option, d'autant que cette enveloppe vous permet de loger des actifs performants sur le long terme, comme des actions. Le bénéfice sera encore plus grand si vous êtes imposable et que vous pouvez profiter de la déduction fiscale de vos versements. Pour les foyers moins fiscalisés, il peut être plus judicieux de se tourner vers les SCPI pour s'assurer un complément de revenu grâce à un investissement immobilier sans prise de tête. Pour les hauts revenus, pensez aux SCPI européennes pour alléger la note. Et si la mise de départ est trop conséquente, vous pouvez envisager l'achat de parts de SCPI en nue-propriété : «Vous renoncez à percevoir les loyers sur une période de 5 à 20 ans - une échéance à caler sur le départ en retraite -, et en contrepartie, vous bénéficiez d'une décote sur la valeur de la part, de l'ordre de 35 à 40%», explique Gilles Belloir.
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