PER, SCPI... notre sélection de placements retraite

Attention toutefois: à l’inverse d’une gestion sous mandat, où le gérant fait vraiment du sur-mesure, cette gestion déléguée est simplifiée. Et surtout automatisée, à chaque date anniversaire. «Cela peut amener le gérant à solder les fonds actions à des périodes de baisse des marchés, alors qu’il suffirait de patienter six à douze mois pour préserver la rentabilité», avertit Sébastien d’Ornano, président de Yomoni.

Pour sécuriser au mieux la mise, sachez que rien ne vous empêche de passer par vous-même, et sans frais, d’une gestion offensive à équilibrée, puis modérée. Ce sera plus facile que de tout basculer vers le fonds en euros: à l’exception d’Ampli-PER Liberté, qui laisse un accès total à ce fonds garanti, les autres contrats ont plutôt tendance à en limiter l’accès, comme LFM PER’Form (le fonds euros n’est disponible que via la gestion pilotée) ou Linxea Spirit PER (il ne peut peser plus de 75% de l’épargne).

Assurance vie: profitez des nouvelles alternatives au fonds garanti

Se résigner à une dose de risque: plus que jamais, cette option va devenir la seule disponible en assurance vie. Un moyen, selon les assureurs, de servir sur le long terme de meilleures performances, le rendement du fonds garanti ne suffisant plus, à lui seul, à constituer un épais matelas pour sa retraite. C’est ainsi que les fonds en euros ne proposant plus qu’une garantie limitée sur le capital se multiplient. Derniers en date, ceux de l’assureur Suravenir, disponibles dans de nombreux contrats Internet (Linxea, Meilleurtaux Placement, Fortuneo, etc.).

Avec ces nouveaux supports (les anciens sont, sauf exception, fermés aux nouveaux versements depuis avril dernier), fini en effet la garantie à 100% du capital, et libellée nette de frais de gestion: elle n’est plus proposée que brute de frais de gestion, ce qui rend possible, les années de vaches maigres, une baisse de l’épargne en compte, une fois ces commissions déduites des intérêts versés. Celles-ci s’élèvent à 0,6% sur Suravenir Rendement 2, pour une garantie sur le capital de 99,4% donc, tandis qu’elles varient de 0,6 à 3% sur Suravenir Opportunités 2, pour une garantie qui pourra donc descendre à seulement 97% du capital versé.

En parallèle, les assureurs multiplient les possibilités de diversification, comme les fonds structurés, qui promettent de profiter d’une partie des hausses de la Bourse, en échange d’une garantie sur le capital, le plus souvent partielle là aussi. «Dans un contexte d’inflation, ils permettent de percevoir de 7 à 15% de rendement annuel. Mais n’y placez pas plus de 20% de l’enveloppe», recommande Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement.

Autre piste développée par les compagnies: la gestion profilée, qui consiste à faire varier, en fonction de l’appétit au risque de l’épargnant, le dosage du contrat entre fonds euros et une poignée de supports boursiers. Ce type de gestion n’a pas démérité, puisque entre 2017 et 2021 il a en moyenne rapporté, selon le site Good Value for Money, de +2,01% par an en gestion prudente à +7,42% par an en gestion audacieuse, en passant par +4,29% par an en gestion équilibrée.

Loin devant, donc, le rendement moyen du fonds euros. Des gains réalisés, il est vrai, sur une période où les marchés financiers avaient eux-mêmes fortement grimpé. A signaler: selon le même site, les fonds profilés disponibles, parmi la gamme de supports des contrats, assurent sur la même période une performance similaire à cette gestion pilotée. Attention: à l’approche de la retraite, et à la différence de la gestion à horizon proposée sur le PER, aucune désensibilisation n’est prévue. Ce sera à vous de vous en charger, en plaçant la mise sur le fonds en euros. Même si rares sont les contrats qui permettent, désormais, de le faire pour 100% du capital…

Immobilier en direct: priorité à l’investissement dans l’ancien

Pinel et bientôt Pinel+ dans le neuf, bonus Denormandie ou dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel) dans l’ancien… Le moins qu’on puisse dire, c’est que l’épargnant souhaitant se constituer un portefeuille d’immobilier de rendement pour sa retraite a l’embarras du choix. Mieux vaudra toutefois, dans l’immédiat, se tenir éloigné des dispositifs dédiés au neuf. Les prix ont en effet augmenté, selon la Fédération des promoteurs immobiliers, de 5,4% sur un an, et même de 5,8% en région. Une inflation qui devrait perdurer, du fait de la pénurie de matières premières.

Des retards de livraison sont même à craindre, ce qui, en décalant la mise en location, diminuera le rendement à attendre de l’opération. Et ce ne sera pas mieux en 2023, où seuls les programmes en Pinel+ pourront conserver les taux de réduction actuels du Pinel, compris, selon la durée d’engagement de location, entre 12 et 21% du prix d’achat, lui-même retenu dans une limite de 300.000 euros.

Ces immeubles seront en effet soumis à des critères pour le moins inflationnistes. C’est ainsi qu’ils devront scrupuleusement respecter la dernière réglementation thermique en vigueur (RE 2020) et qu’ils devront offrir une surface minimale, variant de 28 mètres carrés pour un studio à 96 mètres carrés pour un cinq-pièces. Tout en proposant un espace extérieur privatif, de 3 mètres carrés pour un studio à 9 mètres carrés pour un cinq-pièces. Une équation d’autant plus difficile à tenir par les promoteurs que les décrets d’application, parus mi-mars, vont probablement les obliger à revoir tous leurs plans, pour les programmes au permis de construire déjà déposé…

Par prudence, mieux vaudra donc se replier sur l’ancien. Un budget limité suffit: une récente étude de Meilleurs Agents a ainsi montré qu’un studio rapportait quoi qu’il arrive plus qu’un quatre-pièces, dans 48 des 51 plus grandes villes du territoire. Ce premier type de biens affiche en effet un rendement brut moyen de 6,2%, calculé sur seulement dix mois (et avec deux mois de vacance locative, l’été), tandis que les quatre-pièces, pour une location calculée sur douze mois, ne versent que 5,2%.

Pour financer ce type d’opération à crédit, il faudra toutefois vous conformer aux critères d’octroi fixés par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), pénalisants pour les investisseurs, puisqu’ils limitent le montant des mensualités, tous crédits confondus, à 35% des revenus. Cela a par exemple forcé ce couple de la région lilloise, de 55 et 45 ans, qui cherchait à investir à Montpellier pour 130.000 euros et qui disposait de 4.960 euros de revenus mensuels, à restructurer ses emprunts. Il faut dire qu’il remboursait déjà 1.508 euros de prêt pour sa résidence principale et 786 euros de crédit travaux, soit un taux d’endettement, avant investissement… de 46%! «En repoussant l’échéance de tous les prêts à 25 ans, au taux de 2,25%, son ratio est descendu à 33%», détaille Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

SCPI: le démembrement dope les revenus à la retraite

Un rendement qui se maintient, à 4,49% en 2021, malgré la crise du Covid et la généralisation du télétravail, pour des valeurs qui ont augmenté, de +1,36% sur un an: les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ces fonds investis en murs de bureaux et de commerces, ont décidément tout du support idéal pour qui souhaite percevoir un complément de revenus une fois à la retraite. Seulement voilà, en acheter alors que vous êtes encore en activité, et donc fortement imposé, forcera à abandonner une bonne part des loyers au fisc. Sauf à opter pour un démembrement temporaire des parts, une technique qui consiste à n’acheter que leur nue-propriété et à en laisser l’usufruit, et donc les loyers, à une contrepartie, qui supportera l’imposition.

Renoncer aux revenus locatifs permet bien sûr d’obtenir une décote sur le prix des parts, correspondant aux prévisions de loyers cumulés sur la période de démembrement consentie, en général comprise entre 5 et 15 ans. Comme le montre notre tableau, ce rabais varie suivant la SCPI, de 18 à 23% pour un démembrement sur 5 ans, de 31 à 37% sur 10 ans, et même de 39 à 49% sur 15 ans! Des écarts qui s’expliquent par le fait que certaines d’entre elles sont considérées comme durablement plus rentables, et que leur usufruit doit donc se payer plus cher.

Même si l’intérêt du nu-propriétaire est d’obtenir une décote maximale, tandis que celui de l’usufruitier est de la limiter, inutile d’espérer négocier: ces valeurs (les «clés de répartition») sont fixées par les sociétés de gestion elles-mêmes, selon des expertises. Principal avantage du montage, pour le nu-propriétaire: «A montant d’investissement équivalent, il permet d’obtenir plus de parts qu’un achat en pleine propriété», indique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Et donc, au terme de l’opération, une fois la pleine propriété reconstituée, de percevoir des revenus supérieurs.

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Avant de vous lancer, pensez aussi à regarder, en plus de la décote consentie, la différence entre la valeur de la part et celle dite de reconstitution (c’est-à-dire ce qu’il faudrait dépenser, frais inclus, pour racheter tout le patrimoine): cette dernière est le plus souvent supérieure, ce qui, en cas de démembrement, permet en quelque sorte d’obtenir une double décote. C’est ainsi que chez Vendôme Régions et Epargne Pierre, deux SCPI de notre sélection, les valeurs de part étaient respectivement inférieures de 5,8% et 7,2% à la valeur de reconstitution, à fin 2021.

Rien ne vous empêche, enfin, de vous constituer un portefeuille de deux à trois SCPI en démembrement, afin de limiter le risque. Aucuns frais de recherche d’usufruitier ne sont en principe facturés, et la technique est disponible aussi bien pour des SCPI anciennes (telle PFO2) que nouvelles (Novaxia Neo).

Bourse: avantage au PEA, pour la baisse continue de ses frais

Les avantages fiscaux du PEA (plan d’épargne en actions) ne sont plus à démontrer, puisque cette enveloppe permet, cinq ans après son ouverture, d’échapper à toute imposition des gains, comme des dividendes perçus. Seuls les prélèvements sociaux y sont dus, au taux de 17,2%. Mieux: la rente viagère qu’il est possible d’en tirer au moment de la retraite est, elle, exonérée de tout impôt (même si les prélèvements sociaux sont dus deux fois, à la transformation du capital en rente puis lors du versement de cette rente).

Ce qui est moins connu, en revanche, c’est que ce plan ne cesse de s’alléger en frais, ce qui permet d’espérer, à l’approche de la retraite, un capital net plus important que sur un compte-titres ordinaire. C’est ainsi que, depuis juillet 2020, les commissions de courtage y sont plafonnées, à hauteur de 0,5% pour les ordres passés en ligne et de 1,2% pour les autres types d’ordres. Par ailleurs, sous l’impulsion des banques en ligne, la possibilité d’y placer des ETF, ces fonds à frais allégés qui se contentent de répliquer l’évolution des principaux indices mondiaux, s’est diffusée.

On peut même y loger des supports en principe interdits de PEA, car non investis en actions de sociétés européennes, comme l’Amundi ETF PEA S&P 500, qui permet de parier sur les 500 premières valeurs du marché américain. Il faudra toutefois attendre janvier 2026 pour bénéficier des prochains progrès: l’AMF (Autorité des marchés financiers) entend en effet interdire à cette date toute commission de mouvement, un type de frais facturés par les gérants de fonds dès qu’ils achètent ou revendent un titre. Ce mode de facturation entraîne parfois un taux de rotation du portefeuille très important, sans fondement financier, et qui diminue les chances d’obtenir une surperformance sur le long terme.

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La pratique rapporterait près de 500 millions d’euros par an aux gérants. A signaler: les distributeurs devront par ailleurs, dès 2023, signaler aux épargnants les «faux fonds actifs», censés être administrés par un gérant de conviction, mais dont la composition est en réalité très proche de celle des indices boursiers. Ce qui laisse supposer une gestion quasi passive, alors même que les frais prélevés correspondent à un pilotage actif.

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