Vos enfants aimeraient bien acheter leur premier logement mais sont un peu justes financièrement. Vous vous demandez comment les aider, votre patrimoine étant principalement composé de votre résidence principale. La vente de la nue-propriété peut être une solution. Cette opération consiste à scinder la pleine propriété d’un logement en deux pour en vendre la nue-propriété, c’est-à-dire la possession des murs, et en garder l’usufruit ou le droit d’utiliser le bien pour l’habiter ou le mettre en location.
«Ce mécanisme permet d’obtenir des liquidités importantes tout en conservant l’usage de son logement», souligne la société Renée Costes, spécialisée dans la monétisation immobilière. Et, «contrairement à une succession, souvent tardive, cela permet de transmettre (de l’argent) au moment où les enfants en ont réellement besoin, par exemple pour l’acquisition d’un logement ou la création d’une entreprise», ajoute-t-elle.
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Transmettre l’argent de la nue-propriété sous forme de donations
Quant aux avantages de la vente en nue propriété pour l’investisseur qui vous l’achète, ils sont multiples : décote de 40% à 50% sur la valeur du bien, zéro fiscalité, pas de taxe foncière ni de charges de copropriété, aucun risque d’impayé de loyer et obtention de la pleine propriété au terme d’une quinzaine d’années, au décès de l’usufruitier. L’argent que l’investisseur vous verse lors de la vente, vous pouvez le transmettre à vos enfants «sous la forme de donations bénéficiant d’une fiscalité de droit commun avantageuse», rappelle Renée Costes.
En effet, tous les 15 ans, un enfant majeur, dont le parent est âgé de moins de 80 ans, peut bénéficier de la part de ce dernier, sans avoir de droits de donation à payer, de 31 865 euros de don familial de somme d'argent et de 100 000 euros du fait de son lien de parenté avec le donateur. Soit un montant total exonéré de 131 865 euros.
6 000 opérations de monétisation immobilière en 2024
S’y ajoute depuis cette année une autre exonération, temporaire celle-ci. Depuis le 15 février dernier, sont en effet exonérées de droits de mutation à titre gratuit les donations aux enfants, petits-enfants et arrière petits-enfants ou, à défaut, aux neveux et nièces, dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par donataire (celui qui reçoit), à condition que cet argent finance l’achat d’un logement neuf destiné à la résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale. «Attention, cette disposition prendra fin le 31 décembre 2026», rappelle Renée Costes, qui y voit «une fenêtre de tir pour monétiser son logement».
Qu’il s’agisse de ventes en nue-propriété ou en viager, quelque 6 000 opérations de monétisation immobilière ont été réalisées en France en 2024, soit une augmentation de 20% en France depuis 2020, chiffre la société. Ces opérations ont permis de redistribuer environ 1,1 milliard d’euros aux vendeurs l’an dernier, ajoute-t-elle. Des vendeurs âgés de 74,4 ans en moyenne et dont 21% ont monétisé leur logement pour aider financièrement leurs enfants. Dans la clientèle de Renée Costes, un couple a vendu la nue-propriété de son appartement, qui valait plus de 3 millions d’euros, et reversé ainsi 200 000 euros à chacun de ses quatre enfants pour leur permettre d’acquérir leur premier logement. Les parents ont continué à vivre chez eux et ont placé le solde de l’argent reçu de la vente de la nue-propriété.
