Un mauvais souvenir, la taxe d’habitation ? Pas pour tout le monde ! Si cet impôt doit, conformément aux promesses d’Emmanuel Macron pour son premier quinquennat, disparaître d’ici à fin 2023 dans le cas des résidences principales, il a été maintenu pour les 3,6 millions de résidences d’agrément. Et, alors que les municipalités sont en quête de nouvelles ressources, la note devient au contraire sacrément salée pour les détenteurs de maisons de bord de mer ou de pied-à-terre en ville ! La faute à la surtaxe d’habitation sur ce type de logements, que les 1.100 communes situées en zone tendue (région parisienne, l’essentiel de la Côte d’Azur, une partie de la côte Atlantique, notamment le Pays basque, et une dizaine de métropoles comme Lyon, Nantes ou Strasbourg) ont le droit de prélever, depuis 2017.
« Trop de résidences secondaires, c’est un obstacle au logement des personnes qui vivent sur place à l’année », explique le député régionaliste du Morbihan, Paul Molac, qui voudrait qu’en Bretagne aussi, l’imposition de ces biens puisse être alourdie, quitte à créer une nouvelle taxe. L’engouement des citadins pour les maisons au vert a en effet fait grimper les prix, au point d’empêcher les locaux de boucler leurs acquisitions. « Une commune qui compte 5.000 habitants l’hiver et 40.000 l’été doit assumer le coût d’infrastructures prévues pour 40.000 », complète par ailleurs l’élu. D’où l’idée de cette surtaxe, destinée à financer ces dépenses, mais qui peut aussi inciter des contribuables essorés à mettre leur résidence secondaire à la vente, ou en location à l’année, et dès lors détendre le marché.
Ce que les élus ne disent pas, c’est que ces propriétaires ont aussi pour principale qualité… de ne pas voter à l’endroit où ils ont acheté. Voilà qui explique sans doute le succès fulgurant de cette taxe, notamment au soleil. « Parmi les vingt villes qui imposent le plus les résidences secondaires, neuf se situent en Provence-Alpes-Côte d’Azur, tandis que 90% des communes des Alpes-Maritimes autorisées à appliquer cette majoration le font, contre 48% au niveau national », indique Ludovic de Jouvancourt, cofondateur de Prello, un site qui facilite l’achat à plusieurs.
Le vote des conseils municipaux est souvent radical, comme à Sète. La décision, à l’automne 2021, d’instituer la surtaxe pour la porter directement à 40% a ainsi propulsé le port de l’Hérault au sommet du classement des villes de taille moyenne à imposer le plus lourdement les résidences secondaires, avec un taux global, taxe d’habitation incluse, de 44,2% ! Comme le montre notre tableau, le taux voté par ces cités touristiques, de 5% minimum, flirte le plus souvent avec son plafond légal, de 60%.
Mais la surtaxe touche aussi les grandes villes et leurs agglomérations. Le taux pratiqué y est désormais à son maximum, sauf à Nantes, Toulon ou Toulouse. A Bordeaux, où l’arrivée du TGV en 2017 a affolé les prix immobiliers, la surtaxe a d’abord démarré à 20%, pour être portée à 50%, et enfin à 60% en 2021, au titre de l’impôt payé en 2022. Les villes de banlieue parisienne ne sont pas en reste, à l’image de Montreuil, dont la surtaxe de 60% la classe seconde grande ville la plus chère, juste derrière Marseille.
(1) En 2018. (2) Au niveau de l’intercommunalité. (3) Imposition calculée en appliquant le taux de surtaxe 2022, et en considérant que le taux de taxe d’habitation estresté constant en 2022. (4) Villes de plus de 5.000habitants, où la proportion de résidences secondaires excède 10%. Sources : Prello, avec données DGFiP.
Résultat de cette surenchère fiscale : selon Bercy, le surcoût à prévoir était d’environ 250 euros en 2020, pour une taxe d’habitation moyenne de 815 euros. Soit un taux moyen de surtaxe de 30% ! « La plupart des acquéreurs de résidences secondaires vivent en appartement et se lancent pour la première fois dans l’achat d’une maison. Ils n’ont donc pas une bonne vision des charges inhérentes à ce type de bien, et le poids de ces taxes accentue leurs désillusions », résume Ludovic de Jouvancourt. Et encore ces propriétaires sont-ils à l’abri d’une flambée de leur taxe d’habitation. Prévoyant, Bercy impose en effet depuis 2020 que toute hausse du taux de cet impôt s’accompagne d’une hausse au minimum identique de la taxe foncière, cette fois payée par tous les propriétaires locaux.
Pour diminuer la facture, il reste certes possible, pour ceux n’ayant pas encore acheté, de viser les zones non tendues, comme la Côte Bleue à l’ouest de Marseille, la Bretagne ou la Normandie. Les autres devront se résoudre à proposer leur résidence à la location, une partie de la belle saison. Mais là aussi, cela se corse : un peu partout, les municipalités adoptent des règles contraignantes, cette fois pour lutter contre l’explosion de logements mis en Airbnb. C’est ainsi que les 24 communes de l’agglomération Pays basque (dont Bayonne, Biarritz, Anglet, etc.) entendent imposer, dès mars 2023, que toute location saisonnière soit compensée par la mise sur le marché locatif d’un logement classique, de superficie équivalente. Une obligation qui serait valable pour les résidences secondaires, dès la première nuitée.
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