Il y a près d’un an, les députés avaient tenté, en vain, d’accélérer la fin du dispositif d’investissement locatif Denormandie, prévue pour fin 2027, au motif de son manque d’efficacité. Cela dépend pour qui ! Claudie, qui a investi en Denormandie il y a cinq ans, s’en trouve très bien. «J’allais toucher une importante prime de départ à la retraite, sur laquelle j’aurais payé beaucoup d’impôts. J’ai donc choisi de défiscaliser en investissant dans la pierre, via le Denormandie», explique-t-elle à Capital.
Pour rappel, ce dispositif, qui existe depuis 2019, vous donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu, représentant 9% à 21% du prix du bien (coût des travaux de rénovation inclus), si vous achetez un logement ancien pour le louer entre 6 et 12 ans, nu, à titre de résidence principale, et en vous engageant à le rénover. Par ailleurs, le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds et les revenus des locataires ne peuvent pas excéder certains seuils.
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Seulement 80 000 € à l’achat mais plus de 100 000 € de rénovation
Enfin, le logement doit être situé dans une commune concernée par le plan national de revitalisation des centres de villes moyennes «Action cœur de ville», ou dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire. C’est le cas de Tourcoing (Nord-Pas-de-Calais), où Claudie, qui réside dans le département, achète en 2020 une maison de 83 mètres carrés, pour la modique somme de 80 000 euros, auxquels s’ajoutent 7 400 euros de frais de notaire.
«Ce n’était pas cher», reconnaît-elle, mais «il n’y avait pas de tout-à-l’égout et il a fallu refaire toute la plomberie et l’électricité !» Montant de la douloureuse : 103 018 euros. Le chiffre est précis, c’est normal, Claudie était comptable. Ainsi rompue à «l’administratif», elle dépose alors une demande d’aide à la rénovation auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). «Ma sœur, qui a investi dans l’immobilier elle aussi, n’a pas voulu faire cette démarche car elle était découragée à l’avance par sa complexité et sa longueur», raconte Claudie. Dommage, car Claudie, elle, a obtenu 28 825 euros de l’Anah, ce qui a ramené son reste à charge à 74 193 euros.
Des locataires dotés de la garantie Visale
Au bout d’un an - le délai de réalisation des travaux -, Claudie se met en quête de locataires. Redoutant de crouler sous les demandes, en raison du loyer plafonné, elle consulte les demandes de location sur Leboncoin. Et choisit un jeune couple, parent d’un enfant, qui habite dans le quartier et cherche plus grand, la maman, assistante maternelle, souhaitant accueillir un enfant supplémentaire. Le papa est sans emploi, en formation, mais le couple est éligible à la garantie locative Visale d’Action logement. «Cela m’a décidé à leur louer la maison», explique Claudie. Qui n’a aucun regret : «Le loyer est payé tous les mois sans retard ! »
Un loyer qui lui rapporte 9 537 euros par an, précise Claudie. Face à ce revenu, «les charges sont peu élevées», indique-t-elle, citant 484 euros de taxe foncière et 235 euros d’assurances par an. Claudie n’a pas de mensualité de crédit à rembourser sur la maison, dont elle a pu financer l’achat et la rénovation en cash, à l’exception d’un emprunt d’environ 15 000 euros sur 24 mois, qu’elle avait souscrit pour payer les artisans, le temps de recevoir les aides de l’Anah. Emprunt qu’elle a remboursé avec ces subventions.
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Rentabilité nette de plus de 6%
Certes, Claudie s’acquitte chaque année de 1 148 euros de prélèvements sociaux sur ses revenus locatifs mais elle bénéficie de près de 3 000 euros de réduction d’impôt sur le revenu au titre du dispositif Denormandie. Résultat, ses loyers nets annuels, de 10 609 euros, rapportés aux 161 193 euros de coûts d’acquisition et de rénovation de la maison, lui procurent une rentabilité nette de 6,58%. «C’est très intéressant, je suis satisfaite de mon investissement et heureuse d'avoir pu faire plaisir à un jeune couple», sourit Claudie.
Si, vous aussi, vous êtes un investisseur locatif heureux, malgré l’encadrement des loyers, les obligations de rénovation énergétique et autres évolutions réglementaires, n’hésitez pas à témoigner à votre tour, anonymement si vous le souhaitez, en nous écrivant à [email protected].
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