«Mes 20 investissements locatifs me rapportent 10 000 € par mois, je me suis expatrié à l’Ile Maurice»

Ce vendredi 26 septembre, moins d’une semaine après le début de l’automne, il fait à peine plus de 10 degrés à Saint-Etienne (Loire) mais… 26 degrés à Port-Louis. Ne serait-ce que pour le climat, Cédric et son épouse, originaires d’un village près de «Sainté», se félicitent de leur récente expatriation à l’Ile Maurice, «un rêve de longue date» pour ces quadras, parents d’une fillette de six ans. Ce rêve, Cédric et sa femme ont pu le concrétiser en juillet dernier, grâce à «la stabilité» - et à l’importance - des revenus de leur parc immobilier locatif, explique-t-il à Capital. Un patrimoine patiemment édifié au cours des 15 dernières années, et qui compte aujourd’hui une vingtaine d’appartements.

Il y a 15 ans, Cédric, alors âgé de 25 ans, subit un licenciement économique. «Ma croyance dans la sécurité professionnelle qu’un CDI (contrat à durée indéterminée) est censé conférer s’est effondrée», raconte-t-il. Sa sécurité financière, il décide alors de la construire en investissant dans la pierre, aux côtés de son épouse. D’abord dans un immeuble de trois appartements : «Nous voulions investir en monopropriété, pas en copropriété, notamment pour pouvoir mener rapidement des travaux de rénovation», sans avoir besoin de l’accord des autres copropriétaires, argumente Cédric.

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500 euros par m2 investis en rénovation

Sa méthode d’investissement locatif repose en effet sur «l’acquisition de petits immeubles vides de tout locataire, au prix de 1 000 euros le mètre carré en moyenne, que nous rénovons pour 500 euros le mètre carré environ», expose-t-il. Recherche de biens rentables, suivi des travaux… «Cela n’a pas été de tout repos», reconnaît-il, évoquant aussi la difficulté d’obtenir des prêts. «Au début, nous avons dû nous battre avec les banques, qui ne comprenaient pas que nous nous lancions dans l’investissement locatif à 25 ans au lieu d’acheter notre résidence principale», se remémore Cédric.

Avec sa femme, ils présentent le dossier de leur premier investissement locatif à une quinzaine de banques. Malgré leur apport, qui représente 10% du montant de l’acquisition, un seul établissement accepte de les financer. Il les suivra pour tous leurs autres projets, dont beaucoup bénéficieront de la période des financements à 110% ou prêts sans apport.

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Rentabilité de près de 14%

Des investissements locatifs tous situés dans un rayon d’une vingtaine de kilomètres autour de Saint-Etienne, afin de faciliter leur gestion, que Cédric et son épouse n’ont pas souhaité déléguer à une agence immobilière, afin de ne pas grever leur rentabilité. Celle-ci grimpe en moyenne à… 13,65%, indique avec précision Cédric.

Il faut dire que sa vingtaine d’appartements affiche une surface moyenne de seulement 50 mètres, suffisamment petite pour dégager une très bonne rentabilité, grâce à un prix d’achat accessible et à de bons loyers, en location nue ou meublée de longue durée, pour cette typologie de biens très demandés par des jeunes couples ou des célibataires. «Des locataires qui nous ressemblent», développe Cédric, soulignant au passage «avoir gardé une caution une seule fois en 15 ans», pour dégradations.

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Plus de 10 000 euros de revenus locatifs par mois

«Nous avons zéro vacance locative et un faible turn-over», souligne le quarantenaire, qui loue via les régimes de la SAS (société par action simplifiée) immobilière et de la SCI à l’IS (société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés). Cédric fait état de «plus de 10 000 euros de revenus locatifs par mois», une somme qu’il affecte à hauteur de 50% au remboursement des mensualités de crédit. L’autre moitié finance le paiement de charges comme la taxe foncière et alimente la trésorerie du couple. Suffisamment, aujourd’hui, pour que Cédric et sa femme aient arrêté leur activité salariée afin de s’installer à Maurice.

Pas pour rester les doigts de pied en éventail sur la plage ! Même à 10 000 kilomètres de Saint-Etienne, ils continuent à gérer eux-mêmes leur patrimoine locatif. Lequel comprend désormais leur résidence principale, qu’ils ont fini par acheter, près de «Sainté» bien sûr, mais qu’ils ont mise en location avant de s’expatrier à Maurice, où ils sont redevenus locataires. «Beaucoup de choses peuvent se faire à distance, comme la mise en ligne des annonces sur Leboncoin et la réalisation de visites virtuelles des appartements», assure Cédric. Pour dresser l’état des lieux et effectuer des travaux si besoin, le couple dispose cependant de «personnes de confiance», près de Saint-Etienne. Un couple qui vient par ailleurs de se mettre à son compte en se reconvertissant dans «l’accompagnement financier des épargnants français qui s’inquiètent pour leur retraite». Un autre projet lui aussi à très fort potentiel.

Si, comme Cédric, vous êtes un investisseur locatif heureux, malgré l’encadrement des loyers, les obligations de rénovation énergétique et autres évolutions réglementaires, n’hésitez pas à témoigner à votre tour, anonymement si vous le souhaitez, en nous écrivant à [email protected].