Plus de carotte fiscale, plus d’investisseurs particuliers dans l’immobilier ! Le nombre de logements neufs vendus à titre d’investissement locatif s’est effondré de 41% au premier trimestre 2025, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Un écroulement que la FPI met sur le compte de la suppression de l’avantage fiscal Pinel, le 31 décembre 2024. Depuis 10 ans, ce dispositif permettait aux particuliers d’obtenir une réduction de leur impôt sur le revenu, en contrepartie de leur engagement d’acheter un logement neuf pour le louer pendant plusieurs années en dessous des prix du marché, à des personnes aux revenus ne dépassant pas certains plafonds.

C’est la première fois depuis 40 ans qu’un dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif privé disparaît sans qu’on lui ait trouvé un successeur. Il existe toutefois «une nouvelle forme d’investissement dans le neuf», souligne le groupe Icade Promotion, dans un communiqué publié ce jeudi 22 mai. Il s’agit du logement locatif intermédiaire (LLI) pour les particuliers. A mi-chemin entre les HLM et le parc privé, le LLI a été créé il y a 11 ans pour faciliter le logement des classes moyennes, trop aisées pour prétendre au parc social mais pas assez riches pour se loger correctement sur le marché libre. Le LLI, lui, propose des loyers inférieurs de 10% à 15% aux prix de marché dans les zones dites tendues (A, Abis, B1), caractérisées par une demande de logement très supérieure à l’offre.

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Un prix d’achat avantageux et un avantage fiscal

De 2014 à 2024, seules les personnes morales ont pu investir dans le LLI. Mais la loi de finances pour 2024 l’a ouvert aux particuliers. En achetant un logement locatif intermédiaire, et en vous engageant donc à le louer sous condition de ressources à un loyer plafonné, vous bénéficiez d’un taux de TVA de seulement 10%, au lieu de 20%, sur l’acquisition de ce bien, et d’un crédit d’impôt qui compensera durant 20 ans le poids de votre taxe foncière.

Par exemple, pour un T2 situé en zone A, le prix de marché est aujourd’hui de 318 000 euros, sur la base du taux de TVA classique de 20% pour l’achat d’un logement neuf, illustre Icade Promotion. Dans le cadre du LLI, avec une TVA à 10%, le prix d’achat tombe à 291 000 euros. Soit une économie immédiate de 26 500 euros pour l’acquéreur. Quant à l'exonération de taxe foncière, elle représente une économie de 14 110 euros sur 20 ans, calcule le groupe.

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Obligation de créer une SCI

Ce dispositif très récent demeure «méconnu», Icade Promotion en convient. Il faut dire qu’il nécessite de créer une société, par exemple une société civile immobilière (SCI), afin de bénéficier du statut de personne morale. Une complexité administrative et de gestion qui peut rebuter plus d’un investisseur particulier. C’est pourquoi Icade Promotion, en partenariat avec le cabinet d’expertise-comptable Amarris Immo, propose aux investisseurs locatifs intéressés par le LLI de les accompagner dans la création de leur SCI, puis dans sa gestion durant la première année, pour un coût d’environ 1 700 euros. Une offre assez similaire à celle déployée par son concurrent GreenCity Immobilier. Icade Promotion ne communique pas d'objectifs de commercialisation mais «il y a un marché, comme en témoigne l'intérêt des banques et des conseillers en gestion de patrimoine, chargés de commercialiser ce produit auprès des investisseurs particuliers», assure son directeur général, Charles-Emmanuel Kühne. Ajoutant que «la rentabilité nette du LLI pour les particuliers est à peu près équivalente à celle du Pinel, soit autour de 3% à 3,5%».

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