Logement : pourquoi la proposition de loi anti-squat est inquiétante pour les locataires

Et d’ajouter : “Lorsqu’une décision d’expulsion est rendue, c’est au préfet de l’exécuter. Il apparaît donc totalement inutile de créer ce délit, qui criminalise des personnes qui sont pour certaines de bonne foi et sont simplement dans des situations difficiles.” Selon lui, les services de police et de gendarmerie n’auront en outre pas les moyens d’absorber le flux de plaintes que générera cette nouvelle infraction. Pas plus, d’ailleurs, que les tribunaux. “La justice pénale a-t-elle quelque chose à voir avec cela ? Je n’en suis pas sûr. Et elle a déjà du mal à résoudre les affaires pour lesquelles elle est saisie. Je ne vois pas comment les différents parquets vont pouvoir prioriser les poursuites à ce sujet”, avance Ludovic Friat, secrétaire général de l’Union syndicale des magistrats.

Fin des expulsions conditionnelles

Mais pour les spécialistes du droit, la disposition la plus dangereuse du texte se situe en son article 4. Celui-ci vise à rendre obligatoire l’insertion d’une clause de résiliation automatique dans le contrat de bail. “Une mesure de nature à prévenir les comportements de légèreté dans l’acquittement du loyer”, reconnaît Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers et membre du Conseil national de l’Habitat. “Mais elle va malheureusement priver le juge de la possibilité de prononcer des expulsions conditionnelles”, regrette-t-il.

Actuellement, si le contrat comprend une telle clause, et en cas d’impayé, le juge peut en effet constater la résiliation du bail, mais suspendre son application et mettre un place un plan d’apurement, lorsque le locataire apparaît de bonne foi et en capacité de rembourser la dette locative. “C’est une sorte de sursis”, précise Romain Rossi-Landi. Un délai accordé au locataire, qui peut durer jusqu’à trois ans maximum. L’expulsion est alors conditionnée au non-respect de ce plan d’apurement. “Cela se fait régulièrement et, dans la plupart des affaires, l’échéancier de remboursement est respecté. Peut-être faudrait-il réduire ce délai de trois ans, mais le juge apprécie au cas par cas, et il n’est pas rare qu’il fixe un délai d’un an”, ajoute l’avocat.

“C’est un véritable changement de paradigme. La suppression de cette disposition aura pour effet de limiter très fortement la prérogative du juge : il n’aura d’autre solution que de constater que le bail est résolu et de prononcer l’expulsion”, s’inquiète un juriste. Le risque étant, une nouvelle fois, de multiplier le nombre d’expulsions fermes. “A-t-on mesuré le volume d’expulsions que cela va entraîner ? Que fera-t-on des personnes expulsées ? Vont-elles basculer en procédure Dalo (Droit au logement opposable, ndlr) ? On ne sait déjà pas comment gérer le flux actuel de demandes”, s’interroge l’expert.

Réduction des délais de procédure

Enfin, la proposition de loi suggère de réduire certains délais dans la procédure contentieuse du traitement des impayés de loyer, dans le but de fluidifier la prise en charge de ces affaires. Elle raccourcit notamment de deux à un mois le délai qui court entre l’assignation du locataire et la date de l’audience. Or la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, a justement instauré ce délai de deux mois pour permettre la réalisation, par des travailleurs sociaux ou des juristes, d’un diagnostic social et financier (DSF) du locataire en situation d’impayé. Cette étape est même obligatoire dans toute procédure judiciaire de résiliation de bail pour impayé locatif.

>> Notre service - Achat, vente, gestion locative… nos agents immobiliers répondent à vos questions par téléphone

L’objectif du DSF est d’informer les magistrats de la situation du locataire assigné en apportant des informations sur le montant exact de la dette, sa capacité de maintien dans le logement, son degré d’engagement pour remédier à la situation, mais aussi les conséquences, pour lui, de la résiliation du bail. Un document clé, donc, qui permet au juge d’évaluer la situation financière du locataire et d'apprécier l'opportunité et l'efficacité d'un plan d'apurement ou de résilier le bail. Son harmonisation et son déploiement à l’échelle nationale viennent d’ailleurs tout juste d’être formalisés par un arrêté publié fin août.

Or en réduisant le délai entre l’assignation et l’audience à un mois, la réalisation de ce DSF sera tout bonnement impossible. “On risque donc de transférer aux magistrats la charge de collecter toutes ces informations et encombrer un peu plus les tribunaux”, anticipe un spécialiste. Une charge que les magistrats auront bien du mal à assumer. “Il faut cesser de vouloir créer du droit et des réformes sans s’assurer que les acteurs judiciaires ont les moyens de l’appliquer. La justice pénale, en l’état, a déjà du mal à se concentrer sur les infractions qui sont de véritables troubles à l’ordre social et public. Si vous privez le juge de moyens d’apprécier la situation, c’est très problématique”, résume Ludovic Friat, du syndicat de la magistrature.

Le gouvernement prône l’équilibre

D’autant que, même actuellement, le délai de deux mois est déjà rarement respecté. “Les juridictions sont tellement encombrées que l’obtention d’une date d’audience prend généralement entre quatre et six mois. Réduire ce délai ne sert donc à rien, on ne parviendra jamais à tenir les délais”, confirme Romain Rossi-Landi. “Le véritable problème, c’est le manque de moyens de la justice pour traiter ces affaires dans des délais raisonnables. Il faut plus de magistrats, plus de greffiers”, conclut-il.

Contacté, le ministre du Logement, Olivier Klein, reconnaît que “le texte vient renforcer un certain nombre de dispositions concernant les squats et les impayés de loyers”, mais se dit “attaché à ne jamais assimiler un squatteur à un locataire en difficulté, qui a du mal à payer son loyer”. S’il reconnaît “des longueurs dans le traitement des affaires”, le ministre souligne l’importance de maintenir certains délais, comme celui qui permet le diagnostic social et financier, qui éclaire le juge. “Il faut laisser le temps du travail social, il faut laisser au juge le pouvoir d'analyser chaque situation, d'être au plus proche des réalités difficiles d'une expulsion, qui est toujours un échec”, tranche Olivier Klein.

Le ministre se dit toutefois favorable à l’idée d’accélérer, dans le cadre de procédures civiles, les cas de mauvaise foi explicite. "L'équilibre est important, et il ne doit pas se faire en ignorant les situations humaines des locataires, les ruptures, les douleurs. Je sais que ce message est entendu, je crois qu'il est partagé, et j'ai confiance dans les parlementaires de tout bord pour atteindre cet équilibre”, conclut le ministre. Le texte doit être déposé devant la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale avant ce samedi 17h et pourrait donc encore subir quelques modifications.