Retour au calme à Marseille. Après l’emballement post-Covid sur des biens avec extérieur qui s’est traduit par une hausse des tarifs à deux chiffres l’an passé, l’heure est à la régulation. Les acquéreurs ont repris la main, sans que les vendeurs aient accepté la stabilisation des prix et les baisses dans certains quartiers. A la clé, un volume de transactions réduit et davantage de négociations. «Un bien se vend rarement en deux ou trois visites comme en 2022», note Amandine Coquerel, de l’agence Archik. Et les acheteurs prennent systématiquement en compte le diagnostic de performance énergétique.
Stabilisation ne veut cependant pas dire baisse systématique des prix, bien au contraire. Ici, ils restent en moyenne orientés à la hausse, même si c’est moins spectaculaire que par le passé. Sur le seul mois de juin, ils enregistraient encore l’une des plus fortes progressions des plus grandes villes de France, avec une hausse de +0,7% sur le mois, juste derrière Strasbourg (+0,8%), selon le dernier baromètre national des prix de l’immobilier MeilleursAgents. Les arrondissements cotés et quadrillés par les familles d’actifs comme par les nouveaux arrivants, à l’image du VIIe arrondissement, autour du Roucas-Blanc et d’Endoume, ont toujours le vent en poupe.
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Les biens avec vue et terrasse toujours prisés
Le marché est volatil et les prix difficiles à estimer dès que le bien offre des prestations de qualité, comme une vue (surtout sur la Méditerranée) et un extérieur. Chemin du Vallon-de-l’Oriol, dans le très convoité quartier de Bompard, cette maison de ville des années 1980 en bon état, de 77 mètres carrés pour trois pièces avec un parking, est partie à 509.000 euros, soit 6.610 euros le mètre carré. «Avec une terrasse ou un jardin, les prix au mètre carré dépassent la barre des 7.000 voire des 8.000 euros, ce qui en soi n’est pas astronomique par rapport à l’attractivité de la ville», relève Amandine Coquerel.
Autre secteur porteur : Vauban, qui fait depuis quelques années le bonheur des jeunes ménages en quête d’une vue et d’une maison de ville, voire d’un appartement de type loft. Proche du boulevard Vauban, cet appartement de trois pièces de 65 mètres carrés situé au cinquième étage avec ascenseur d’une résidence sécurisée des années 1980, doté d’une terrasse de 7 mètres carrés, s’est affiché à 288.000 euros (4.430 euros le mètre carré).
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Des quartiers tirent leur épingle du jeu
Dans l’hypercentre, les beaux immeubles bourgeois du début du XXe siècle répartis dans le secteur des rues Sylvabelle, Dragon et Edmond-Rostand conservent une clientèle, mais leur prix n’augmente pas. Comptez 4.000 euros pour un quatre pièces en bon état dans un immeuble avec ascenseur, et ajoutez 1.000 euros pour bénéficier d’un balcon ou d’une petite terrasse. Le secteur de la Pointe-Rouge attire toujours les acheteurs en quête d’une maison, malgré les difficultés d’accès en période de pointe. Une bâtisse des années 1980 de 180 mètres carrés avec une piscine sur un terrain de 1.500 à 2.000 mètres carrés y dépasse le million d’euros.
L’engouement pour les quartiers périphériques ne se dément pas. Dans le Ve arrondissement, le Camas, quartier commerçant et vivant, accueille des nouveaux arrivants qui y posent leurs valises dans une maison de ville ou dans des appartements des années 1960 à 1980, tout comme Saint- Barnabé, dans le XIIe arrondissement, terre de bastides où l’on dégotte des appartements dans les résidences des années 2000. Tout au nord, «l’Estaque et son village de pêcheurs drainent de nombreux amateurs», reprend Marie Vigerie, de Terrasse en Ville. A Traverse-Pitance, cette maison des années 1960 de 150 mètres carrés avec un terrain de 1.500 mètres carrés, mais sans piscine, s’est vendue 750.000 euros (5.000 euros le mètre carré) en quelques visites. «A ce prix là, ce type de bien est rare», note Amandine Coquerel.
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Au cours des prochains mois, les prix devraient continuer à s’apprécier dans la cité phocéenne. Mais le marché est attentiste en raison de la hausse vertigineuse des taux. Beaucoup d’acquéreurs potentiels préfèrent reporter leur projet.
Cet article fait partie d'un guide complet sur l'évolution des prix immobiliers dans 150 villes. Pour la huitième année, des milliers de données ont été recueillies par notre équipe de journalistes auprès des meilleurs experts du secteur (agents immobiliers, notaires et promoteurs).
Les professionnels qui ont participé à notre enquête à Marseille : Archik, Terrasse en Ville, Fnaim.
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