Alors que les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50% au deuxième trimestre, celles aux propriétaires occupants ont rebondi de 2,1%, selon les données publiées par la Fédération des promoteurs immobiliers ce jeudi 4 septembre. Pascal Boulanger, président de la FPI, y voit l’effet de l’élargissement, depuis le 1er avril dernier, du prêt à taux zéro à l’ensemble de la France. Et, dans une moindre mesure, de l’exonération d’impôt des donations familiales destinées à financer l’achat d’un logement, entrée en vigueur mi-février 2025.
Pour rappel, la loi de finances pour 2025 exonère temporairement d’impôt (de droits de mutation à titre gratuit, précisément) les sommes d'argent données par les parents, grands-parents et arrière-grands-parents à leurs enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants pour l'achat d’un logement en vente en l’état futur d'achèvement (Vefa) ou neuf, c'est-à-dire construit depuis cinq ans au plus.
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Un usage de résidence principale pendant 5 ans
Si vous n’avez ni enfants ni petits-enfants, cette exonération vaut pour les dons à vos neveux et nièces. Elle s’applique dans la limite de 100 000 euros alloués par un même donateur à un même donataire (la personne qui reçoit), et de 300 000 euros reçus par donataire. Ce dernier doit par ailleurs affecter cette somme à l'achat d'un logement neuf au plus tard six mois après l’avoir reçue.
L’exonération vaut également si la somme d'argent est affectée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, financés par l'aide publique MaPrimeRénov’, dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu’il utilise à titre de résidence principale pendant cinq ans au moins après leur achèvement.
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Des résultats pas à la hauteur des attentes
De la même façon, le donataire qui achète un logement neuf ou en Vefa doit l’utiliser comme résidence principale pendant au moins cinq ans à partir de la date d’acquisition, ou le louer à titre de résidence principale pendant cinq ans minimum, pour être exonéré d’impôt sur le don reçu. A noter que le donataire ne peut pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal, par exemple à l’un de ses enfants, sinon il perd le bénéfice de l’exonération d’impôt. Celle-ci s’applique aux sommes d’argent données jusqu’au 31 décembre 2026.
«Cette mesure fonctionne mais pas à la hauteur de nos attentes», regrette Pascal Boulanger, président de la FPI, qui avait ferraillé avec les précédents gouvernements pour l’obtenir. Selon lui, les plus grands promoteurs «ont réalisé chacun entre 50 et 100 ventes à l’aide de ce dispositif depuis son entrée en vigueur, et les autres en ont enregistré une dizaine seulement».
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Même les patrons de banques n’ont pas bien compris cette exonération
«Ce dispositif n’est pas encore entré dans les mœurs», analyse-t-il. Et pas seulement chez les acquéreurs mais également parmi les professionnels : «Lorsque je déjeune avec des patrons de banques, certains me demandent de leur expliquer ce mécanisme, qu’ils n’ont pas bien compris», témoigne Pascal Boulanger. «Cette exonération fiscale des donations est-elle possible dans le cadre d’une acquisition par une société civile immobilière ? Est-elle cumulable avec le prêt à taux zéro ? Voilà des exemples de questions qui se posent», illustre Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI.
L’administration fiscale doit d’ailleurs publier «prochainement» une instruction afin de préciser ce dispositif, indique-t-il. «L’instruction sera publiée d’ici la fin de cette semaine, assez probablement dès aujourd’hui (ce 4 septembre). Elle précisera notamment les dépenses d'acquisition et de rénovation éligibles à ce dispositif», répond Bercy à Capital. C'est chose faite : l'instruction fiscale a été publiée ce vendredi 5 septembre.
