Taxe d’habitation des garages et parkings

Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?

Un des impôts locaux français

La taxe d’habitation est un impôt local qui s’applique aux logements et à certaines dépendances. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien et du taux voté par les collectivités locales. Cet impôt est dû par l’occupant des lieux au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il soit propriétaire ou locataire.

Utilité de la taxe d’habitation

Les fonds collectés via la taxe d’habitation servent à financer les services publics locaux, tels que les équipements, les infrastructures et les actions communautaires (écoles, transport, sécurité, etc.). Elle contribue ainsi au budget des communes et intercommunalités, même si elle a été supprimée pour les résidences principales.

Qu’est-ce qu’une dépendance pour la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation s’applique aux habitations ainsi qu’à leurs dépendances (art. 1409 du CGI). L’énumération des dépendances n’est pas exhaustive. Par dépendance, on parle de tout local ou terrain qui, en raison de sa proximité avec l’habitation ou sa destination, peut être considéré comme rattaché à cette dernière, même si ce local n’est pas contigu.

Suppression de la taxe d’habitation : pour une résidence principale ou secondaire ?

En 2024, le traitement de la taxe d’habitation sur les dépendances (comme les garages, caves et jardins d’agrément, terrains de jeux) varie selon qu’elles sont rattachées à une résidence principale ou secondaire.

Avec une résidence principale

Depuis la réforme de la taxe d’habitation, celle-ci a été totalement supprimée pour les résidences principales. Ainsi, les dépendances immédiates de la résidence principale (garages, caves, jardins) bénéficient aussi de cette exonération. Pour être considérée comme dépendance, l’installation doit être située à proximité de la résidence et être utilisée par les occupants.

Avec une résidence secondaire

La taxe d’habitation reste applicable pour les résidences secondaires. Les dépendances (garages et jardins) sont également soumises à la taxe d’habitation, car elles sont intégrées dans le calcul de celle-ci. Certaines communes appliquent même des surtaxes, ce qui peut augmenter le montant dû pour la résidence et ses dépendances.

Un garage est-il soumis à la taxe d’habitation ?

Garages dépendants de la résidence principale

Un garage peut être soumis à la taxe d’habitation s’il est considéré comme une « dépendance immédiate » de l’habitation. Cela signifie qu’il remplit trois conditions principales :

• C’est un garage dont le contribuable dispose à titre privatif.
• Il est situé à proximité de l’habitation (voir la notion de distance abordée ci-après).
• Il est rattaché à la même adresse de fait ou est entendu comme faisant partie de l’« habitation », au sens de l’article 1409 du CGI (garages, remises, parcs).

Depuis la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, un garage rattaché à une telle résidence n’est donc plus imposable.

Taxe d’habitation pour un garage non attenant à plus d’un kilomètre

Si le garage est à une adresse différente de la maison individuelle ou de l’appartement, il faut en règle générale vérifier la distance. Selon le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques) : un garage ou parking « situé à une distance supérieure à un kilomètre des logements ne peut être soumis à la taxe d’habitation ».

Toutefois, la distance ne fait pas à elle seule la règle, c’est « apprécié en fonction des circonstances propres » (cheminement, usage, rattachement).

Taxe d’habitation pour garage loué

Au 1er janvier de l’année concernée (année d’imposition), l’occupant du garage à usage privatif est redevable de la taxe d’habitation, que ce soit un locataire ou un libre occupant. Si le garage est loué, l’occupant est celui qui détient la jouissance au 1er janvier, pas uniquement le propriétaire. En bref, la location n’exonère pas par elle-même.

Garage vacant et taxe d’habitation

Même un garage vacant peut être imposable à la taxe d’habitation s’il est à usage privatif, rattaché à l’habitation, ou considéré comme dépendance. Il convient donc de vérifier les conditions de distance et d’usage. Il n’y a pas de disposition générale spécifique qui exempte tous les garages vacants ; l’analyse reste cas par cas.

Taxe d’habitation et garage en sous-sol

Le fait qu’un garage soit en sous-sol n’ôte pas d’office la taxe d’habitation : s’il est privatif, numéroté, attribué à un contribuable, il peut être imposable comme dépendance. Cette particularité ne change donc pas la nature du garage, l’important est l’usage privatif, le rattachement et la distance évoquée plus haut.

Taxe d’habitation et garage situé à une adresse différente

Lorsque le garage se trouve à une adresse différente du logement (par exemple dans un autre immeuble ou à un autre numéro), tout dépend encore de la distance :

• Si la distance est inférieure à un kilomètre à vol d’oiseau, le garage peut être imposable.
• Si la distance est supérieure à un kilomètre, le garage peut ne pas être soumis à la taxe.

Il importe aussi que l’usage soit privatif et non professionnel. Si l’usage est exclusivement professionnel, ce garage pourrait être rattaché à la Cotisation foncière des entreprises (CFE) plutôt qu’à la taxe d’habitation.

Quelle taxe d’habitation pour un parking ?

La jurisprudence rappelle que la taxe d’habitation sur un parking ne s’applique que lorsque celui-ci constitue une dépendance immédiate du logement, ce qui est déterminé au cas par cas.

Parkings à usage personnel proches de l’habitation

Les parkings destinés à un usage personnel sont soumis à la taxe d’habitation dès lors qu’ils se situent à proximité de l’habitation ou qu’ils sont réservés à un usage privatif. Dans cette hypothèse, le parking peut être considéré comme une dépendance immédiate de l’habitation, et être intégré dans l’assiette de la taxe d’habitation d’une résidence secondaire.

Selon l’emplacement du parking

Le Conseil d’État considère qu’un emplacement de parking, même s’il est seulement matérialisé par une délimitation sur le sol, est soumis à la taxe d’habitation dès lors que le contribuable en dispose à titre privé dans le sous-sol d’un immeuble proche de son habitation. Dès lors que le parking se situe à plus d’un kilomètre, l’administration fiscale considère que la taxe n’est pas due.

Les mêmes règles s’appliquent-elles pour un parking collectif ?

Usage personnel d’un emplacement

Si un occupant dispose d’un emplacement réservé et personnel dans un parking collectif de sa résidence secondaire, cet emplacement est soumis à la taxe d’habitation. Cela s’applique aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires.

Usage partagé sans emplacement attribué

Si le parking collectif est utilisé en commun par les occupants d’un immeuble, sans attribution d’emplacements personnels, la taxe d’habitation ne s’applique pas. Dans ce cas de figure, le parking est considéré comme une partie commune et non comme un bien propre à un occupant particulier.

Parking collectif dans une copropriété

Dans les immeubles en copropriété, les frais liés au parking collectif sont souvent intégrés dans les charges de copropriété et répartis entre copropriétaires sans imposition individuelle de taxe d’habitation. Toutefois, un copropriétaire ou un locataire avec un droit exclusif sur un emplacement peut être redevable de la taxe d’habitation pour cet espace précis.

Qui doit payer la taxe d’habitation sur un parking ou un garage ?

Lorsqu’un parking est soumis à la taxe d’habitation, il appartient à l’occupant de la place de parking au 1er janvier de l’année d’imposition de la payer.

Taxe d’habitation et locataire

Si le parking ou le garage est loué, c’est le locataire en place au 1er janvier de l’année d’imposition qui est redevable de la taxe d’habitation. Autrement dit, le locataire doit payer la taxe s’il utilise personnellement le parking ou le garage. Le propriétaire n’est pas responsable du paiement de cette taxe, mais il doit communiquer au fisc les informations concernant l’occupant.

Cas des locations temporaires

Si le locataire ne réside pas de manière durable dans le logement ou utilise le garage uniquement pour une période donnée, la situation peut être évaluée différemment, mais en général, c’est l’occupant au 1er janvier qui reste redevable. Si au 1er janvier, le garage n’est pas loué, mais reste à disposition de quelqu’un, celui-ci peut être redevable de la taxe.

Taxe d’habitation et propriétaire occupant

Pour un propriétaire qui utilise un parking ou un garage en lien avec une résidence secondaire, la taxe d’habitation reste applicable en 2025. Dans ce cas, le propriétaire doit s’acquitter de cette taxe pour le garage ou le parking si celui-ci est réservé à son usage personnel.

Comment est calculée la taxe d’habitation pour un garage ou un parking ?

Calcul de la taxe d’habitation pour un garage ou un parking

La taxe d’habitation est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du parking ou du garage. Cette valeur, qui représente une estimation du loyer virtuel du bien, est ensuite multipliée par un taux d’imposition fixé chaque année par le Conseil municipal de la commune. Ce taux peut varier, influençant directement le montant final de la taxe.

Montant de la décote de taxe d’habitation pour un garage ou un parking

Les garages et parkings bénéficient d’une décote lors de la détermination de leur valeur locative cadastrale, prenant en compte le fait qu’ils ne sont pas des espaces habitables ou pièces de vie. Cette décote prend la forme d’un coefficient de pondération, qui réduit la base imposable :

• 40 % de décote si le parking ou le garage est accolé à l’habitation.
• 50 % de décote si le parking ou le garage est éloigné de l’habitation.

Quand faut-il payer la taxe d’habitation d’un garage ou d’un parking ?

Versement annuel unique

Si le contribuable opte pour un paiement annuel unique de la taxe d’habitation, il convient de payer l’intégralité de la taxe avant la date limite de paiement figurant sur la première page de l’avis d’imposition. La taxe doit être payée au plus tard le 15 décembre (paiement non dématérialisé) ou le 20 décembre (paiement sur le site des impôts).

Prélèvement mensuel

Pour opter pour un paiement de la taxe d’habitation par prélèvement mensuel, le contribuable doit en faire la demande auprès du fisc au plus tard le 15 décembre pour un début de mensualisation au 1er janvier. Le fisc met alors en place le prélèvement qui interviendra le 15 du mois, entre le mois de janvier et le mois d’octobre.

Déclaration obligatoire des biens immobiliers

Depuis 2023, l’administration fiscale impose à tous les propriétaires de remplir une déclaration d’occupation des biens immobiliers. Cette démarche, à effectuer sur l’espace particulier du site des impôts et est à actualiser avant chaque 1er juillet en cas de changement de situation.

Chaque propriétaire doit indiquer, pour chacun de ses biens bâtis, s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire, d’un bien loué, occupé gratuitement ou vacant. Les informations servent à déterminer l’application correcte de la taxe d’habitation pour les dépendances.

Comment ne pas payer la taxe d’habitation pour un garage ou un parking ?

Outre, la distance séparant le parking ou le garage de la résidence secondaire, d’autres cas peuvent donner lieu à la suppression (exonération) de la taxe d’habitation.

Exonérations possibles pour les garages

Certaines situations peuvent entraîner une exonération de la taxe d’habitation pour les garages :

• Les garages considérés comme des dépendances immédiates de la résidence principale bénéficient de l’exonération totale de la taxe d’habitation.
• Si un garage est utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle (stockage de matériel, espace de travail, etc.), il est exonéré de la taxe d’habitation. Dans ce cas, le garage pourra être soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Garages non privatifs ou en copropriété sans usage exclusif : si le garage fait partie d’un espace commun sans attribution individuelle, il peut être exonéré de la taxe d’habitation.

Exonérations possibles pour les parkings

Il existe toutefois d’autres situations dans lesquelles la taxe d’habitation ne s’applique pas aux parkings :

• Les parkings situés dans un parking collectif privé, dont aucune place n’a été numérotée ni attribuée à un propriétaire.
• Les parkings destinés à un usage professionnel.
• Les parkings destinés à un usage mixte, lorsque l’usage personnel ne présente qu’un caractère accessoire.

Exemple de lettre de demande d’exonération de taxe d’habitation pour un garage ou un parking

Objet : Demande d’exonération (ou de dégrèvement) de la taxe d’habitation sur un garage/parking

Madame, Monsieur,

Je me permets de vous adresser la présente afin de solliciter l’exonération (ou le dégrèvement) de la taxe d’habitation relative au garage (ou emplacement de stationnement) situé [adresse complète du bien concerné], dont je suis [propriétaire/locataire/usufruitier].

En effet, ce local est distinct du logement que j’occupe à titre de résidence principale au [adresse de votre résidence principale], et il n’est pas attenant ni inclus dans le même bâtiment. De ce fait, conformément aux dispositions de l’article 1407 du Code général des impôts, la taxe d’habitation ne devrait s’appliquer que lorsque le garage constitue une dépendance immédiate du logement.

Je précise que ce garage n’est pas utilisé à des fins d’habitation, n’est pas meublé, et ne constitue pas une extension directe de mon logement. Il s’agit uniquement d’un espace de stationnement indépendant.

Dans ces conditions, je sollicite la décharge ou l’exonération de la taxe d’habitation pour ce bien, conformément à la réglementation en vigueur.

Je me tiens naturellement à votre disposition pour fournir tout document justificatif utile (titre de propriété, bail, plan de situation, etc.). Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Signature

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