Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans un parking
Lorsque l’on songe à investir dans la pierre, acheter un garage, un box ou une simple place extérieure n’est pas ce qui vient naturellement à l’esprit. Le placement n’est pourtant pas dépourvu d’atouts : beaucoup moins cher qu’un studio, pas l’ombre d’un souci de gestion locative, et une réglementation extrêmement souple qui permet de rédiger le contrat de bail au mieux de ses intérêts.
Certes, avec le développement des transports en commun et la concurrence croissante des parcs publics, les espoirs de plus-values sont devenus minces et les taux de rendement servis aux bailleurs moins élevés qu’il y a quinze ou vingt ans. Mais aux meilleurs emplacements des villes, ils peuvent encore excéder 5 ou 6% par an.
Les prix de location d’un parking varient du simple au triple
Sur ce marché, les écarts de prix sont tels qu’il est difficile d’établir une moyenne. Dans les métropoles, comme Lyon, Lille ou Marseille, ils s’affichent à partir de 15 000 euros, et atteignent 25 000 euros. C’est plus cher à Paris : 36 500 euros en moyenne, nettement plus aux adresses bourgeoises (jusqu’à 55 000 euros), mais moitié moins dans les quartiers populaires, d’ailleurs les plus rentables. Comptez de 15 à 20% de plus s’il s’agit d’un box fermé : le locataire peut y ranger à la fois sa voiture et ses affaires personnelles. Le loyer mensuel ? Il varie entre 50 et 250 euros, voire davantage selon les difficultés de stationnement du quartier.
Evitez les quartiers déjà très bien équipés en parkings
Il est préférable d’investir dans une ville de plus de 40 000 habitants pour s’assurer de la rentabilité du placement, directement liée à la densité de voitures. Mais fuyez les quartiers récemment construits (depuis les années 1980, tous les bâtiments sont dotés de parkings) et les environs des gares. Il y a moins de risque en centre-ville. Méfiance, néanmoins, avec les immeubles antérieurs à 1960 : les places et rampes d’accès y sont parfois trop exiguës pour accueillir nos gros véhicules modernes.
Enfin, allez vérifier la qualité des équipements de sécurité et de confort de l’immeuble (digicode, caméra, éclairage des parkings, proximité de l’ascenseur…). La taille de la rampe d’accès et celle des emplacements doivent être assez importantes pour permettre une conduite non-anxiogène. Il faut vérifier la hauteur sous plafond du parking et la largeur des rampes d’accès, parfois sous dimensionnées par les promoteurs. Quant à la place de stationnement, le gabarit idéal se situe à 2,50 m de large et 5 m de long. C’est suffisant pour garer un modèle familial et en sortir sans se contorsionner.
N’oubliez pas non plus qu’avec l’essor des modèles électriques, la présence de bornes d’alimentation sera bientôt nécessaire (elle est déjà obligatoire, depuis 2025, dans les parkings de plus de 20 places).
Les règles pour rédiger un bail
Pour louer votre parking, vous devez établir un contrat par écrit. Si aucun logement n’est attaché à la place de parking, elle n’est pas concernée par la loi sur le bail d’habitation, mais par le Code civil (articles 1708 et suivants).
Le montant du loyer n’est pas encadré. Il résulte de l’état de l’offre et de la demande. Les conditions de la location doivent être récapitulées sur un contrat de bail indiquant le montant du loyer, la durée de location, les règles de révision…. Ce document est à faire signer par le locataire. Un dépôt de garantie peut être exigé (un mois de loyer est usuel) au cas où l’occupant viendrait à disparaître dans la nature sans payer son loyer ou sans vous remettre le bip d’accès au parking.
En cas de rotation, la coutume est de respecter un mois de préavis entre deux locataires. Bailleur et locataire peuvent se donner congé librement à chaque échéance du bail (sans motif). Notez qu’il vous faudra participer, comme tout copropriétaire, aux charges de l’immeuble (ascenseur, espaces verts, concierge…). Mais la facture excède rarement 15 à 20 euros par mois.
Taux de rentabilité obtenus en 2025 dans les 10 plus grandes métropoles françaises
(1) Moyenne englobant tout type de parking : garage, box fermé en sous-sol, place extérieure… (2) Avant charges, taxe foncière et impôt sur le revenu.
Quelle fiscalité quand on loue un parking ?
Les loyers d’un parking sont taxés comme de classiques revenus immobiliers : vous relevez du régime micro-foncier – donnant droit à 30% d’abattement – au-dessous de 15 000 euros de recettes locatives par an, et au-dessus, vous êtes soumis au régime réel et pouvez alors déduire vos charges.
Le propriétaire doit aussi payer la taxe foncière et vous devez déclarer le parking au titre de l’impôt sur la fortune immobilière si vous y êtes soumis. Notez, enfin, que la revente d’un parking est exonérée de taxe sur la plus-value si sa valeur est inférieure à 15 000 euros.
