Pour attirer les épargnants, certaines SCPI n’hésitent pas à adopter une communication contestable de leurs rendements. Comment ne pas tomber dans le panneau ?
1 - Attention aux rendements trop généreux...
L’art de transformer une mauvaise nouvelle en bon coup de communication ! Lorsqu’une société de gestion baisse le prix de la part de sa SCPI en raison de la dégradation de la valeur de son parc immobilier, le rendement présenté l’année suivante … augmente, alors même que le dividende (loyer) que vous avez perçu n’a pas évolué. Le taux de distribution n’est en effet que la division du dividende versé au cours d’un exercice par le prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Si ce dernier a diminué en 2023, et donc au 1er janvier 2024, à dividendes constants, le taux de rendement affiché remonte mécaniquement. Aussi, avant de vous précipiter sur les SCPI qui proposent les meilleurs rendements, pensez d’abord à vérifier que leur prix de part n’a pas été revu à la baisse. Notre classement ci-dessous exclut ce type de SCPI qui ont dévalorisé le prix de leur part en 2023 ou 2024.
2 - ... et aux rendements annualisés
Une performance à deux chiffres pour une SCPI lancée en 2024, c’est la prouesse réalisée par certaines sociétés de gestion. Leur secret ? Annoncer un rendement «annualisé», c’est-à-dire calculé sur la base des dividendes versés sur quelques mois, parfois un seul, puis converti en un taux sur une année pleine. Concrètement, si une nouvelle SCPI a versé l’équivalent de 2% de rendement sur deux mois, elle communique ainsi un taux de distribution annualisé de 12%. Rien que ça ! «Cela donne le sentiment que la SCPI est un produit sécurisé à très haut rendement, pointe Faïz Hebbadj, président de Normal Capital. Dès lors qu’on vous annonce deux chiffres, il faut vous inquiéter et vous renseigner», conseille l’expert. L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a rappelé ses adhérents (les sociétés de gestion) à l'ordre sur ce point. Notre classement évince donc les toutes jeunes SCPI qui ont communiqué un taux de distribution annualisé.
3 - Un rendement élevé, mais pour qui ?
Vous avez investi dans une nouvelle SCPI, perçu quelques mois de dividendes, mais les chiffres communiqués par votre société de gestion vous intriguent… Elle annonce un rendement bien plus élevé que les loyers que vous avez touchés. Etonnante, mais bien réelle, cette différence tient là encore à une subtilité. En effet, le taux de distribution affiché tient compte du prix de la part de la SCPI au 1er janvier. Or, à cette date, une nouvelle SCPI est en phase de lancement, une courte période pendant laquelle la part est proposée à un prix décoté pour attirer les premiers investisseurs. «Ces parts sont réservées aux fondateurs et aux premiers clients, avec une décote d’environ 10% en moyenne», détaille Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin. Ainsi, si vous êtes parmi les premiers et que vous achetez la part à 180 euros pour 15 euros de dividendes par exemple, votre rendement s’établit à 8,33% (15/180 x 100). Mais au prix fort, à 200 euros, votre rendement tombe alors à… 7,5%. Une SCPI peut de fait afficher un taux de distribution de plus de 10% la première année, mais offrir au final moitié moins de rendement sur la durée. Plus que la performance du premier exercice, qui peut être trompeuse, mieux vaut donc, pour les SCPI tout juste créées, vous référer au taux de rendement interne (TRI), la performance globale promise par la SCPI sur cinq ou dix ans.
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