Beaux appartements témoins, loyers surévalués, charges minorées : les vendeurs de biens neufs en loi Pinel, qui s’éteindra fin 2024, enjolivent souvent la situation ! Ne vous laissez pas influencer, d’autant que, l’avantage fiscal ayant été raboté depuis 2023, la rentabilité de l’opération n’est pas garantie. Informez-vous plutôt sur l’offre disponible, via les sites Internet (Kaufmanbroad.fr, Nexity.fr, etc.).
En effet, comme le secteur de la construction rencontre de graves difficultés depuis un an, il y a moyen de négocier un rabais sur le prix affiché. Enfin, n’oubliez pas que c’est l’emplacement du programme qui doit être le principal critère de choix : même si le bien est destiné à être loué, agissez comme si c’était votre propre logement. Précautions d’achat, contraintes, rentabilité et avantage fiscal, voici nos conseils pour bien choisir votre programme.
Des précautions à prendre avant d’acheter du Pinel
Gare aux programmes qui sont entièrement dédiés au régime de la loi Pinel. L’avantage fiscal octroyé par la loi Pinel ne fait pas tout. La réussite de l’opération exige d’abord que le prix du bien ne soit pas trop élevé (pas plus de 30% au-dessus de l’ancien) afin d’éloigner tout risque de moins-value à la revente. Mais, au vu de la conjoncture très dégradée, on peut obtenir de 5 à 10% de remise supplémentaire, en particulier sur les queues de programmes.
Réfléchissez aux conditions de location, en vous assurant auprès des agences immobilières que la demande locative existe, mais n’oubliez pas la revente. Méfiez-vous des résidences de studios entièrement vendus à des investisseurs, qui sont rarement soucieux du bon entretien des locaux, et revendront tous en même temps : là aussi, gare aux risques de moins-value !
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Exemple d’investissement locatif neuf en loi Pinel
Des contraintes à ne pas sous-estimer
Plusieurs obligations attendent l’investisseur. Outre le fait d’acquérir un bien satisfaisant à un haut niveau de performance énergétique et situé dans une zone d’habitation au marché locatif tendu, les revenus des locataires et les loyers sont plafonnés (selon les régions, le loyer maximum applicable en 2024 varie entre 11,31 et 18,89 euros mensuels par mètre carré). Enfin, le propriétaire doit louer son appartement au moins 6, 9 ou 12 ans, sachant qu’il est interdit d’y loger ses parents ou ses enfants s’ils font partie de son foyer fiscal.
Des promesses de rentabilité du Pinel surévaluées
Les simulations chiffrées des vendeurs ignorent certaines dépenses récurrentes. Obtenir plus de 6% de rendement en Pinel, comme le promettent les simulations de certains vendeurs ? C’est impossible au regard des prix actuels de la pierre. L’explication, c’est que leur calcul est faux. Non seulement il intègre l’avantage fiscal, mais il ignore de nombreuses dépenses récurrentes : entretien, taxe foncière, réparations, charges de copropriété et périodes d’inoccupation (comptez un mois tous les cinq ans) pendant lesquelles vous ne touchez rien. Or, ces dépenses récurrentes amputent d’au moins 15% les revenus locatifs encaissés. Tablez plutôt sur 4 à 5% l’an, ce qui n’est déjà pas si mal comparé aux placements garantis, telle l’assurance vie,, qui rapporte deux ou trois fois moins.
L’avantage fiscal doit être supérieur aux rabais de loyers qui sont imposés
Comme en 2023, l’avantage fiscal du Pinel a été réduit en 2024, d’environ 15%. Pour cette dernière année d’existence du dispositif, vous obtenez donc une réduction d’impôts de 9, 12 ou 14% du prix d’achat, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, selon que vous louez le bien durant 6, 9 ou 12 ans.
Attention, il faut comparer le gain d’impôts avec le manque à gagner qu’il entraîne, sachant que les plafonds de loyers exigés sont inférieurs de 10 à 20% à ceux du marché. Si cet écart n’est pas compensé par le bonus fiscal, il ne faut pas vous lancer.
A signaler : si vous optez pour un logement d’un haut niveau de confort, la réduction d’impôts reste fixée, comme en 2022, à 12, 18 ou 21%. Méfiance toutefois, car vu la hausse de prix d’achat à prévoir (de + 8 à + 12%), rares sont les endroits où cette formule, appelée Pinel+, s’avère profitable.
