Se montrer plus sélectif que jamais. C'est la règle d'or que doivent appliquer les épargnants désireux d'investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le secteur n'a en effet jamais été aussi polarisé, entre d'un côté de jeunes SCPI qui vont afficher des taux de distribution - TD, l'équivalent du rendement - proches de 10% cette année, et de l’autre des acteurs historiques qui cumulent rendement en berne, baisse de prix de part, et, pour certaines, problèmes de liquidité. Pour vous aider à défricher le terrain et à profiter des meilleures affaires du moment, nous avons élaboré une sélection de 8 SCPI avec Louve Invest, courtier en ligne spécialisé en investissement immobilier.
Bien sûr, «l'enjeu d'un investissement en SCPI est avant tout de dégager du rendement», rappelle à juste titre Clément Renault, CEO de Louve Invest. Pour cela, deux possibilités : en premier lieu, grâce aux revenus dégagés par les loyers et que la société de gestion reverse aux associés tous les mois ou trimestres, selon le nombre de parts détenues. Et, dans une moindre mesure, via la revalorisation du prix de ces mêmes parts. Si elles sont achetées à 100 euros et qu'elles sont revalorisées à 120 euros, les associés profiteront d'une plus-value lors de leur revente.
Associer un TD élevé et une potentielle revalorisation du prix de la part
«La plus grosse partie de la performance vient de la distribution de revenus, mais il ne faut pas négliger le moteur de performance secondaire qu'est la revalorisation des parts», abonde Clément Renault. Pour combiner ces deux aspects, les experts de Louve Invest ont d'abord établi une liste des SCPI actuellement en situation de décote. C'est-à-dire dont le prix de souscription est à ce jour inférieur à la valeur des actifs détenus par la SCPI. «Attention, les décotes constatées ne sont pas dues à des baisses de prix de part, avertit Clément Renault. Au contraire, ces SCPI n'ont jamais eu besoin de les baisser : elles ont tenu dans un marché compliqué, et en plus les expertises récentes indiquent qu'on peut les acheter pour moins cher que ce que vaut réellement leur patrimoine immobilier.»
Une fois passé le filtre de la décote, c'est ensuite la capacité de la SCPI à générer des revenus réguliers qui doit être étudiée. Pour ce faire, on regardera particulièrement son taux de distribution, les pays dans lesquels elle investit et la typologie des actifs qu'elle acquiert (bureaux, commerces, logistiques, etc.). Pour résumer : «En misant sur des SCPI récentes, diversifiées et plutôt européennes, vous avez toutes les chances d’obtenir de la performance», pointe Clément Renault. Sans compter que la qualité du patrimoine acquis par une SCPI déterminera aussi, à l'avenir, la potentielle revalorisation de son prix de part.
Dans cette sélection de 8 SCPI - quatre investies uniquement en France et quatre en Europe -, vous trouverez la combinaison de ces deux leviers potentiels de rendement : à la fois leur décote par rapport à leur valeur de reconstitution, et leurs derniers taux de distribution, tous supérieurs à la moyenne du secteur en 2023 (4,5%). En bref, pour Clément Renault : «Il y a peu de risque que ces SCPI en situation de décote soient amenées à baisser leur prix de part, ce qui est toujours douloureux pour les épargnants, et il y a par contre toutes les chances qu'elles génèrent des revenus dans la durée».
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