Aucun souci de gestion locative, des niveaux de loyers garantis par contrat et des économies d’impôts qui, à condition de choisir une résidence dédiée à l’hébergement d’étudiants, de seniors autonomes ou de personnes âgées dépendantes, sont souvent très supérieures à celles tirées de l’ancien dispositif d’investissement Pinel (supprimé en 2025) : voilà les nombreux avantages dont vous pouvez bénéficier en misant sur un appartement neuf meublé. Concrètement, il s’agit d’investir dans une résidence dotée de services parahôteliers (accueil, linge…) et gérée par un exploitant professionnel. Ce dernier s’occupant d’absolument tout (recherche de locataires, quittancement, travaux…), c’est en grande partie de son savoir-faire dont va dépendre l’avenir financier de votre placement. Il va donc falloir être particulièrement vigilant sur sa sélection, d’autant plus que vous vous engagez sur du long terme (neuf ans au minimum).
Système d’amortissement fiscal : plus performant que l’ancien régime Censi-Bouvard
Le mécanisme d’amortissement fiscal concerne tous les logements garnis de meubles en nombre et en qualité suffisants pour permettre d’y dormir, manger et vivre convenablement. Vous y aurez donc droit en acquérant un appartement situé dans une résidence neuve avec services. Le dispositif Censi-Bouvard ayant été supprimé en 2023 (il offrait une réduction d’impôts égale à 11% du prix d’achat), c’est d’ailleurs la seule option fiscale possible désormais avec ce type d’investissement.
Cela n’est toutefois nullement pénalisant, puisque cette solution – certes un peu plus complexe à mettre en place sur le plan de la comptabilité – a toujours été de 15 à 20% plus rentable. Au lieu d’une réduction d’impôts, elle vous autorise à déduire de vos loyers taxables l’intégralité des charges supportées au cours de l’année (intérêts du crédit, assurances, frais de gestion locative, honoraires du syndic…), ainsi – c’est là le principal intérêt du dispositif – qu’une quote-part du prix du logement et des meubles.
Le bien s’amortit sur trente ans (durant cette période, vous retranchez donc chaque année 3,33% du prix d’achat de vos loyers taxables) et les meubles s’amortissent sur dix ans (10% de leur prix sont déduits des loyers annuels). Si le total des déductions opérées s’avère supérieur au montant des loyers, le déficit ainsi créé est à son tour déductible des loyers des dix années suivantes. De quoi échapper à tout impôt foncier durant des années et obtenir un taux de rendement supérieur à 4,5% par an.
Exemple d’un investissement dans une résidence meublée neuve à destination de locataires étudiants
Hébergement : vous avez le choix entre quatre grandes catégories de biens meublés
Investir dans une résidence avec services, c’est devenir copropriétaire d’un immeuble doté de logements meublés et proposant nécessairement aux locataires au moins trois des quatre prestations suivantes : accueil, petit-déjeuner, linge de maison et ménage. En fonction du profil des occupants, d’autres types de services peuvent néanmoins être mis à disposition (bibliothèque, manucure, coiffeur, piscine, salle de sport, espace de coworking, conciergerie, restauration…).
On dénombre quatre grandes catégories de résidences : pour étudiants, vacanciers (ou voyageurs d’affaires), seniors autonomes et personnes âgées dépendantes (Ehpad) – celles de cette dernière catégorie, du fait de leur vocation à héberger des personnes à la santé fragile, doivent avoir obtenu un agrément de la préfecture (ou, depuis mai 2020, une autorisation départementale). A vérifier avant de vous lancer.
Exploitant : sélectionnez un gérant aux compétences reconnues depuis des années
Le principal avantage des résidences avec services, outre leur régime fiscal privilégié, est que vous n’avez aucun souci de gestion : pas de locataire à rechercher, pas de bail à faire signer, pas d’entretien des locaux, pas de personnel de services à recruter… C’est l’exploitant qui prend tout en charge. Autant dire que le sort de votre opération dépend étroitement de son sérieux et de ses compétences en matière de gestion. Raison pour laquelle il est préférable d’orienter votre choix vers l’un de ceux dont la réputation est reconnue depuis des années, comme Réside Etudes, Les Senioriales ou Domitys.
Emplacement : les logements mal situés se revendent avec de très importantes moins-values
Portez aussi une grande attention à l’implantation du bien, sachant que pour les résidences destinées aux seniors et aux voyageurs d’affaires, c’est la proximité du centre-ville et des petits commerces qui constituera un gage de valorisation à long terme, alors que pour une résidence étudiante, c’est avant tout sa facilité d’accès au campus universitaire. Attention, car dans certaines résidences mal situées, la revente n’a pu se faire qu’avec des rabais de prix de 15 à 20%, voire de 30% lorsque les logements avaient été commercialisés à des tarifs excessifs (comptez autour de 90 000 euros pour un petit studio estudiantin, et entre 130 000 et 160 000 euros pour les autres types de biens, plus spacieux).
Rendement garanti : vérifiez que le niveau des loyers appliqués n’est pas trop élevé
Par le contrat de bail signé, vous vous engagez à louer votre bien pour une durée de neuf ou onze ans (reconductibles), pendant laquelle un rendement d’environ 3,5% est garanti. Mais certains problèmes peuvent faire chuter ce taux, comme une faible occupation de la résidence, par exemple à seulement 65 ou 70%. Pour s’en sortir, l’exploitant n’a alors pas d’autre choix que de baisser le rendement servi, parfois de 1 point.
Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez que les loyers prévus sont raisonnables. Ils débutent autour de 600 euros par mois dans un studio d’une ville moyenne, mais peuvent excéder 1 500 euros dans les métropoles. C’est trop, même dans le haut de gamme, pour remplir la résidence ! Et une fois piégé, ne comptez pas trop sur les possibilités de revente de votre logement : dans ces résidences en difficulté, elles sont quasiment nulles…
Charges : gros travaux, taxe foncière et honoraires de syndic sont à payer de votre poche
Avant de signer, examinez à la loupe le contrat qui vous est proposé. Il précise le fonctionnement de la location, les hypothèses envisageables en cas de cession du bien (la plupart des gestionnaires ont leur propre structure de revente), ainsi que la répartition des charges de copropriété. La taxe foncière, les honoraires de syndic et les interventions sur le bâti (toit, façades…), attendues à un horizon de quinze ou vingt ans, sont toujours pour vous, tandis que les frais de gestion et les travaux d’entretien sont en principe payés par l’exploitant de l’immeuble. Mais mieux vaut s’en assurer.
Les services aux seniors peuvent vous coûter cher !
Coiffeur, manucure, piscine, salle de sport, espace Wi-Fi, bibliothèque… Dans certaines résidences pour seniors, les charges de fonctionnement liées à ces services sont payées par les investisseurs. Dans d’autres, c’est l’exploitant des lieux qui règle intégralement la facture. Cette seconde formule, génératrice d’économies substantielles pour l’acheteur, est évidemment à privilégier.
Mais attention, le gestionnaire peut avoir la tentation de répercuter ces charges sur l’ensemble des locataires, qu’ils utilisent ou non les services en place – avec le risque d’afficher des loyers trop élevés pour attirer les candidats. La solution ? Choisir une résidence où les services sont «à la carte» : le locataire peut s’y abonner ou non, mais le loyer de base reste acceptable.
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